广发证券:若房价长周期向下对股市或有负面影响

2016-10-09 14:07:00　来源: 网易财经举报

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来源：公众号“广发策略研究”

文：陈杰、郑凯、曹柳龙

一、本周策略观点

国庆黄金周期间，国内外主要数据变化有：1、国内变化：国庆黄金周期间，全国接待游客人次、旅游收入、零售及餐饮业收入保持两位数增长，电影票房遭遇瓶颈，同比跌幅14.6%；2、港股变化：香港股市总体上涨，其中能源（油服）领涨，地产及公用事业领跌；3、全球股市：美、德股市小幅下跌，其他市场普遍上涨；4、全球商品市场：黄金价格明显下跌，原油、航运指数上涨；5、汇率市场：美元指数上升，英镑汇率和人民币兑美元离岸价都出现贬值；6、楼市调控：国内21个城市密集出台了楼市限购政策。

在以上诸多变化中，楼市调控加码无疑是焦点问题，投资者普遍关注如此多城市重启限购是否可以真的使房价下跌？而房价如果下跌是否又会倒逼资金回流股市？

就以上问题，我们的看法是：

1、从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整（08年9月、11年9月、14年5月），但调整幅度不大（每次回调的底部都是上移的）。本次地产调控加码，可以借鉴的历史是在2010年5月以后各大城市首次颁布“限购令”的时期，但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制，其实并没有真正扭转房价上涨趋势——在“限购令”颁布一年多之后（2011年9月），房价才出现了真正意义上的回调，且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。

2、本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。

3、进一步来看，如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢？——国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

4、过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响——美日经验的借鉴。从98年“房改”以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。

5、综上来看，未来可能导致房市资金流入股市的条件

是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。这个条件其实是相当苛刻的——首先，要保证这次房价下跌是短周期的下跌，而不是长周期的向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，从6号周小川行长在G20财长和央行行长会议上的讲话来看，中国央行已经对房价过快上涨引起充分重视，要看到货币政策进一步宽松的可能性很低，反而有货币收紧的可能（行长原话：“随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制”）。

6、面对楼市调控的新变化，我们继续维持“震荡慢熊”观点，只提示结构性的投资机会。首先，我们需要进一步观察楼市调控是否会真的使房价下跌；其次，上文分析显示即使房价下跌，要使房市资金流入股市的条件也非常苛刻，因此我们目前并不进行观点转变，继续维持“震荡慢熊”的判断。在结构上，主要的机会也将来自于和“看得见的手”互搏，去赚“调控的时间差”——继续推荐建筑、环保、煤炭；同时建议配置盈利改善的稳定增长行业作为防御——机场、化药。

二、本周主要变化

2.1中观行业

下游需求

房地产：Wind30大中城市成交数据显示，截至2016年10月07日，30个大中城市房地产成交面积累计同比上涨32.08%，相比上周的31.72%继续上升，30个大中城市房地产成交面积月环比持平，月同比上涨63.82%，周环比下降64.09%。

汽车：乘联会数据，9月第3周乘用车零售销量同比上涨29%，相较9月第2周的24%有所上升。

消费：2016年国庆黄金周期间，全国共接待游客5.93亿人次，同比增长12.8%，比去年同期上涨2.1%；累计旅游收入4822亿元，同比增长14.4%，较去年同期下降3.5%；全国有近600万人出境游，其中出境跟团游客总数量约为139.9万人，同比增长11.9%；零售及餐饮业实现收入约1.2万亿，比去年同期增长10.7%，比去年同期略微下降0.3%；国庆档票房以15.8亿的成绩收官，相比去年同期18.5亿的成绩下跌2.7亿，跌幅14.6%，观影人次下跌700万。

航空：据民航局初步统计，2016年国庆7天假期民航共运输旅客996万人次，同比增长11.6%。

中游制造

钢铁：上周钢材价格均上涨，螺纹钢含税均价本周涨1.31%至2474.00元，冷轧含税均价涨1.05%至3478.00元。本周钢材总社会库存下降2.88%至940.96万吨，螺纹钢社会库存减少4.37%至421.26万吨，冷轧库存跌0.95%至116.01万吨。本周钢铁毛利率均下跌，螺纹钢跌1.38%至-7.40%，冷轧跌1.05%至-5.58%。截至9月30日，螺纹钢期货收盘价为2253元/吨，较前周下降2.43%。钢铁网数据显示，9月中旬重点企业粗钢日均产量为177.42万吨，较9月上旬上升0.87%。

水泥：上周全国水泥市场价格环比再次大幅提升，幅度3.8%。全国高标42.5水泥均价环比上周上涨4.08%至297.8元。其中华东地区均价环比上周大涨4.40%至305.00元，中南地区大涨10.17%至325.00元，华北地区保持不变为275.0元。

上游资源

煤炭与铁矿石：上周铁矿石价格下跌，铁矿石库存增加；本周煤炭价格上涨，煤炭库存增加。国内铁矿石均价跌0.30%至492.86元，太原古交车板含税价稳定在910.00元，秦皇岛山西混优平仓5500价格本周涨3.91%至579.00元；库存方面，秦皇岛煤炭库存本周增加11.20%至352.50万吨，港口铁矿石库存增加3.66%至10648.00万吨。

国际大宗：WTI本周涨3.25%至49.81美元，Brent涨5.49%至50.33美元，LME金属价格指数跌1.53%至2436.00，大宗商品CRB指数本周涨1.07%至188.32；BDI指数本周涨5.26%至921.00。

2.2股市特征

AH溢价指数：本周A/H股溢价指数下降为118.12，上周A/H股溢价指数为121.94。

2.3流动性

央行本周无公开市场操作。截至2016年10月8日，隔夜利率较9月30日下跌13.40BP至2.193%；长三角和珠三角票据直贴利率本周都下降，长三角下跌7.00BP至2.38%，珠三角下跌7.00BP至2.43%；期限利差本周下跌1.34BP至0.55%；信用利差涨1.22BP至0.61%。

2.4海外

美国：周一公布美国9月ISM制造业指数为51.5，高于预期值50.3和前值49.4；周三公布美国9月ADP就业人数变动为15.4万，低于预期值16.5万和前值17.7万；美国8月贸易帐为-407亿美元，低于预期值-392亿美元和前值-395亿美元；美国8月工厂订单环比为0.2%，高于预期值-0.2%，低于前值1.9%；美国8月耐用品订单环比终值为0.1%，高于预期值和前值0.0%；周五公布美国9月非农就业人口变动为15.6万，低于预期值17.2万，高于前值15.1万，美国9月失业率为5%，高于预期值和前值4.9%。

欧元区：周一公布德国9月制造业PMI终值为54.3，与预期值和前值持平；欧元区9月制造业PMI终值为52.6，与预期值和前值持平；英国9月制造业PMI为55.4，高于预期值52.1和前值53.3；周三公布德国9月综合PMI终值为52.8，高于预期值和前值52.7；欧元区9月综合PMI终值为52.6，与预期值和前值持平；欧元区8月零售销售同比为0.6%，低于预期值1.5%和前值2.9%；周四公布德国8月季调后工厂订单环比为1%，高于预期值0.3%和前值0.2%；周五公布德国8月工业产出环比为2.5%，高于预期值1%和前值-1.5%；英国8月工业产出环比为-0.4%，低于预期值和前值0.1%；英国8月制造业产出环比为0.2%，低于预期值0.4%，高于前值-0.9%；英国8月商品贸易帐为-121.12亿英镑，低于预期值-112.50亿英镑和前值-117.64亿英镑。

日本：周一公布日本三季度短观大型制造业景气判断指数为6，低于预期值7，与前值持平；周五公布日本9月外汇储备为12601亿美元，高于前值12561亿美元。

本周海外股市：标普500本周跌0.67%收于2153.74点；伦敦富时涨2.10%收于7044.39点；德国DAX跌0.19%收于10490.86点；日经225涨1.42%收于16754.02点；恒生涨2.38%收于23851.82。

2.5宏观

官方PMI：2016年9月，中国制造业PMI为50.4%，与上月持平，继续高于临界点；中国非制造业PMI为53.7%，比上月小幅上升0.2个百分点，连续7个月在53.0%以上景气区间平稳运行。

财新PMI：2016年9月，财新服务业PMI为52.0，比上月下降0.1；财新综合PMI为51.4，较上月回落0.4。

外汇储备：9月末外汇储备为31663.82亿美元，较上月下降187.85亿美元，为2011年5月以来最低水平。