突出风险点加大监管 明年商品房销售面积恐现零增长

（原标题：突出风险点加大监管 明年商品房销售面积恐现零增长）

每经记者 冯彪 每经编辑 陈旭

今年中央经济工作会议召开在即，明年经济工作的重点在何处？

近日，针对明年经济形势及工作重点等话题，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了瑞银亚洲经济研究联席主管、中国首席经济学家汪涛。

“随着新一轮房地产调控政策出台，明年房地产投资和建设会有一些温和的向下调整，房地产对经济增长的拉动力度减弱。明年经济增速可能在今年基础上继续放缓。”汪涛说。

连续三个季度实现经济6.7%的增速后，10月28日的政治局会议曾提及“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。在汪涛看来，当前稳增长压力缓解之际，中央更强调抑制泡沫和防范风险，对于突出风险点会加强监控力度，但这不会使货币政策大幅转向，而财政政策会进一步发力以稳定经济增长。

楼市调整会降低经济增速吗？

NBD：中国经济多项指标都在企稳向上，经济回暖迹象明显，您如何看待今年的经济形势，对明年有何预期？

汪涛：今年经济企稳，下半年回升尤其明显，全年实现6.7%的经济增速应该没有问题。实现这一增速有相当程度是因为基础设施建设和财政政策发力。中国经济的潜在增速是在逐渐下调的，我预计2017、2018年经济增速会比今年的6.7%略有下滑，但即便下滑至6%也没有太大风险。

明年房地产投资和建设会有一些温和的向下调整，房地产对经济增长的拉动力度将减弱。基础设施今年发力很猛，估计明年还会继续，但可供投资的公共项目日渐有限，同时考虑到房地产的支撑因素减弱，估计明年基础设施建设会略有减速。另外，政府强调防风险和结构性改革，在经济潜在增速下降的时候，政府也会适度允许经济增速回落。

NBD：您谈到明年房地产市场对经济增长形成拖累，请具体谈一下这个情况。

汪涛：今年商品房销售强劲，而新开工和建设活动好转相对滞后，因此各线城市库存均明显下降，支撑房价上涨。不过，今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求，同时房地产调控措施不断出台，这意味着未来房地产活动很可能走弱，销售也会有明显回落。

今年1~10月，商品房销售面积同比增长26.8%，我估计明年销售面积会是零增长。另外，房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为温和，短期内其增长势头或可再持续一段时间，我估计明年房地产新开工增速会在0~2%或2%~ 3%的范围。房地产建设量回调不仅会拖累房地产投资，建材、工程机械、交通运输等产品需求也会遭受冲击，进而拖累工业和采矿业的生产和投资。

NBD：10月下旬的中央政治局会议再次提出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，如何评价当前的泡沫程度，风险点有哪些？

汪涛：中央政治局会议对货币政策的定调是在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。我认为这主要就是针对前几个月房地产价格的大幅上涨。

风险点一方面体现在居民购房的杠杆率在提升。一些房地产企业拿地积极，土地价格上涨迅速，给房地产市场一个非常强的高价拉升信号。价格攀升给居民购房造成恐慌心理，在此过程中会加剧对杠杆的依赖。除了正规的银行贷款之外，房产中介及其他影子银行信贷也积极为购房者提供信贷。虽然监管层禁止房地产开发商使用银行贷款缴纳土地出让金，但据报道，开发商利用影子银行信贷、发债来支付土地出让金的情况可能较为普遍，因此需要有针对性的调控适时出手。

另一方面，虽然最近增长企稳，但更令投资者担忧的是杠杆率扩张的速度及其日渐减弱的效力。近年来流向房地产和产能过剩的工业企业等非生产性部门的债务规模越来越大，导致投资回报率下降。效率低下的国企和“僵尸”企业占用金融资源的比例也偏大。

楼市调整力度难超前两年

NBD：抑制泡沫和防风险可能有哪些方式？

汪涛：我预计M2增速可能会有所调整，今年是13%，估计明年会在11%到12%左右。受美国利率上行等因素影响，银行间利率和债券市场利率会不会再往下走值得观察，最近一段时间已经开始上行趋势，明年的利率水平可能会比今年高一些。另外在影子信贷、理财方面会有新的规定，对投机性的行为会有一些管制措施。例如可能会在房地产开发商借贷资金购地的行为、首付贷行为等突出风险点加大监管。

NBD：在抑泡沫、防风险的背景下，房地产调控政策是否会继续加码？

今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和，下行的空间很小。决策层并不希望房地产市场大幅调整，拖累增长，因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和，并且特别强调因城施策。因此本轮房地产市场调整幅度不会超过2014~2015年。此外，过去两三年多个房地产相关行业都出现了深度调整和明显去库存，这应有助于限制这些行业的下跌空间。

NBD：未来房价走势会如何呢？

汪涛：2015年，中国非农就业占整体就业比例接近72%，如果再加上没计算在内的部分农民工，可能接近80%。从基本面来看，我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓，应无法支撑销售如此强劲的增长。随着城镇化放缓、投资性需求下跌，而且住房需求被提前透支的影响趋于明显，我们预计房地产市场将继续缓慢调整。虽然居民仍有空间加杠杆，而且也有可能会重新将金融资产调配至房地产，但这将很大程度上取决于居民对房价的预期，而房价预期已经开始转弱。

明年财政政策将发力稳增长

NBD：您预计未来经济增速继续放缓，那么未来是否仍面临稳增长的压力？稳增长政策和防风险政策如何协调？

汪涛：“十三五”规划里提到5年创造5000万的城镇就业，5.5%到6.0%的经济增速都能实现这个目标。虽然中央强调抑泡沫、防风险，但是我认为这并不意味着宏观政策会完全转向。宏观政策一直强调平衡协调，一方面要做好稳增长的支撑，另一方面也不能过度放松，要抑制资产泡沫和防风险。

因此，我估计明年货币信贷政策会略有收紧，但不会大幅转向，同时在稳增长上会更多依靠财政政策发力。

中国目前仍有相当大的财政空间稳增长。中国的财政刺激大多来自准财政渠道。当前政府整体债务水平依然可控，且多种准财政渠道的运用使部分融资体现在企业和政策性银行的资产负债表上，而不是各类政府债务。另外，得益于专项建设债发行和央行抵押补充贷款（PSL）规模扩大的资金支持，政策性银行和PPP模式将在提供准财政融资方面发挥更加重要的作用。

NBD：当前CPI和PPI都呈现上升趋势，您如何看待通胀压力？

汪涛：明年压力不会很大，PPI从9月份开始转正，明年PPI平均会是正的，但是平均下来可能不会超过2%，PPI的上涨绝大部分来自原材料价格的上涨，包括煤价。而目前原材料价格迅猛上涨的势头不会在明年全年持续，明年二季度甚至更早，价格就可能出现向下的压力。另外猪肉价格从今年见顶以后已经开始回落，明年不会很快反弹，这也是有利于消费市场稳定的一个因素。

当然，明年油价预计将会上行，这对CPI和PPI都有一定的上行压力，人民币汇率波动对进口原材料价格上行也会有一定压力。考虑到这些因素，明年CPI仍有上行空间，目前的预测是平均2.1%，比今年的1.9%略高，但应该不会带来货币政策必须为此明显紧缩的结果，货币政策仍然保持稳健，不过可能带有略紧的偏向。