大城市房价太高宋卫平的小镇能否招来“城里人”

（原标题：大城市房价太高宋卫平的小镇能否招来“城里人”）

每经记者 王婷婷

“高房价会让年轻人生活更艰难，还让城市的很多产业发展更困难。”在9月27日举行的第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛上，不少资深业内人士都发出这样的感叹。

面对核心城市日益高涨的房价，不少开发商的眼光都瞄向了新型城镇化和城市群规划之下的“中小城镇”，蓝城、碧桂园、华夏幸福、中天城投等不少房地产企业都开展了诸多有关小城镇建设的规划。

《每日经济新闻》记者注意到，在蓝城集团董事长宋卫平的理想中，“小镇”是售价仅1万元/平方米左右，产业面积能占到2/3，各类配套齐全的城市；在碧桂园董事局主席杨国强的计划里，“科技小镇”是房价只有一线城市1/3，却能满足人才产学研需求，留住人的城市……

在这些构想中，“小城镇”不仅是改变“农村农业农民”的平台，也是承接轴心城市外溢人口和外溢产业的理想地带。

但这能使小城镇破除高房价施加在大城市人群和产业身上的高压？在这一轮楼市和地市的热潮中，长三角的小镇生活真的能实现吗？

“小城镇”提升核心城市竞争力

无论是上半年一线城市房价竞相上涨，还是下半年南京、合肥、苏州、杭州“四小龙”的诞生，今年全国核心城市的楼市和土地市场表现都可谓“惊艳”。

截至8月，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，全国已有64个城市价格环比上涨，62个城市价格同比上涨，其中长三角城市占据比例明显偏多，上海、无锡、南京、杭州房价环比涨幅均超3%，同比涨幅超18%。

《每日经济新闻》记者注意到，以长三角为代表的房价高涨幅城市，虽然经济总量和户籍人口整体收入水平都相对较高，但体现城市人群置业能力的“房价收入比”数值并不协调。在2016年上半年全国房价收入比排名前十的城市中，长三角就占了4个，上海、南京、杭州、温州都呈现房价远高出人均可支配收入的不平衡状况。

“不平衡”带来的则是高房价压力，这对普通消费人群是一种生存压力。以上海为例，虽然城市规划将2020年常住人口控制在2300万以内，但高企的房价已经在近年产生了“限制人口”的作用。根据《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2015年年末，上海外来常住人口已经减少了近15万。

与此同时，高房价对城市产业发展也施加着无形却巨大的压力。以苏州为例，综合媒体报道，仅近两年，苏州就有紫兴纸业、基石快捷半导体、诺基亚苏州工厂、普光电子技术等大型制造业企业倒闭或被兼并。伴随今年房价高涨，1~5月苏州规模以上工业增加值增幅仅有4.7%。

高房价产生的负面效应越来越明显。“如果上海都市圈打通中小城市，实现教育、医疗、社保、公交等政府行政服务的一体化，且带动产业外迁，人口会自然选择将中小城镇作为生活居住地，这个时候可能这些小城镇的房价会涨，但上海的房价就不会涨那么快了。”新城控股高级副总裁欧阳捷在上述论坛上直言。

在这一层面，繁荣的小城镇的确有助于缓解高房价造成的核心城市人口流失、产业竞争力下滑的潜在风险。在欧阳捷看来，都市圈战略下的中小城镇发展，既符合市场在资源配置中起决定性的要求，也符合节约利用土地的原则、符合大城市生产效率更高的逻辑。

哪些城市群才有机会？

伴随国家深入推进新型城镇化建设，2015年已进入正式编制阶段的“中国的城市群规划”给开发商和置业者提供了新的选项。以围绕上海、北京、广深、成渝形成的4个国家级城市群为例，交通规划产业等多层面的打通，使得核心城市周边的区域、一级城市与次级城市之间的小城镇，从曾经的“边缘地带”，化身为枢纽点和交汇处。这一改变，或能使一些实力开发商有了尝试开发的信心，也让更多人有了迁入的兴趣。

以“小镇”为理想样本，今年5月宋卫平就透露，计划未来5~10年在上海、杭州、北京周边做出5~10个样本“小镇”。在距离市中心30~50公里的地方，占地3平方公里，其中2/3都规划为农业和相关产业，90%是住宅但预计售价1万元/平方米，10%是各类配套。

据蓝城集团执行总裁傅林江透露，“绿城小镇”的目的除了带动周边3~5平方公里的农业改造，就是要带动农业人口转化、返乡创业，承接大城市外溢人口，最终构成容纳达3万人的小镇。

与此相似，碧桂园希望在全国推广的“小镇”模式，目前正以“科技小镇”的姿态在深圳周边布局。杨国强梦想中的“小城镇”，将是拥有垂直绿化、立体分层交通、产业能满足产学研，能吸引产业人才生活的城，更重要的是，这座城的房价，只有一线城市房价的1/3。

一线城市的高房价是“吓走”不少人群和产业的重要原因，而建立在卫星城之上的小镇，天然具备土地成本低、生态环境好的优势，及至产业匹配度提升、城市通达性完善，会上不少业内人士都认为，小城镇或能成为承接一线城市人口和产业外溢需求的优先领域。

因而，除上述企业之外，以产业新城为核心产品之一的华夏幸福，也在京津冀一体化的规划中加快发展新城新区建设；中天城投则曾表示将在贵州建设50个旅游小镇，每项投资至少50亿元。“伴随国家城镇化发展，十三五期间国家规划了19个城市群的建设，现在很多企业从小城镇看到了机会。”傅林江就表示。

正如其所说，无论是绿城（蓝城），还是碧桂园、华夏幸福、中天城投，都是在发展小城镇上具备既有优势的，这不是一般企业能够涉足的领域。

“很多以 小镇 概念开发的房地产项目最终成了空城，因为小城镇打造本身就不是开发房地产，而是一项城市建设的课题，需要备齐政府、团队、资金、机制、平台五大实施要素。”傅林江直言。

的确，记者注意到，熟练于大盘操作的碧桂园在广深、北京等大城市周边早期已有大规模布局；中天城投在贵州金融城、未来方舟等样本之上，已建立了系统的城市化管理模型；具备一级开发优势的华夏幸福，从多年的“产业园区+地产开发”延伸到以京津冀为主的新城建设模式，基底也可谓丰厚。

傅林江也告诉记者，蓝城的小镇建设除了既有“医疗、养生、教育”等为一体的服务产业链外，还为小城镇的建设专门设立了“小镇专项运营基金”，具备合伙人机制等易操作模式，具有科学的标准……蓝城希望在10年内打造100个“宜居、宜养、宜旅”的生活小镇。

在傅林江看来，复合型的理想小镇生活不仅能在上海都市圈、长三角城市群真切实现，在经济体量和消费力支撑力足够的很多城市群，如京津冀城市群、珠三角城市群、川渝城市群，按照“以人为本”的生活方式，这样的小镇生活都是可以实现的。

实际上，上述几大企业的小城镇布局，已对这一观点有所证实，而它们的布局路线，似乎也恰巧描绘了这一轮小城镇建设的城市机会图景。