恒大万科销售额双双突破3400亿元销售榜龙头之争还得胶着一个月

（原标题：恒大万科销售额双双突破3400亿元销售榜龙头之争还得胶着一个月）

本报记者 王 峥 

12月5日，中国恒大发布了其11月份的销售简报。当月，恒大完成合约销售额约为321.4亿元，合约销售面积约为331.1万平方米，同比分别增长80.0%、54.6%，合约销售均价为每平方米9707元，创下其历史单月最高记录，同比增长16.4%。

2016年1月份至11月份，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，同比增长102.4%，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积及销售均价分别约为4195.0万平方米及每平方米8316元，同比增长88.9%和7.1%。

万科方面，11月份公司实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。

对此，有业内人士指出，两家龙头房企的销售额相差不大，最后一个月很可能会加大销售力度，以争夺销售榜的首位。

此外，截至11月29日，恒大共持有15.53亿股万科A股，占万科已发行股本总额的14.07%，收购万科股份的总代价为362.73亿元。

万科拿地积极

年内新增项目139个

实际上，销售额稍稍落后于恒大的万科，近期在拿地方面一直表现积极。

公告显示，万科自披露10月份业绩简报(11月2日-12月2日)以来，新增加17个项目，其中8个项目是100%权益，9个是合营项目，这些项目主要分布在广州、上海、杭州、宁波、苏州等一二线城市，总共需要支付地价款为146.43亿元。其中耗资最大的地块为上海中兴项目。该地块位于上海市静安区，地块净用地面积约3.1万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约11万平方米。万科拥有该项目49%权益，需支付地价款约53.95亿元。

此外，自今年以来，万科每个月都有拿地的新增项目，年内总共新增项目139个。

而12月初，万科在北京拿下的两宗地块更是引发市场的强力关注，原因则是这两宗地块全部要求开发商自持。

据悉，9月30日北京推出房地产调控新政，随后市规划国土委拿出位于海淀区、大兴区的4宗好地块进行试点，全部采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让——在土地出让时就锁定了未来地块上的房价，同时锁定地价上限。如果现场举牌举到地价上限，则转为竞拍自持面积，如果竞到开发商自持100%，则转为申报高标准住宅。

结果在第一批试点地块的出让中，参与地块竞拍的多家房企均投报自持比例达到100%。根据地块出让规则，有三宗地块转入标准商品住宅建设方案投报程序，经由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后，最终确定出竞得人。

而在经历了近2周的“高品质商品房建筑方案”评审后，万科以50亿元独得海淀区西北旺镇18号地；万科住总联合体则以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地。 

随后，万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖表示，将众筹开发这两宗地块。

其透露，万科将与海淀、中关村片区的企业共同开发，然后将房屋交给企业，由企业租给未来的核心员工，目前接触的企业中有70%都乐意参与这个项目。

据悉，万科首先为这两个地块建立众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额。为了不违反现行规定，万科将以一个住房单元的20户到30户或者一整栋楼作为最小众筹份额。

此外，北京万科还会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后，企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

100%自持赚钱不易

或有更多战略层面考虑

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，持有型物业可以做抵押套现，本身就可以盘活解决企业投资压力，尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。

不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，4宗出租用地将70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空，从变现角度看，未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但计算市值将不可能按照销售价格计算，按照70年租金计算的话，除非发生严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低，房企不亏损的可能性很小。

而万科方面此前曾表示，公司拿地策略主要有三个特点。一是有一套严格的财务筛选标准，看地、地价和未来收益来拿地，不会拿地王；二是在区域选择上，考虑一、二线城市，以及一、二城市线附近的都市圈中，可能成为其卫星城、轨道能够通到的地方。也就是经济发展，就业增长，有更多住宅业需求的城市。三是不会跟风，在市场较差时，果断出手拿很多土地，而在市场较好时，则会采取股权合作等方式，拿小的地产商手中的一些存量土地，从而控制拿地成本。

有业内人士也指出，“一线城市出让的土地越来越少，几乎每块地对于房企来说都是稀缺资源，因此即便是100%自持，竞争也是相当激烈，很多时候房企在一线城市拿地考虑的已经不是眼前的盈利问题，更多的是战略上的考虑。”