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专家:一二线楼市火热或难传导至三四线楼市

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“金九银十”,是楼市传统热销。但是不同线际城市呈现出不同的风景——传统的一线城市,北京楼市持续高位;上海新房却只够卖5个月;广州楼市热点区域供应充足;深圳“金九”首周遇冷。

年内房价涨幅过高的厦门、武汉、南京、苏州、合肥则忙着实施楼市调控,有的限贷有的限购。沈阳忙着去库存——对于农村大中专毕业生购买商品住房,鼓励开发企业给予“首付分期付”等,鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等。

“金九银十”在上一周期的楼市繁荣期,各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。但是在去库存的市场环境下,中国楼市则出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫,不得不启动第一波的楼市调控。而在这种热传导下,周边卫星城市开始热起来,随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。除此之外,还有其他的慢热型二线城市楼价也跟着逐涨。譬如中原经济区的郑州市,伴随着新一波的自贸区获批,一些楼市将掀开新的市场涨价潮。

但是大部分城市,例如,东北的沈阳等三四线城市,去库存依然是年内最严峻的任务。具体来看,上半年,70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。另有26个城市的库存规模不降反升。从未来的库存去化周期来看,截至6月底,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。

应该说,去库存的政策释放还是有效的。但从楼市的市场态势看,顶层设计的去库存,应该调整为因城施策和一城一策。楼市去库存,不再有通用的“药方”。

一线城市,不存在库存压力,政策面和监管层要对这些城市的量价做好全流程的监控。既要保障供给,又要维持合理的价格定位,还要遏制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。而对于热点二线楼市来说,除了先期的5个城市开始推出限购限贷的措施以外,不排除还会有更多的其他热点城市会跟进。像这类城市,搞楼市的宏观调控不一定是为了将房价降下来,而是将房价控制在市场合理水平,防止出现新一轮的楼市泡沫。

三四线城市,当然也包括像沈阳这样的二线城市,受制于宏观经济的低迷,而且也没有更多的概念性政策引导刺激。因而,去库存依然是这些城市的重要任务。而相对于热点城市限购限贷,当然是鼓励和放开购房限制,并在信贷方面给予购房者更多优惠措施。但这要建立在这些城市有足够的购房消费诉求的基础上。

正因如此,去库存不要寄望于今年楼市的热传导逻辑——一线城市限购带热卫星城,卫星城限购限贷又带热二线热点城市。但是,二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导,也是传导至一般的二线城市,更多的二线城市也存在着库存消化问题。因而,从上游城市过来的热传导,到了普通的二线楼市已经遇冷。所以,三四线城市的楼市去库存,靠市场传导不靠谱

更重要的是,当前一二线城市楼市的热火,一定程度地存在不正常的投机资本参与其中的现象。而这从年内流动性没有释放到实体经济上可窥端倪。

投机资本进入一二线城市的楼市,是因其楼市已经虚热,有利可图。但是对于三四线城市的楼市,投机资本缺乏兴趣。

“金九银十”对分化的楼市而言就像是一个传说。即使有,一线和二线热点城市也需要降温;而对于大多数三四线城市的楼市而言,则更可能是一个遥远的幻象。

(作者系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员)

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