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贾康:以共有产权房解决“丈母娘制约”问题

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楼市圆桌论坛 (来源:网易财经)

网易财经12月14日讯 2017年网易经济学家年会12月13日-14日在北京举行,在今日举行的“杠杆下的楼市”论坛圆桌对话环节,财政部财政科学研究所原所长贾康认为,共有产权房适合谈婚论嫁的年轻人,以解决“丈母娘制约”问题。他认为,(年轻人)高高兴兴地把产权证拍给丈母娘,(结婚)这个事就办成了。住进去以后,装修了,有了孩子,过得挺好,收入上升了,再出一笔钱,把这个房子买成完全产权,这是应该做的有效供给的制度。

以下为文字实录:

贾康:不能这么说。

主持人:我去年和前年都主持了论坛,贾老师没过来,大家也都提到了房地产税,而且这次仿佛更紧迫了。

贾康:主持人,能不能先别说税,先说一点框架的问题。

主持人:行,有请贾康老师。

贾康:很高兴能参加今天的讨论,我也稍微放开一点说一说,时间还够。刚才陈秘书长介绍我是原所长,为什么不提我现在?我是华夏新供给经济学研究院的首席经济学家。

主持人:我错了。

贾康:不是错了,现在看全局,有一个被称为中央战略方针的供给侧结构性改革这样一个概念,一般人理解,现在要抓“三去、一降、一补”,去杠杆、去库存都跟今天讨论的主题密切相关,我自己作为这个智库的首席经济学家的同时,要从这个说起。“三去、一降、一补”我不认为是代表着供给侧结构性改革的全部内容,但是这是一个切入点。这个单元讨论的去杠杆怎么把握,我先谈谈自己的基本看法。

认识框架,去杠杆首先的理解,整个货币供应量,广义货币供应量M2的指标,刚才李铁主任的演讲里已经提到了,他那个总量应当加以控制。从这个角度来说,这是货币政策当局按照垂直系统来掌握的变量,跟房地产界没关系,跟央行之外的其他部门没有直接关系,跟地方,跟企业集团都没有直接关系。另外一个理解,去杠杆是降低和控制企业的负债率,从这个意义上来讲,你很难给他什么量化的指标。一个企业负债假定是70%,另一个企业的负债率是60%,你能马上确定70%的企业比60%的企业更糟糕吗?当然到100%以上,资不抵债是另外一个临界点。很可能70%负债率的企业以前的基础打得很好,通过瓶颈期以后,就开始大发展了,进入一个新的境界了。60%负债率的企业,可能自己的生产经营战略还没想明白,往前发展还困难重重呢?这种事情政府没法给出量化指标的,必须在竞争中间,企业自己去拿捏、掌握。

和房地产相关的去杠杆,我想来想去,跟陈淮主任,现在叫系主任,原来是研究中心主任,我们一起探讨,现在是不是跟住房按揭的首付有点关系。首付低,杠杆率就高,首付高,杠杆率就低。从这个角度来说,能把这样一个变量调整一下覆盖到中国整个房地产市场吗?不行。为什么还强调一个去库存呢?一般人理解,这是针对着房地产市场来说的,实际情况,去库存只适合冰火两重天的已经明显分化了的中国房地产市场上的冰的这一边,火的这一边哪是去库存的问题,让大家焦心的不断锄地王,那是去库存的问题吗,是赶快组织有效供给的问题了,这个认知框架必须要说清楚,否则大家扯来扯去都没说到点上。

整个中国房地产市场已经明显的演变为冰火两重天了,我们必须讨论冰的这边怎么办,火的这边怎么办,整个市场长远竞争发展,刚才强调了政治局最新又重提的孟总特别注重的,房地产市场,房地产业长远健康发展的长效机制怎么打造的问题。这方面在认知框架上必须说,火的这一边成为这几个月以来最引起社会方方面面焦虑的它的矛盾的主要方面,并不能否定三四线城市自己具体的矛盾主要方面仍然是冰,仍然是去库存。我们先说整个社会最关心的火,火的这一边就是要抑泡沫,泡沫怎么加以平抑,现在没有什么存量了,你得赶快给他增加增量,你刚才提到的熔断能解决增量吗?

主持人:解决不了。

贾康:纯粹是矛盾后移,用孟总的话,这叫扬汤止沸,是傻子做的事。这个事情想清楚了,如果你不做傻子,做什么事,这是很明确的思维的要点。不能再积累矛盾了,火的这一边,首先要看到增加有效供给不是一概而论的,市场本身的供给,你得把市场和保障放在一起,双轨统筹增加供给。而且现在最关键的是在中心城市,迅速火起来的城市,迅速跟着火也要马上就火的城市,他的供给里,托底的供给是最关键的,就是保障房,低收入家庭,收入夹心层怎么住有所居的问题。这些人如果能够稳住,中产阶级以上的人和以后很快就要进入中产阶级的人,很快就可以用自己的消费型主权,在竞争当中去挑选了。那个有效供给就是市场轨迹,从土地制度到住房制度,讲规矩,讲法治条件下的政策优化,来源源不断地形成竞争中间,从交易取得住有所居条件的问题了。

而托底的保障房,现在毕竟经过这么多年的探索,已经进步到不要再讲五花八门经济适用房,那是非常容易在这里面让人浑水摸鱼的,就是两个概念,一个是公租房,一个是共有产权房,中央早就明确了。公租房解决的是低收入阶层的问题,共有产权房解决陈主任刚才说到的大学毕业生进入工作岗位没几年,年轻白领要谈婚论嫁了,跟女朋友要进入婚姻殿堂,“丈母娘制约”出现了,这是冯仑提的“丈母娘制约”,其实这是很现实的制约。丈母娘说,小伙子,你不拿一百多平米的产权证拍在我这儿,休想把我家闺女娶回去,小伙子就着急,怎么办呢?

贾康:我看“丈母娘制约”是很现实的,过去的年轻人靠什么?啃老,得能啃下来,有的老人一点积蓄也没有,你啃什么。东挪西借,再配上按揭,好歹买下来的还当房奴,很痛苦。这个时候共有产权房就适合他了,这个阶段你先出一笔钱,比公租房的钱看起来高一些,但是你能出得起。高高兴兴地把产权证拍给丈母娘,这个事就办成了。住进去以后,装修了,有了孩子,过得挺好,过几年收入上升,这是普遍趋势。随着事业的发展,收入上升了,再出一笔钱,把这个房子买成完全产权,多顺啊,这是应该做的有效供给的制度。中央现在这么明确了,除了公租房,你要主打公有产权房,这是应该抓的事。在北京,其他热起来的地方,赶快把这个事情做得像模像样,这是火的这一边。

冰的这一边靠什么?刚才董教授特别强调去库存,去库存一定要配杠杆的,杠杆不是去的问题,是加的问题,设想一下,在三四线城市,全中国几百个,普遍都是库存非常严重,你加杠杆,光加那个降低首付行吗?还是不行,你想吸引的是跟他最靠近区域的农民工,他不要盲目的一下流入一线城市,中心城市,希望他们能够吸引在就近的三四线城市,在那儿能够就业和住有所居,他们的支付能力光是降低商业信贷的首付就解决问题了吗?不行,你还得配上政策杠杆,变成共有产权房,变成公租房,才能消化库存,这就是供给侧结构性改革里面,并不是反周期就解决问题了,必须分析出矛盾在哪儿,突出重点,把所有要解决问题的病因抓住了以后,对症下药,形成一个药方的组合,才能把这个事解决好。这些想到一起以后,双轨统筹的框架,一定要把这个想好,从托底到呼应到以后更多的中国老百姓,不是在预期上惶惶不可终日,到底怎么能把这个条件解决,很踏实的,我开始最低端的可能是公租房,农民工是这样的。年轻白领是共有产权房,事业发展一段时间以后,就变成了完全产权,再往前,还可以搞第二套改善房。大家都有这个预期,社会就和谐了,源源不断各种各样,分门别类的供给组成成一个动态优化的供给方案。

但是这后面要说的问题,我们这些年双规统筹的框架有了,有效的供给没有组织好,同时,好像方方面面特别强调的就是政策调控。实际结果已经演变成什么了了呢?这十几年来,两边打摆子,930这一端强调限购限贷,行政手段,不管三七二十一,我给你熔断,不让你干了,什么都别做,这种极端的手段过去出现过,但是再过一段时间,很可能重复原来的政策条款,这一端又摆到原来那一端,算起来平均周期是15个月,摆在那儿干什么呢?取消限购限贷,而且还要配补贴。这样至少已经走了三遍打摆子,过山车,如果这次再不长长记性,再过十几个月,二十个月,摆到另一端,社会焦虑减少了吗?没减少,痛苦是火也难受,冰也难受,总是政府不能形成公信力,而且这么一轮一轮做下来,公信力是滑坡的。

怎么能像中央所说的,尊重市场经济这里面的资源配置,由市场发挥决定性作用,同时政府更好地发挥作用呢,政府就得标本兼治。而治本唯上,光政策调控行吗?不够了,而且远远不够,政策调控只是跟着一个合理的制度框架发挥他应有的,有限的作用,这个制度框架,制度建设就是治本最关键的因素。制度框架里面包括的一个是土地制度、住房制度、投融资制度、税制,这个时候才能谈房地产税起什么作用。房地产税不能孤立地起作用,必须和土地制度,比如说地票制度等等,可以从容地控制成本,源源不断提供出用地,把远离城乡结合部,把无关的农民拉入共享发展过程,这样的地票制度和土地供给制度,解决好制度建设框架。

住房,重庆我们看到的数据,住房里面的保障房建设占到1/3以上,接近40%,所以他的那边辖区低收入阶层和收入夹心层就不那么焦虑,这些人稳住了以后,其他人就从容了,不会跑到市场上一个劲争夺。在这两年,大家注意他的指标,他的房价有轻微上涨,但是基本不引起社会焦虑,在中心城市,他已经是直辖市,是最稳当的地方。土地制度和住房制度,再配上投融资,源源不断提供这些有效供给,要有效地运用政策性资金,市场化运作,专业化管理,杠杆式放大的整个政府和政府体外资金在一起做PPP,做连片开发,产业布局,宜居城市建设一起的优化的国土开发,这是必须做的制度,这些制度中央也特别强调PPP,这和住房供给要开始连在一起考虑。

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