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【深度观察】楼市的风险与实体经济的渴望

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“你买不起房是因为太穷?专家:这不是收入的问题。”最近一篇网文表示:对于大部分人来说,买不买得起房,从来都不是只和收入相关的事,倒是和他愿意不愿意承担风险有关。

潮起潮落,每次被房价“拍死在沙滩上的”,都是那些犹豫不决的“刚需”购房人。直到今天,业内流行的观点仍然是:只要房价上涨的内在逻辑没有改变,越早买房,越能享受到资产升值的“快意”——从房奴到房东,仅仅是投资者一念之间的抉择,很少有人真正预测到:10年间,深圳、上海、北京、广州的房价飙升了3倍乃至6倍。

本轮“地王”竞赛中,上海最新的楼面地价最高已经超过了10万元。“高处不胜寒”——挤在购房队伍中的人们越来越不敢想象——未来五年、十年的房价,会到达什么高度?

中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示:“如果一个城市因为高房价让年轻人觉得在这里生活成本太高,待不下去的话,这个城市是没有未来的。因为这个城市也无法创新了,这些都是供给侧结构性改革需要解决的问题。”

提振实体经济目前被认为是决策者从“工具箱”进行选择的重要依据。但人们也从历次房价波动中发现了一条“金融逻辑”——宽松的货币政策是房价的助推剂,点燃这个助推剂的则是政府对房价的态度和监管政策的变化。

因此,中国社科院研究员张斌认为,影响房价的核心变量还是利率。一年多来,虽然央行没有继续下调基准利率,但是银行房贷利率却从过去的8.8折下降至8.3折。张斌认为:“这表明政府仍然希望通过居民加杠杆的方式来稳定经济增速。”

居民可投资的资产和投资渠道均十分有限,在居民财富总额中,房产占比超过了70%。不论“房奴”还是“房东”都宁愿相信:房产是只涨不跌的资产。虽然包括中国人民银行研究局首席经济学家马骏在内的诸多专家、学者最近纷纷就房地产泡沫发出了相当明确的警告,但令人忧虑的是很少有人相信政府会允许房价大幅下跌。

经济增长进入“新常态”,而舆论认为,必须进一步在房地产业确立适应“新常态”的思维:尽管投资者可能很难从房产价格缓慢上涨中获利,但远比大涨大跌要好。而且,让资产价格下跌有时是健康的,而试图支撑价格往往会适得其反。

数据显示,2015年底居民房贷收入比高达0.46,已经超过日本地产泡沫时期的水平。国家统计局数据还显示,截至2016年8月26日,房企公司债的融资规模已经达到2015年全年的151%,已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32家企业负债率已突破80%。

“如果房地产市场繁荣建立在过度金融杠杆的基础上,那所带来的风险一定是巨大的。”有关研究人员也提醒说。

在房地产市场出现“越涨越买”奇观的同时,实体经济领域的民间投资却大幅度下滑。公布的各种数据均表明,今年以来新增的流动性并没有如决策者所预期的那样进入到实体经济。有论者强调,只有民营企业的心转向了实体经济,只有钱流向了实体经济,才能解决当下的大多数经济问题。

因此,如何应对各路资金纷纷涌入房地产市场的局面,同时又不会因为压缩信贷而阻碍国内经济增长,或将成为一个严峻挑战。



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