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一块地引发纷争南昌湾里区"撕毁"合同高价卖地?

2016-10-29 01:26:28 来源: 中国经营报 举报
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(原标题:一块土地引发的纷争南昌湾里区“撕毁”合同高价卖地?)

“友谊的小船说翻就翻。”南昌市湾里区一块400余亩的土地一年之间猛增三倍之后,当地政府废除之前的“婚约”再次“嫁女”,纷争由此引发。

一年前的10月10日,湾里区政府与原合作方南昌大学签约,这块地原本计划用于建设南昌大学职工房“赣鄱兰亭”。然而,将要娶进门的媳妇却进了别家的门,南昌大学对湾里区政府这种“违约”行为难以容忍。

据了解,双方的冲突缘于湾里区政府在今年9月将这块土地拿出来“招拍挂”,在10月21日网拍时被一家知名房地产商以24.16亿元的价格竞得,是南昌大学原预计成交价的3.55倍。这也是南昌实施新一轮限购政策后拍出的首宗高溢价地块,备受市场关注。

而这一问题的争议焦点在于,湾里区政府为何要“出尔反尔”?是“新官不理修旧政”,还是真的“见利忘义”?湾里区政府就此事对上级政府呈文汇报称,前述土地项目交易程序合法合规。

《中国经营报》记者就此事联系南昌市湾里区主要领导及招商部门负责人,得到的答复是,“一切按规章程序办理”。南昌大学则表示,已通过合法途径向省政府表达诉求。

卖地风波

在新一轮限购限贷、国家严控房地产融资后,南昌市在10月21日高溢价拍出一块总面积为400.658亩的商住用地,起拍价200万元每亩,成交价为24.16亿元,溢价率达202%。

上述商住地块位于南昌市湾里区天宁西路与兴湾大道路口,分成DAGJ2016029、DAGJ2016030两个项目地块拍卖,面积分别为184.569亩、216.089亩。

谁曾想,这一看似正常的土地交易却引来巨大的风波。原来,上述被拍卖的地块已是“心有所属”,地图软件上已标示为“赣鄱兰亭”。

湾里区政府网站资料显示,2015年10月10日,湾里区政府与南昌大学就“赣鄱兰亭”( 商住小区项目暂定名)、教育合作、医疗合作事项签订了正式项目协议书。赣鄱兰亭拟用地面积为488亩,计划建房约5500套,总投资35亿元。

在此之前,双方已经过长达10个月的前期洽淡,南昌大学对此项目还进行表决并获得通过。双方签约后,南昌大学开始筹集资金、选择合作开发商准备开建赣鄱兰亭。

据了解,南昌大学超过5000名教职工参与了赣鄱兰亭的集资认购工作,每人交纳两万元购房订金。今年3月18日,南昌大学又对外发布招标公告,邀请房地产商参与赣鄱兰亭的建设,最终选定的开发商为南昌绿地申飞置业有限公司。

而就在南昌大学紧锣密鼓地筹建赣鄱兰亭项目时,合作的另一端却发生了变化。今年7月前后,南昌市湾里区新一届政府领导班子组建,随后南昌大学的前述签约项目被调整,项目用地被重新拿出进行拍卖。

9月23日,前述400.658亩商住地块信息被挂上了网公开招拍并公示。在见到赣鄱兰亭项目地块的网拍信息后,南昌大学紧急向南昌市政府提交报告,请求中止上述地块的交易程序。

但交易程序随后仍正常进行,直至10月21日网拍成功。这引起南昌大学的极大不满,双方纷争由此拉开序幕。

“毁约”之争

最早公开“声讨”的是南昌大学原党委书记郑克强,他是一名拥有十万粉丝的当地知名经济学者。郑克强博士10月22日看到前述土地的网拍新闻后在其个人微博中发出《有人不看好南昌是有道理的》帖文。

帖文称,“南昌大学教职工新宿舍(指赣翻兰亭)几年前被湾里区骗招过去,学校已交购地款,老师也交了两万元订金并选户型。可借楼市调控之际,湾里区政府突然就变卦了,竟然要重新拍卖土地,以图多捞点钱。现在学校上下已骂声一片,担心要出大事。”

此文一出即引发社会广泛关注和讨论。跟帖和围观者争论的焦点问题是,湾里区政府将赣鄱兰亭用地拿出来拍卖是否属于“毁约”,为什么要这样做,是不是坐地起价、“见利忘义”?

事实上,在公众关注这一纷争之前,南昌大学在9月29日已经就湾里区政府“毁约”问题向江西省政府提交了紧急报告,请求协调解决相关问题。而在此之前,南昌大学也多次与湾里区政府交涉,并请南昌市政府进行协调。

据了解,在湾里区政府新一届领导班子7月上任后,其主要领导出面商洽解决的第一个大难题就是赣鄱兰亭项目。8月初,湾里区政府将原定用于赣鄱兰亭的地块按200万元每亩的起始价公开出让。8月19日,经南昌大学交涉,在南昌市政府的协调下,此地块暂停挂牌。

之后,双方进行了多轮协商。南昌大学认为,双方原定的起拍交易价为170万元每亩,而现在按200万元每亩起拍,南昌大学将无法获得这块土地。此外,学校教职工都已交纳订金,如项目无法推进,将引发更多问题。

而湾里区政府认为,在南昌“揽山入城”战略及市场推动下,湾里区土地价值迅速升温,已成交的周边地块已是南昌大学约定购地价的两倍多。经评估,赣鄱兰亭意向使用地块初始估值达197.67万元每亩,所以确定起拍价为200万元每亩。而且,南昌大学也认可了土地升值的事实,整个过程也保持了沟通。

不过,双方最终没有达成新的协议。9月23日,湾里区政府将赣鄱兰亭意向使用地块再次挂网公开出让。南昌大学随后向江西省政府提交报告,并要求设置相关条件。比如,竞得人在交易结束后3日内与南昌大学签订《限价房开发建设协议》,限定售价为4300元每平方米,并向南昌大学职工出售。

截至记者发稿,前述地块的交易程序仍在正常进行。

湾里区政府认为,此项交易遵从有关土地法规政策,而南昌大学设置条件的交易要求影响公平交易。南昌大学却认为,湾里区政府需要为违背双方原先约定的行为担负相应责任。

利益博弈

事实上,双方争执的一个根本问题是,湾里区政府为何要“出尔反尔”,是否应为此事担责。而据记者调查,双方利益博弈的背后,还潜藏着各自的“难言之隐”。

有南昌大学教职工对记者称,为解决教职工住房难题,几年前南昌大学开始与湾里区接洽,去年初开始商谈。按原先设想,赣鄱兰亭建设后,将形成一个近10万人的居住小区。此外,南昌大学还将托管湾里区人民医院,附中、附小也在规划之中,湾里的教育、医疗资源也将更为丰富。

“湾里区‘毁约’是一种只追求卖地价值最大化的短视行为。”一位王姓老师称,南昌大学的进驻会让当地百姓享受更多经济和民生福利,长远来讲,引进南昌大学比引入房地产商的综合利益更大。

不过,湾里区政府并这么认为。记者调查发现,在南昌大学与湾里区洽谈的一年多时间里,湾里区土地交易价逐步回升,特别是今年上半年以来,地价增幅迅猛。已成交的数据表明,一年来当地土地价值是成倍数增长。

比如,与赣鄱兰亭紧邻的一幅地块DAGJ2016022在今年7月拍出时成交价达到364万元每亩,而周边土地的楼面价已由原先的1500元每平方米左右迅速拉升到4500元以上。9月23日当天成交的南昌青山湖区两幅地块的楼面价甚至高达11147元每平方米。

虽然南昌市在国庆期间也开始实施新一轮限购政策,但湾里区不在限购范围。因此,到10月21日成交时,赣鄱兰亭原定地块以每亩603万元的高价拍出,楼面价达4522元每平方米,比南昌大学设定的4300元每平方米的限购房价还要高,更是其约定土地交易价格的三倍多。

值得注意的是,记者在当地网络问政平台还查询到,赣鄱兰亭用地属于教育用地,至公开挂卖成交前,DAGJ2016029、DAGJ2016030地块已经在走土地划拨程序。也即是说,南昌大学将以更低的成本拿到这块住宅用地,然后再进行招标与房地产商合作建设。

对于其中的法律问题,南昌多名不愿具名的法律界人士和地产界人士称,如果按原来的合同执行,“双方都有问题”。有业界人士称,土地交易都需要走“招拍挂”程序,也不能设置相应限制条件。“或许是湾里区新任领导出于经济利益和政治风险双方面因素考虑,才将这块土地公开出让”。

而南昌大学一名不愿透露姓名的教师说:“是我们学校的动作太慢了。”据称,如果在去年或是今年上半年就走完了“招拍挂”程序,“就什么事都没有”。

钟齐鸣 本文来源:中国经营报 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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