谁制造了海南楼市“万家无灯火”？

岛外人购房已成为海南全省商品房销售的主力，部分市县岛外购房比例均超过50%，有的甚至超过90%——这是日前在海南省五届人大常委会第二十三次会议上公布的消息。会上，一份房地产业发展情况报告显示，海南省城镇居民购房能力相对较弱，商品房销售对象以岛外居民为主，除海口本地刚需较为旺盛、岛内居民购房比例超过50%以外，其他市县岛外购房比例均超过50%，部分市县甚至超过90%。

记者调查发现，部分市县商品住宅中的90%以上卖给了外地人，这些人多为“候鸟人群”， 也不乏投资者，每年入住时间都特别短，这样一来这些房屋空置率非常高。业内人士指出，这不但会造成房产资源浪费严重，公共设施与服务闲置，还会引发一系列社会问题，特别是在国家大力推行房地产去库存化的背景下，这种现象应当引起有关部门的警惕，房子卖出去了但是没人住，这只是库存搬家，不是真正意义上的去库存。

大多岛外业主每年仅住1次 空置率现象凸显

三亚金陵海景花园是一座千人小区，来自江西的陈先生是一名小商铺老板，2009年在小区附近租了一间铺面，生意多来自小区业主的光顾。“每到这个时候生意最难做。”陈先生皱起了眉头。由于小区许多业主在今年4月后相继离开三亚，小店顿时冷清了许多。“三亚旅游业有淡旺季，房地产业也有淡旺季。每年4月至9月，三亚楼市便迎来淡季，这一时段也是不少小区商品住房空置的高峰期。”

走访中，记者在该小区内看到，尽管已近11月，可往来人流车辆并不多，偌大的小区显得十分安静。“现在相对好多了，进入淡季入住率不到20%。”该小区物业公司有一位安保人员告诉记者，金陵海景花园有近千套商品住房，业主多来自岛外，在此购房的大多只为休闲度假，而并非居家常住。

作为我国最南端的热带滨海旅游城市，也是国内最热门的旅游度假目的地之一，每年冬季从全国各地来海南休闲、养生、养老、过冬的“候鸟人群”逐年增长，平均每年约有45万人。

数据显示，仅2016年上半年，海南省房地产开发投资809.55亿元，同比增长10.1%；全省商品房销售面积759.06万平方米，同比增长64.3%；商品房销售均价10088元/平方米。

“凭借着良好的自然资源，很多开发商在拿地的时候，就把目标客户定位为外地购房者，海南住宅高空置率成为一种必然。”一份基于近300个房地产项目入住情况的调查显示，海南三亚每年淡季平均空置率为84.75%，即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也达62.99%。“国外的研究表明，空置率在10%以上，就说明商品房空置率严重，三亚高达百分之八九十的空置率相当惊人。”海南省政协委员王毅武说。

一位来自山西的住户告诉记者，每到这个季节入住的人极少，大多岛外业主每年仅住1次，难得见到亮灯的住户，走在小区内都要用手机照明。

事实上，在三亚大东海和海坡两个海景资源稀缺片区的住宅小区，空置率问题则更为严重。调查显示，三亚的高档房屋空置率极高，如“凤凰水城”的洋房和别墅空置率均在95%以上，“半山半岛”空置率也达90%以上。

除了三亚，在海口、文昌、琼海等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出，很多高空置率的小区一到晚上就黑灯瞎火，被人们戏称为“鬼屋”。

外向型和投资性成高空置率的背后“推手”

不言而喻，国际旅游岛推了海南商品房空置率一把。

海南国际旅游岛获批后，岛外客户蜂拥而至抢购海南房产。不说海口、文昌、三亚这些热门市县，仅10多万人口、国家级贫困县的保亭也在短短的两年内连续开发数个20多万平方米的住宅小区，被岛外客户抢购一空。

“随着商品房市场的火热以及国家对房价项目的调控升级，越来越多的房地产开发商把热情放在旅游地产项目。”在海南宝亨房地产有限公司一位温姓项目负责人的记忆中，那几年，海南旅游地产的投资持续升温，五指山、乐东这些过去无人问津的市县，几乎遍布了地产商的身影。有关资料显示，包括万科、恒大、中弘、富力、碧桂华、华侨城等在内的前100名房企中，至少有三分之一介入了海南旅游地产领域。

与此同时，国务院发布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济战略性支柱产业，开发商更从中发现了重要商机。

“如此大规模的开发已超出本地居民住房刚性需求，自然会导致高空置率的出现。”该负责人坦言，海南房地产市场投资之风盛行，不仅改变着房地产本身作为保障民生的居住功能，加之岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价，更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。

“当初在海南买房投资是想着这么好的自然资源每年一定不愁出租，但没想到二手房交易与租金收益并没有预期想的那么好，而且海南遍布的酒店也压缩了出租市场的空间。”一位省外投资者说。目前他与许多海南购房投资者不得不面对这种投资尴尬，但他们宁愿空着也不出租。

做好配套建设，解决房屋空置

“房屋空置率太高，不但资源严重浪费，造成公共设施与服务闲置，而且还会引发一系列社会问题。例如，过高的空置率会挤压本地居民的住房需求，引发新的社会公共服务不公，大量空置房的存在不利于海南国际旅游岛的全面、可持续发展。”王毅武认为，高空置率说明房子刚性需求不强，在海南房地产市场形势好的时候，他们都会把房子攥在手中，对房地产市场的影响不会明显；但房地产市场一旦发生实质性的变化，这些房源就有可能在同一时间集中涌向市场，影响海南房地产市场持续健康稳定发展。

尽管建议开征房屋空置税，用经济手段逐步消除海南现有的大量空置房是“老调新弹”， 但采访中，王毅武仍强调这是解决高空置率难题的一个可行方向，有关部门应当积极探索、完善与此相关的政策法规。

与此同时，有不少业内人士指出，在当前国家大力推行房地产去库存化的背景下，这种现象应当引起有关部门的警惕，房子卖出去了但是没人住，这只是库存搬家，不是真正意义上的去库存。

全联房地产商会创会会长聂梅生表示，如今政府提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存方式是良性健康的。但去库存确实把房子卖光了，但大多是投资客，很多房子没人去住，那就是恶性去库存，只是房子从开发商手里转移到投资客手中，只是让库存搬了一次家。

他表示，地方政府在去库存时应对这一现象进行重点关注，同时做好配套建设问题，采取有效模式和措施，解决由于“候鸟”人群及投资客引发的房屋空置难题，同时警惕其对楼市未来发展的风险因素。