上海强调3·25房贷新政 房地产市场融资风声趋紧

（原标题：房地产市场融资风声趋紧）

房地产信贷市场风声日渐趋紧。日前媒体报道央行12日召集10多家银行传达房地产调控精神。同日上海银监局召集部分辖内银行机构开会，警示房地产信贷风险。据上证报记者了解，有银行已向业务条线传达了央行会议精神，但仍未传达至支行层面。上海银监局则向上证报记者证实该局12日确实召开了上述会议。

银行也迅速表态呼应监管号召。交通银行总行相关人士对上证报记者表示，将进一步加强住房信贷业务风险管控，督导各分行严格执行当地监管政策，贯彻落实房地产调控要求。

上海强调“3·25”房贷新政

据上证报记者了解，上海银监局此次会议再度强调要严格执行“3·25”房贷新政。

所谓“3·25”房贷新政，即中国人民银行上海分行和上海银监局于3月25日联合下发的《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》，在差别化住房信贷政策、个人住房贷款管理、与房地产及中介机构合作及风险排查四个方面对辖内各商业银行进行了指导。4月23日进一步下发《关于个人住房贷款稽查的监管意见》，要求辖内各商业银行暂停与上海链家等6家涉嫌虚假宣传的房地产中介机构业务合作一个月。

9月底，上海银监局还下发了《上海银监局办公室关于进一步规范辖内商业银行与房地产中介机构业务合作管理的通知》，重申了加强对房地产中介机构业务合作资质审核、依法合规开展日常合作、强化房地产中介服务行业信用管理等监管要求。分析称，系列通知或意见的出台，一定程度上展现了监管部门强化房地产市场金融监管的决心。

值得注意的是，上海银监局此次会议还要求辖内银行机构要认真贯彻落实10月8日上海市住建委、市规划国土局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。该《意见》指出，要对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化监管措施，加大管控力度。

有分析人士就此预计，银行机构有可能会采取相关手段，对一些购房者在购房时利用假结婚、假离婚等不诚信的行为规避购房进行一定的限制。

不过个人住房按揭贷款各地料将有差异。广州中原地产项目部总经理黄韬说，监管层相关政策应该会分步骤、分区域差别化执行，对于房价上涨过快的地区，可能会很快落实相关要求，但房价涨势相对平缓的区域政策面上可能先是“打招呼”，再看成效决定是否采取进一步的措施。

在住房信贷市场，交行表态也重申将坚决贯彻相关政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，积极支持居民自住型购房需求，继续大力发展住房贷款业务。同时，“进一步加强住房信贷业务风险管控，把好客户准入关，确保资产质量稳定”。

地产领域对公贷款投放收紧倾向显现

与个人住房按揭贷款相对应的是房地产开发贷款，就上海的政策信息而言，透出的趋向同样是收紧。而据此前上证报记者了解，由于“资产荒”等原因，不少银行对公贷款投放也主要集中于地产领域。

上海银监局要求辖内银行贯彻落实的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中即明确要求，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，金融监管机构要和市规划国土资源局、市金融办一同建立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，监管土地交易资金。

《意见》规定，根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

房地产企业拍地的资金主要有两类来源：一类是来自于集团公司直接给的资金，集团公司又可以通过发债、定增等获得资金；另一类是借银行理财等资金“夹层融资”放杠杆获得。据上证报记者调查发现，前期某些城市地王频现，可以看见激进的民营房企借力“夹层融资”的魅影，银行发放夹层融资早在2014年房地产调控时偃旗息鼓，但在股市配资叫停、“资产荒”愈演愈烈的情况下又卷土重来。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性。此前部分大中城市房价上涨过快，引发购房者买涨不买跌，导致大量投资、投机盘竞相涌入，使房地产金融产品属性明显。因此，目前有必要采取各类金融手段遏制房价上涨过快，这有利于银行将更多资源投向实体经济部门。