房企“出海”进入收获季 “走出去”是必然趋势

（原标题：房企“出海”进入收获季 “走出去”是必然趋势）

随着越来越多的内地买家将投资目光瞄向了海外市场，近年来，中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮。继前期布局之后，包括绿地、富力、首创、万达等房企海外项目今年加速入市销售，海外业绩成为房企新的增长点，房企出海步入收获期。业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。

京华时报记者邢飞潘秀林张淑玲

　　海外投资加速

全球知名的房地产服务商戴德梁行近期发布的《全球房地产投资概览》专题报告显示，虽然全球市场在过去一年受到不明朗因素所影响，全球房地产市场的总投资额仍然高达13500亿美元。截至2016年6月的12个月内，投资活动最频繁的纽约、伦敦、悉尼等25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资，此份额高于之前一年的52.7%。

在全球房地产投资中，中国成为最惹人注目的买家之一，据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。

10月20日，普华永道发布“2016年前三季度中国内地企业海外并购市场回顾与前瞻”。数据显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量和金额均实现显著增长，交易数量达到创纪录的671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍；交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的首选。

对于选择哪些海外城市，首创置业设计营销中心高端事业部负责人秦江表示，与开发商在国内选择进驻城市的标准一致，经济有活力、人口流入量大、教育资源优质的核心城市对中国房企有较强吸引力。

绿地、富力、首创、万达等出海房企均以经济发达国家和人口集聚较快的城市为主要目标市场，聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的海外国家和地区。

客群更加本地化

“做中国市场的海外延伸”，是绿地进入海外市场初期确保盈利的极佳切入点。随着房企对区域市场的熟悉以及品牌在当地的影响力与日俱增，中国房企对当地市场、消费者的掌控信心和能力也不断提升，在海外市场就能迎来多元化客群。

目前，在巩固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重。以澳大利亚项目为例，绿地客源分布既包括中国，同时包括澳洲、新加坡、马来西亚等。此外，首创位于澳大利亚两个项目基本全都是在澳洲本地实现的，仅剩不到10%的房源留在国内发售。

在海外项目打造上，有的房企选择独立开发，有的则选择合资，绿地信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。为了防范海外市场的不确定性和风险，首创置业在海外选择与当地大型房企合作开发方式，比如位于悉尼市西北部卡灵福德的首创·莱克星顿项目是首创置业与澳洲本土开发商Dyldam共同开发，而该开发企业同样也是澳洲排名前五的住宅公寓发展商。另一处位于澳大利亚第三大城市布里斯班的首创·翡翠项目，同样联手了澳洲本土著名开发企业Arden。

业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。

　□置业案例

　　海外买房记

温哥华四季如春，空气清新。去过温哥华的人大都有这样的感觉，很多地球人不惜重金也要把家搬到这里。崔女士正是这样的一批地球人中的一员，她梦想着面朝大海、春暖花开的房子。在国内，对她而言，这辈子也只是痴人说梦。机缘巧合，她送孩子去温哥华读书时，萌生了在那里买房的意愿。

飞机一降落到温哥华机场，湛蓝的天空，触摸得到的云彩，清新的空气、美丽的城市，一下子吸引了她，这里不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感叹。一切安顿好后，温哥华的朋友们都谈论着这里的房价，这里的房屋。恰巧一个星期日，正是很多房子开放日，开放日这天，所有的人都可以参观，跟着朋友来到了一处正在开放的独立屋，一共三层的房子，有花园、草地，有放映室、健身房、当然客厅起居室就不必说了，功能齐全，而且整栋房屋像一位女神映衬在蓝天下，真的是美不胜收，此时的崔女士还只是欣赏和羡慕的阶段。

崔女士向旁边的经纪人打听这套独立屋的价格，经纪人告诉她，这套独立屋，价格大概在80多万加元，按1:5的汇率，大概在400多万元人民币。崔女士心里有个小确幸，卖掉国内的房子还能买套这里的别墅，而且孩子的学费也能有保障了！但卖掉国内的学区房还是让崔女士犹豫了，带着这样的遗憾崔女士回到了国内。

今年3月，崔女士再去温哥华看孩子，这次所有的朋友都告诉她，这里的房子涨得太快了，你如果现在不买，还要涨，你会后悔的，而且如果你早点买，能省出一辆车钱来。朋友还告诉她，去年她心动的那套房子已经涨到140多万加元了，一下子涨了60多万加元，这真的可以用恐怖两个字来形容房价的高涨，比起当时的北京房价有过之而无不及。而且在温哥华买房子不是我们在国内理解的“买”，而是“抢”。“抢”意味着什么呢？一套房子，有很多人都可以下offer，原本报价90万加元的房子，很可能加价五六十万加元，出价高者得，而你只有一次提offer的机会，所以买房子不能看报价，而要看有多少人跟你抢这套房子，所以在这里你会体验到惊心动魄的抢房大战。

这一次，催女士也加入了抢房大战中。经纪人带着不停地看房子，选地段、选学区、选配套、下offer，解除条件，验房、交定金，办贷款、收房等手续，有条不紊，在温哥华买房，手续相对简单，有经纪人、金融顾问、律师等帮你准备好了一切，你只是按照要求做就可以了。最后，她选择高贵林港的一套独立屋，相对于西温，这里的房价算是便宜的。

庆幸的是在崔女士买房后的两个月，温哥华决定对海外买家征收15%的额外房产税，这意味着如果崔女士晚买两个月，就要多支付15%的房产税。对于她来说，孩子在国外留学的确需要一套房子，这样可以免去总是搬家之苦。

谁说北京的房价涨幅高，谁说北京买房情绪那么高涨，在温哥华的房价也可以用疯狂一词来形容。

人们通常都是买涨不买跌，这种恐慌的情绪或许也是导致房价上涨的一个原因。据地产公司RoyalLePage发布的最新报告显示，今年第三季度大温地区的房价涨幅为30.6%。截至9月30日，大温地区房屋的均价上涨至119万加元，去年同期为91.5万加元。相比之下，大多伦多地区第三季度房屋的均价为69.3万元，比去年同期的61万元上涨了13.6%。

报告中提到，受到本地买家和海外投资者的需求驱动，大温地区豪宅市场一直很兴旺，很多豪宅买家并不是以投资为目的，他们更关心是否能选到中意的房子，因此豪宅市场的价格涨幅很快，甚至高于市场的平均涨幅，随着房价的上涨，在温哥华100万加元的房子已经不算豪宅，豪宅的定义也一再被推翻。

房市太热反而让很多潜在卖家不敢卖房，崔女士这样解释卖家不敢卖房的原因：尽管现在卖房行情很好，但担心一旦把房屋卖出去，就意味着自己又变回买家，不得不进入高度竞争的地产市场选房买房，可能还要花高价才能再买到一处新的房子，另一个原因是有些卖家期待着未来房价还会进一步升高，希望以后卖房再多赚一些。

卖家不卖房，让本就供不应求的房屋市场房源更少，推动房价升高和抢房大战更加激烈。而很多卖家在市区买不到房，不得不向更偏远的地区转移。据大温地产局报告显示，虽然实行了海外交易税，但房价没有暴跌，大温9月房价微涨了0.3%。

□企业

　　富力：海外市场步入收获期

富力地产从2013年开始全球化布局大步伐，先后进军马来西亚、澳大利亚海外房地产开发市场。富力公主湾是富力地产进军海外房地产市场的首个项目；富力公主湾位于马来西亚第二大城市新山市，地处马来西亚南大门，项目紧邻新山市通往新加坡的海关关口，通过新柔长堤与新加坡相连，与新加坡国门仅1公里之隔。

富力公主湾定位为高档住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、国际时尚商业街、顶尖配套空中会所、1.8公里滨海长堤等六大顶尖业态的大型高档国际滨海社区，将规划打造成为新马两地国家门户标志性的综合体建筑。精装修，按套内面积销售，户型有单间、一房、两房、三房、2+1双钥匙户型、四房等丰富户型，销售面积从套内50平米到130平米不等。

继踏出中国、把业务扩展至马来西亚后，富力集团抓紧机会进军了极具吸引力的澳洲房地产市场，先后在墨尔本及布里斯班收购了五个开发项目。布里斯班1号是富力在澳洲的开山之作，地处澳洲东海岸CBD核心商务区，作为城市中心区域的地标项目，自身配套完备。

在服务上，富力海外服务平台包括移民投资、留学、旅游、海外置业四大板块。从前期市场了解到销售过程中的法律金融咨询乃至物业交付后的包租代管等置业各环节均为买家提供有力的服务保障。

随着海外项目相继入市，富力海外市场已经步入收获期。10月4日，富力地产股份有限公司公布，前9月协议销售收入约人民币485.1亿元，累计销售面积约369.41万平方米，较去年同期分别上升43%和31%。其中海外(马来西亚及澳大利亚)项目销售额约人民币9.8亿元，销售面积约3.95万平方米。

绿地：国际化不断升级

2013年，是绿地国际化战略的元年，绿地启动建设济州岛“六大核心项目”之一的绿地韩国健康旅游城，又相继斩获美国洛杉矶绿地中心项目、纽约绿地太平洋公园项目，不断刷新中国房企在美最大投资纪录。2014年，绿地国际化战略继续发力，挺进英国伦敦、加拿大多伦多、马来西亚新山，追资澳洲、韩国，一批项目也陆续进入收获期。

2016年，绿地国际化拓展视野日益宽广，模式愈加灵活。成功进军日本并收购绿地·乐购仕千叶海港城项目，首度瞄准旅游地产经济，意在打造“访日旅游一站式大型商业综合体”。与中东投资方通过股权置换斩获纽约核心区项目，并合作筹建房地产综合基金以投资世界顶级房地产项目。

以澳洲市场为例，2013年初，绿地落实了在澳洲的第一个项目——悉尼绿地中心。这个项目的投资规模接近35亿到40亿人民币，包括酒店和高层住宅。通过这一项目的开发，绿地逐步熟悉澳大利亚的市场，并于2014年上半年继续加大了在澳大利亚的投资，分别在悉尼北区和内西区购入了两个项目。2015年，绿地在悉尼东区追加投资，将一个旧酒店改造为住宅。第五个项目则是在2015年11月，绿地在两轮国际性投标竞争中赢得新南威尔士州政府一个有800多套住宅外加6000至7000平米的大型商业综合性开发项目。2016年上半年，绿地与另一家企业共同开发了位于悉尼南部大型住宅项目。

　□对话

　　“走出去”是必然趋势

问：在过去几年，中国房企出海投资有哪些变化？

◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：国内的大型开发商在过去的几年里开启了海外布局，国内房企在海外投资额每年都呈上升趋势，根据高力国际的交易记录，目前海外发达国家的一线城市都有中国开发商的影子。

◎仲量联行国际资本集团中国区高级董事刘丽红：

中国经济经过过去20多年的高速发展，各行各业都有了一定的积累和发展，因此进一步向外拓展业务的需求开始增加，全球化国际化也就成了必然的趋势。从行业来看，最早出海的是金融机构，之后是能源、农业等领域，房地产行业的出海是从2012年到2013年开始，短短几年里发展规模和速度都非常快。

问：房企出海激增的原因是什么？

◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：出海激增的主要原因是全球化经济投资政策，中国成为世界最大GDP贡献国之一，中国企业也起到了举足轻重的作用，作为国内的大企业，走向世界国际化已经成为了让祖国更强大的发展方针。

◎仲量联行国际资本集团中国区高级董事刘丽红：

中国房企出海激增的原因，首先是国内经济发展到一定阶段的必然产物，是经济大环境带来的；其次是企业本身的战略考虑，从高速发展到平稳布局，企业需求更多的市场也需要寻找更多新的利润增长点；最后，中国房企在快速发展中，积累很多国内的客户资源，他们本身有着很强的海外置业需求，在这样的基础上，中国房企就有了更大的出海投资的动力。

问：中国房企出海投资主要分布在哪些区域？

◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：中国企业以其强大的实力出海，并且在世界范围内已经购买或建筑了地标性建筑物。中国企业投资主要集中在发达国家的首要城市如洛杉矶、纽约、悉尼、伦敦等。主要吸引人群是当地的高端企业以及个人。

◎仲量联行国际资本集团中国区高级董事刘丽红：

中国房企出海投资目前主要集中三类城市和区域：第一个是澳洲，这里华人较多；另外一类是成熟市场，譬如美国和欧洲，美国的市场非常大，目前中国房企已经进入了美国很多门户城市如纽约、洛杉矶等，欧洲主要是伦敦；还有一类是新兴市场，如马来西亚、印尼、印度等，这里的房地产市场普遍不如中国发达，所以也有很多开发商已经进入。

问：中国房企出海投资应该注意哪些问题？个人海外置业应该注意哪些问题？

◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：企业出海主要需要了解国家对海外架构的政策以及规定，同时了解国外当地对于地产的税务以及法律。对于个人的投资者，首先要选择知名并且专业的代理公司，因为代理公司是了解海外税务以及法律的第一扇门，同时专业的代理公司可以提供完善的售后服务，第二点如果选择贷款的话，需要对贷款政策有比较完善的了解，并且在投资前向银行或代理公司了解贷款所需材料，再进行投资。

◎仲量联行国际资本集团中国区高级董事刘丽红：

中国房企一般会根据自身特点来决定出海投资的方式，比如有些企业会选择独自操盘经营，如万达、绿地、泛海等，这些企业通常自身的实力较强，但更多企业会选择与当地企业合作的方式来开发运营。对于首次出海的房企来说，采用与当地有口碑有业绩的企业合作的方式通常会更为稳妥，毕竟房地产市场的区域性很强，在进入之前必须要进行详细的实地调研和考察。