黄金商圈闭店频现 上海商业地产面临大考

（原标题：黄金商圈闭店频现 上海商业地产面临大考）

近日，位于上海黄金商圈的太平洋百货淮海店即将关店的消息一出，在业界引起轩然大波，随之与梅陇镇广场、恒隆广场并成为“金三角”的中信泰富广场多家商铺关门的传闻又掀波澜，虽然消息最终证伪，但这家开业十余年的商场正在转型谋变中却是不争事实。

《中国经营报》记者实地走访发现，上海的月星环球港、梅陇镇广场等商场内均存在着较高的空置率，太平洋百货则正在进行“谢幕”前的最后甩卖。

针对商场空置率高企、店铺频繁更换等问题，记者分别致电致函月星集团有限公司（以下简称“月星集团”）、和记黄埔有限公司有限公司（以下简称“和记黄埔”）以及新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新鸿基”），并收到了不同的回复。

和记黄埔下属梅陇镇广场市场部人士回复记者称总部已接到记者的采访函件，但公司目前不方便接受媒体采访。而新鸿基方面于10月26日邮件回复记者称：“针对不断变化的市场需求，顺应淮海路商圈整体升级改造的需要，上海中环广场计划进行分期升级翻新。” 截至记者发稿时，月星集团并未就采访函给予回复。

多位受访专家提出，目前整个上海的商业地产发展，进入了一个瓶颈期，商场亏损、百货倒闭、零售闭店成为普遍现象，未来 “浑水摸鱼”的商业项目，很难继续生存。

黄金商圈百货撤退

上海传统百货业正面临着前所未有的考验。

日前，记者走访了位于淮海路黄金商圈的太平洋百货，只见商场入口、走道等多处张贴了“谢幕折扣2折起”的广告牌，五楼已经完全关闭，原有的商铺移到了二楼和负一、负二楼，其他楼层人流稀少。

商场一位工作人员表示：“百货目前在做最后的清仓甩卖，即将全线关闭。”至于关店原因，根据商场在电梯处公告显示为租约到期。

另据上海黄浦区政府发布消息称，上海太平洋百货淮海店的20年的租约将到期，2017年到期后业主瑞安集团将收回。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦称： “淮海路上的商场也面临着生存危机，很多地方都关铺了。商业讲究人气，一旦关铺多了，自然就没了人气。作为商家，应该早作调整，及时换血吸引客群。”

同时，被视为“上海颜值最高”的新世界大丸百货首年经营巨亏，吞噬掉母公司上海新世界股份有限公司大部分利润，净亏损4亿元之多。

面对新消费的理念和方式的冲击，传统百货脱胎换骨已箭在弦上。百联股份总经理钱建强对媒体透露，最近两年，百联股份的百货板块将进入集体调整和提升期，在今年的第一八佰伴和东方商厦徐汇店的改造之后，明年将对第一百货和永安百货进行改造。

中国百货商业协会的数据显示，调查的80家规模较大百货企业，2015年销售总额同比增长9.3%，利润总额却下降12.05%，销售利润率下降19.53%，百货“闭店潮”仍在持续。同时，据物联网统计，2015年百货业已关店114家，其中包含玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井等众多知名百货。

同时，上海统计局公布的2016年上半年上海市国民经济运行情况显示，上海上半年网上商店零售额增长17.8%，占社会消费品零售额的比重提高到11.4%，实体商业增速比去年同期放缓。

实体商业一直面临着高成本、高竞争、低回报、难扩张等难题。而受经济下行压力的影响以及网购的冲击，导致实体商业的生意越来越难做。

上海思董产业投资总经理王忠教分析认为，近年来，商场亏损、百货倒闭、零售闭店的消息不绝于耳。“除了传统百货业不好外，主要还是商业盈利模式问题（租金加抽成），电商冲击只是外因，内因是场景商业、体验消费、时间消费做得不好。靠地段、靠促销都不是商业模式的根本，应该朝着集合店、买手店、订制店、O2O等方向发展。”

众购物中心集体换血自救

10月25日下午，记者走访了位于上海中山北路的上海环球港。记者在走访中看到，购物中心仍有不少门店处于新一轮的装修升级中，这些店面被红色或者白色的壁画或广告牌遮蔽，上面标注着“更多品牌，敬请期待……”等字样。

对于月星环球港空置率高企、人气欠佳的显示窘境，上海瑞铂慧家商业地产研究部总监葛岭认为，其主要问题在于原先品牌定位过高，对周边区域消费能力调研不足，金沙江路周边都是老式公房，整体消费水平不高。

“同时，内环边上，金沙江路地铁站旁，地理优势并不明显，不是消费线的交汇点，在品牌定位出现问题的前提下，只能通过餐饮来吸引人流，而且周边综合体云集，环球港本身餐饮品牌餐饮品牌也比较大众化，很难体现出优势。”瑞铂商业地产研究部总监葛岭称。

而在寸土寸金的上海南京西路，多年来，由中信泰富广场、恒隆广场和梅陇镇广场组成的“金三角”也逐渐呈现出“分崩离析”之势。近日，记者在走访中了解到，作为上海老牌商业地产项目代表的梅陇镇广场，却有着较高的空置率。

记者探访发现，广场内一楼、三楼、四楼和五楼均有门店处于闭店状态。店铺被用广告牌隔离起来，上面写着：新店即将开业，敬请期待。

同时，中信泰富广场多家商铺关门的传闻也在上海滩掀起不小波澜，虽然“中信泰富广场关门”最终证伪，但这家已开业十余年的商场正在调整升级中却是不争事实。据了解，涉及调整的商铺主要位于三四层，其中三楼有部分商铺关闭，为四楼的老商铺“腾位”。而四楼近4000平方米的经营场地将进行整体改造，用于建设女性VR体验馆以及申请开设免税店。

与此同时，记者日前走访中发现，“金三角”之一的恒隆广场同样在在装修改造，不少店铺是整体装修。而毗邻“梅泰恒”的金鹰国际购物广场一度因运营不善闭馆两年作调整，目前却仍在低调试营业阶段。

对此，信韬商业投资管理有限公司发展部总监陈曦认为，南京西路偏西侧有嘉里中心，久光百货等，总体量和商业丰富度都超过了“梅泰恒”。跟静安嘉里中心相比，“梅泰恒”的差异就仅仅只是保留了高端精品的零售基因。但随着明年兴业太古汇的开业，“梅泰恒”的处境就会非常尴尬，东西两端都被分流，错位也很难。

而位于上海淮海路商圈的新鸿基中环广场，在遭遇了之前大面积空铺的困境之后，目前在进行“换血”升级。10月24日，记者走访中环广场看到，目前四层的商业建筑除了一楼的星巴克和Wagas正常营业外，其余均在进行全面装修。记者观察到，商场在进出的过道上用木板进行了隔离和遮挡。商场的四个出入口，也张贴了很明显的指示牌，标注着“商场翻新中，预计2018年完工”的字样。

针对商场翻新的相关详细情况， 10月26日，新鸿基方面回函称：“在装修改造、业态配比和租户组合上亦会充分考虑到历史建筑的独特气质，结合周边商务办公及高品质人群的需求，引入与项目自身匹配的优质特色租户，为淮海路商圈注入新的品牌元素和商业活力。”公司同时表示，会长期看好内地的经济发展和内地市场。

沪商业地产进入瓶颈 亟待破冰

根据第一太平戴维斯上海三季度市场简报发布的数据显示，2016年前八个月上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期降低0.1个百分点。核心商圈购物中心空置率环比上升0.7个百分点至6.9%，非核心商圈下降0.4个百分点至9.1%。“预计将有60万平方米新增供应在第四季度入市，使2016年成为上海零售市场首个超百万平方米供应的年份。核心商圈空置率持续攀升，意味着中心区域特色平平的项目将面临极大考验。”

据了解，商业地产的空置率在5%~10%之间为合理区，而记者实地走访看到，上海多家商场内都存在着较高的空置率。葛岭认为，整个上海的商业地产发展进入了一个瓶颈。

“诸如新鸿基翻新、太平洋百货关店等事件，反应出商业地产市场整体不景气，原因有很多，电商冲击，同质化竞争，主题定位不明确，海外高端奢侈品价格便宜等原因，导致商户日常营业额无法承担高昂的租金。”葛岭认为。

“对于一二线城市频频曝出的人流量少、关店潮等问题，并不意味着社会消费零售额减少和商业需求饱和，而是商业地产的资产泡沫太大，传统商业业态和盈利模式无法承载过高增长的经营成本。”王忠教称，应该采取改变千篇一律的业态组合，改革商业运营模式，改革与商户合作模式，调整商品经营方式。新增商业地产项目，应向主题型、社区型、连锁型、线上线下发展。