李宇嘉：呼唤人性化导向的住建规范

（原标题：呼唤人性化导向的 住建规范）

　　 李宇嘉

“大城市、居不易”。过去10年，京沪深房价翻了数倍，2014年“9·30”以来的两年，基本翻了一倍。目前，深圳购房门槛（业内俗称“上车盘”）已到了300万。也就是说，老百姓买房至少要拿出100万首付款。高房价背景下，深圳出现了6平方米超小户型住房，单价高达15万。据悉，该超小户型住房项目位于深圳房价最贵、公共配套最好的区域——南山区华侨城片区，周围商品住房价格已攀升至每平方米15万元左右了。如果算上赠送的6平方米厨卫面积，实际使用面积大概有12平方米，单价折算下来约7.5万元。据代理销售的中介介绍，该项目附带优质的南山区第二实验学校的学位，且在地铁站边上。难怪，尽管被戏称为“蜗居”、“蚁房”，仍被疯抢。

但是，理想与现实之间的差距太大。首先，该超小户型所在项目在售房屋169套，而6平方米超小户型房屋仅11套，并且是从每层楼两边犄角旮旯里挤出来的，居住舒适性很差；其次，所在项目并不是商品住宅而是商务公寓，无法附带学位；再次，该项目侵占公共空间，涉嫌违法改建销售，与规划验收不符，也不符合建筑规范关于采光、通风、消防、防灾和视觉卫生等要求；最后，疯抢这11套房屋的多数是投资客。在地方管理部门称此前从未批准过类似超小户型住宅项目，在今后规划审批中，将依法依规严格审查，确保住宅户型设计符合国家和省市的建筑设计规定及规范之后，“鸽笼房”事件戛然而止。

据笔者实地调研，深圳“鸽笼房”事件出现并被放大，始作俑者是中介机构，其打着“刚需”轻松“上车”的旗号来营销楼盘。

违法要打击、建筑须规范。开发商侵占公共空间，涉嫌违法改建销售；中介机构涉嫌虚假宣传，误导购房者；出于居住安全和基本居住舒适度的考虑，地方政府坚持基本的建筑规范等，这些都没有问题。但是，超小户型住房面世所引出的基本住房诉求，“刚需”和工薪阶层希望在深圳这样的大城市“扎根”等背后的问题，政府不能不高度重视。特别是，在房价居高不下的背景下，京沪深等城市的建筑规范如何更好地满足住房诉求和人居导向，是个不容再搁置的大问题。

建筑规范当然应有对居住舒适和安全的考虑，问题是这个民生的大帽子如今已被教条化了，那就不免背离了市场的需求。当前我国超大城市的人口流动、住房发展局面，远远超出了政府规划层面当年的设想。在城市化的“下半场”，人口持续向现代服务业集中、公共服务优质的京沪深等超大城市迁徙。而基于生态环境保护、控制公共空间需求膨胀、解决“城市病”等方面的考虑，全国“一竿子插到底”、不分南北和城市级别的建筑规范，则刚性而冰冷，灵活和人性化缺失。同时，在新型建筑材料，现代空间技术、建筑和规划设计理念下，已有了更多灵活手段来满足通风、采光、视觉卫生等基本居住规范、舒适度标准。即便无法直接获得，但采用新型材料，空间上的有效规划和腾挪、基于人居需求的灵活设计，足以让人在有限的空间条件下，获得同样的居住安全和舒适度。我国香港地区的一些新住宅设计就是一个很突出的例子。2014年7月，李嘉诚的长江实业在香港推出了历史上面积最小（18平方米）的住宅项目“岚山”，一面世即售罄。

事实上，在香港，30平方米住宅已算是大户型了。在上海或深圳中心区，若拥有60平方米的住房，也算是居住条件很好的了。笔者相信，人口继续向京沪深涌入，这种观念会更强化。如同拥挤和污染一样，享受超大城市好的就业机会和收入水平、优质教育医疗，就得忍受超大城市的“城市病”，包括居住超小型。更何况，超小型居住是工薪阶层“扎根”大城市，获得资产溢价，并靠自身努力改善居住的第一步和最重要一步。

在我国香港地区，有两类超小户型住宅，“劏房”和“蚊房”，前者是给无房并流落街头的穷人居住的，位于香港市中心，租金水平不到同区域商品房的十分之一；后者是给中产阶层准备的，价格也低很多。但是，内地房屋供应和设计基本被城市经济建设和城市景观追求所俘虏，人性化居住诉求被忽视了。近年来，由于房价上涨，豪宅和大户型住宅更受市场欢迎，于是豪宅和大户型大行其道。2015年，片面强调市场和去行政化，“90/70”户型限制政策也被一股脑丢弃。于是，大家看到，在京沪深等特大城市，住宅户型越来越大、档次越来越高，动不动就是“某某一号”、“某某庭院”，商品住宅全面豪宅化，这是完全脱离国情的。

照理说，在京沪深的房价两年翻了一倍后，“刚需”和工薪阶层买房越来越困难，住房规划和建设导向，理该多增加中小户型、低总价住宅，建筑规范相应也要因形势而与时俱进。无奈，事实是中小户型、低总价住宅被唯利是图的市场全面挤出。试想，满眼都是100平方米的住宅，哪怕房价下跌一半，“刚需”能买得起吗？因此，违法要打击、建筑有规范，但住房建设和规范的导向，该转向人性化的居住诉求了。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）