杜静：警惕高房价对市场关系的透支式侵蚀

（原标题：警惕高房价对市场关系的透支式侵蚀）

　　 杜 静

必须在理性和调整变异的市场关系中，使市场机制、模式和手段，适应房价可能回落的严峻市场挑战。地方政府要在厘清市场行为边界中，尤其注重消化投融资平台企业的高杠杆债务，面对资产价值回落的新环境，模式再平衡，制度再安排；商业银行在调整市场行为方式中，面对融资对象风险要求的新选择，内容再调整，手段再创新；在复合市场预期中，购房人需补好风险教育基础课，面对投资与投机需求的新组合，理念再更新，结构再优化。

面对房价的任性，市场共识悄然在变，越来越向“刀尖起舞”和“绑架经济”的方向靠拢并统一。笔者认为，高房价绑架经济仅仅是表象，更可怕的是透支并畸形市场关系。

高房价变异地方政府与所属投融资平台企业的关系，透支出超然的市场主体。从表面看，高房价与地方政府投融资平台企业并无多大关联，而深入分析则不然。平台企业本身就是房价与土地财政收入“双高”推动的直接产物：一方面，因为消化土地财政高收入带来流动性充盈的需要，平台企业大量产生；另一方面，为化解平台企业债务偿还压力，又倒逼地方政府土地财政收入整体水平提高，拉升市场总体房价。作为特定市场环境下产生的平台企业，在此过程中越来越走向“超然”地位。比如，从融资功能上分析，大部分投融资平台企业不产生现金流，这就从过程和结果上限制了其行为的内容与方式，必须受地方财政性资金能量大小的约束，不能也不该过度进行市场一般性（商定）融资。而实情是，他们的债务杠杆率比市场平均水平高得多，享受融资便利的条件和地位比市场其他对象也要超然得多，商业银行贷款对其更趋之若鹜。就是说，高房价和地方政府土地财政高收入互为裹胁的“因”，结出千千万万平台企业的“果”，加上债务杠杆过度化的膨胀，形成了当下市场房价、土地财政收入与平台企业既复杂又微妙的关系，他们之间的相互依附，形成了阶段性的市场局部平衡力量。其实，从市场内在要求上看，这些市场主体的“超然”属性是多余的，甚至对市场品质的纯洁性具有无形的破坏力。一旦房价失守，这种平衡力量立马就可能消失，以平台企业为代表的债务风险立马就可能爆发。

高房价变异商业银行与购房人的关系，透支出失衡的市场融资结构。融资市场中投资和负债应遵循“适当性”和“合理性”原则，商业银行风险管理的方向应是在趋势中实现结构持续优化，高房价对两者关系的透支恰恰在破坏这一原则。主要表现是通过资产（房产）价格泡沫，麻醉和混沌商业银行的选择标准，出现资源配置结构极端化的危险。据央行最新公布的数据，三季度有近70%的贷款配置到房地产业上（包括个人房贷）。这种近乎倾翻式的增量结构，虽有商业银行面对“资产荒”的无奈选择，但本质还是对资源配置“适当性”、“合理性”原则的赌博式冒险。这种关系透支还把过程性目标与结果性目标相混淆。有人说，西方和发达国家商业银行贷款尤其个人房贷占比超过了50%，而我国还不足20%，有巨大空间和增长潜力。这种分析和判断，从方向上和趋势上讲没问题，但作为结果优化目标，不能也不可能在一个阶段性过程中通过压缩空间来完成。这种融资结构的失序，必然导致实体产业结构失衡，以及由房地产业融资主导带来的实体产业融资困难化和经营“空心化”危险。而商业银行敢于这样做的底气，正被持续向高的市场房价所麻木。

高房价变异购房人与市场预期的关系，透支出缺失风险底线的市场盲从力量。房产，居住是其基本属性，金融是从属的属性。在我国经济高速发展中，市场对其金融属性在高房价诱引下被放大，而且是以投资者风险教育缺失为代价的放大，这从前提上决定了金融属性发展方向的偏差和隐患。购房人本来是收益和风险的统一体，当他们从市场过程中感受房价“只涨不跌”或“涨多跌少”时，必然形成单一和线性的市场预期，并把所有预期中的正向效应放大化，这一预期惯性还具有极强传染能量。于是，我国房地产市场变成了由“预期引导对象、对象强化力量、力量反刍预期”的单色或意念支撑下的“多头”市场，市场门槛所要求的选择性演绎成了麻木性的不选择，新老购房人把房市当成无风险的财富增长手段甚至获取暴利的工具。这样的市场状态和情绪下，“限购”、“限贷”并无多大作用，甚至可能诱发新一轮更大的市场蛮力博弈。还应当看到，这种市场预期的变异，还会在“双限”中堆积并形成市场力量区域结构扭曲的“堰塞湖”，尤其是一线城市会利用有效购房人资源，改变市场原有的购买力结构，致使房价分化和去库存矛盾更为明显。

对地方政府而言，高房价对上述市场关系的透支式侵蚀，使得市场主要体现的约束关系变成了更多的利益关系；对商业银行而言，它使市场主要体现的合作关系变成了更多的利用关系；对购房人而言，它使市场主要体现的共存关系变成了更多的投机关系。问题的关键还在于，这些关系的变化，虽有程度不同的差异，但都惯性适应并强化房价向上趋势，而一旦市场房价向下调整，这些主体应对或直接的反映就是以“关系”的破裂甚至破坏为重要形式。而这些被异化的市场关系具有天然的偏好聚合力、交叉感染力和瞬间爆发力，对我国经济具有基础性、系统性和全局性的伤害能量。

在房价上升时期，对市场主要关系绑架并透支的危险，并不表现出来。但在这 “不表现”的同时各种问题以多种方式和形态持续积累。常识和规律告诉我们，房价一定不是“永动机”，市场预期也不是“单面体”，有涨有落是任何一种商品的本质属性，也是商品存在的内在要求。当下，与其争论房价水平是高还是低，上涨幅度是快还是慢，楼市和股市价格走势是同还是异，还不如静下心来，认真思考房价回落后该怎么应对。

必须在理性和调整变异的市场关系中，使市场机制、市场模式和市场手段，适应房价可能回落的严峻市场挑战。地方政府要在厘清市场行为边界中，尤其注重消化投融资平台企业的高杠杆债务，面对资产（主要是房产）价值回落的新环境，模式再平衡，制度再安排；商业银行在调整市场行为方式中，尤其应摆脱阶段性资产荒的困境，面对融资对象风险要求的新选择，内容再调整，手段再创新；在复合市场预期中，购房人需补好风险教育基础课，面对投资与投机需求的新组合，理念再更新，结构再优化。

（作者系银监会“三个办法一个指引”起草专家之一、资深财经评论人）