“房市长效健康需换个思路”

（原标题：“房市长效健康需换个思路”）

——访银河证券首席经济学家潘向东
谭志娟

国庆假期，一二线多个城市密集出台房地产调控政策。在业界看来，房地产调控从2007年到这次国庆期间，每次调控政策出台似乎都在“逐渐加码”。
《中国经营报》记者10月13日就此专访了银河证券首席经济学家潘向东。在他看来，过去十几年来房价会出现上涨刚性的解释既有人认为货币过于宽松；也有人认为购房者的“动物精神”作怪——疯狂与贪婪。其实这两种解释更多的是从房地产的货币属性去解释，认为中国的房地产市场与中国的股市无差异。
货币供给变动影响楼市交易变动
《中国经营报》：上半年我国一二线多个城市房价上涨较快，房贷也增长明显。我国房价和货币之间有何种互动关系？
潘向东：一般而言，货币供给变动影响房地产市场交易的变动:如果货币政策放松，银行信贷增多，将导致房地产需求增加，从而推动房地产价格上涨。房地产市场价格的上涨带动了信贷扩张，银行信贷的扩张又进一步提升了房地产市场的需求和投资，进而反作用于房地产市场价格。
从美国、日本等国际主要经济体的货币信贷周期与房地产周期的相互影响来看，房地产市场的短周期波动与利率、信贷政策高度相关，我国也不例外。
央行在2010年到2011年多次上调利率和存款准备金率的紧缩政策不仅对于抑制通胀有积极作用，更是与调控政策一起配合对房价的快速上涨起到了一定程度的抑制作用。2011~2013年初货币政策由紧缩转为稳健，由于房市调控政策效力和执行力较强，我国房地产市场价格并未出现大幅上涨，基本保持小幅调整的平稳态势，而2014年下半年后随着宽松货币政策的不断推进，个人购房贷款与房地产开发企业贷款增速开始明显加速，配合股市巨幅波动后的“资产荒”大背景，广义上的金融资产流动性大幅增加，刺激房地产市场快速恢复并趋热。
《中国经营报》：本轮房价上涨是否跟货币有关？
潘向东：虽然货币的宽松会推动资产价格的上涨，但中国的房地产呈现上涨刚性仅用货币去解释，我认为这种单一归因未免流于简单化，也很容易被证伪。倘若仅是货币因素，为何美日两国在2008全球金融危机之后以超常规货币宽松行动投放了天量流动性，却没有引发他们房价的快速上涨？
因此，这可能需要我们从城市快速发展的制度安排的角度去分析看待。一个城市的公共服务水平决定了房地产的内在价值。由于计划经济时代的制度安排，全国各城市在公共服务的资源配置方面存在天然的差异。随着城市化的快速发展，这种先天的差异不仅没有缩小，反而得到进一步的强化，其演化的结果是差异化的房价和城市的分级。公共服务资源越丰富的城市越能吸引优质企业和人力资本。因此，支撑起城市房价的群体，并不完全是原有的在城市成长的企业和工作的人群，而是其所具有的公共服务资源的影响区域。
这轮房价上涨最显著的是一二线城市及一些政治经济中心城市，比如省会城市和一些计划单列市，还有上述城市的周边区域。上述区域正是因为本身在政治、经济、文化、社会公共服务资源方面的优势地位，自然会吸引周边乃至全国各地的居民前去置业、定居。
众所周知，公共服务设施的建设，需要的是资金，需要地方财力的支持。1994年分税制改革之后，地方可以用于发展的“税收财政”相较于“土地财政”相形见绌，地方政府对于土地财政的依赖，天然地使其对于房地产市场的整体态度是乐于其上涨而不乐于其下跌。
按照经济学常识，当需求旺盛的时候，最好的办法就是增加供给来平抑需求，加大持有环节的成本来抑制投机。但这么多年来房地产调控政策出现的却是“反常”：除了大家所看到的“抑制需求”，同时也会出现抑制供给——严控房地产企业的融资等，地方政府减少土地的供给等。这些“反常”政策的推出，其实都有一个前提条件就是调控政策出台后要尽量避免房价出现较大幅度的调整。刚性需求是抑制不住的，递延一段时间迟早会表现出来，但未来房屋供给的减少，要想房价出现下跌自然就非常困难，一旦刚性需求平抑一段时间之后再次释放，由于供给的不足，必然会使房价迎来新一轮的上涨。房价的上涨必然会带动地价的上涨，最终受实惠的必然是地方的“土地财政”收入。
公共服务资源分配的不平衡导致需求呈现刚性，又由于地方政府通过投放土地的供给和制定交易规则来“做庄”，其结果就是我们看到房价演变了这么多年，呈现出上涨刚性的“反常”。因此，房地产的“反常”现象的根本原因就是过去为促发展的“土地财政”制度安排创新和计划经济体制下制度安排没有相应调整的结果。
《中国经营报》：我们如何通过货币供应量来判断未来房价的走势？
潘向东：尽管房地产短周期内受到货币信贷条件的显著影响，但如前所述，不能简单说明当前房地产市场完全是货币推动的泡沫化市场。换言之，仅通过货币供应量来判断未来房价的走势，有失偏颇。货币信贷因素只是影响我国房地产市场的短周期因素之一。宽松的货币信贷条件是滋生房地产价格泡沫的一个必要条件，但并非是充分条件。
判断资产价格走势，还是应该全面把握。特别是在当前，我国货币政策已经处于稳健中性这样一个总基调的情况下。我国房地产市场价格走势，不能简单归因于货币现象，城市定位、公共服务资源，以及以“土地财政”为基础的城市化发展的相关制度安排都是影响我国房地产市场价格的重要因素。
货币政策仍会保持稳健基调
《中国经营报》：目前多城市已出台限贷政策。在您看来，本轮限贷政策对房地产市场持续健康发展有何作用？
潘向东：限贷本质上与限购类似，属于一种对于房地产市场需求的抑制政策，政策属性更加偏向短期调控，抑制市场中投机需求的杠杆化态势。房地产市场长期均衡的调整，需要通过供给端加码，但这可能将是一个牵涉广泛的制度安排的改革。
因此，从短期来看，需求抑制政策可能会通过抑制投机需求而在一定程度上起到给市场降温的作用。但是，我国房地产市场长期的持续健康发展，更有赖于体系化的、多方面的治理与改革，包括在住房金融信贷政策、土地供给、财税体制改革等。
《中国经营报》：未来货币信贷政策是否会发生变化？
潘向东：首先从微观方面来看，政策当局可以因城、因地施策，通过相关信贷政策抑制房地产市场投机需求及加杠杆倾向。
其次，从宏观方面来看，在当前我国经济运行仍然面临下行压力，供给侧结构性改革亟待进一步深化的背景下，我国货币政策仍会保持稳健的基调，旨在营造适度的货币金融环境，大幅收紧的可能性不大。