全国最高单价地王融信造 融信信心何处来?

2016-08-22 08:59:00 来源: 中国经营报 举报
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(原标题:全国最高单价地王融信造 融信信心何处来?)

继8月16日的广州地王之后,“魔都”上海也迎来了自己的“地王日”。

8月17日上午,上海市静安地块迎来现场拍卖。最终经过426轮举牌,融信中国以110.1亿元的总价击败其他16家房企拿下该地块,溢价率139%。可售面积楼板价高达14.3万元/平方米,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

史上单价最高地王给融信中国带来极高曝光率的同时,也引发了业界的一些担忧。缘何能如此有勇气吃下全国最贵单价地王?除了项目开发销售风险,其还要承担哪些风险?

对此,融信中国表示,其勇气和信心来自强强联合的轻资产模式。

最贵单价地王

据了解,此次是静安与闸北两区合并后,新静安首次出让的住宅地块。该地块地处市中心,距离陆家嘴、人民广场、大宁等重要CBD基本都在3公里范围,周边配套非常完善。也因此,在竞拍前就有人预言:“地块总价将超过100亿元。”

不出所料,如此优越的地理位置也吸引了包括雅居乐、融信、万科世茂等17家房企以及房企联合体参与竞拍。在竞拍当日,现场更是异常激烈。参与竞拍的房企似乎集体丢失了计价器,奋力举牌拼杀。

其中,雅居乐、西藏城投、世茂等房企直接以亿加价。最终,经过426轮竞价后,融信以110亿元摘得该地块,溢价率139%。可售面积楼板价高达14.3万元/平方米,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

然而,史上单价最贵地王给融信中国带来极高曝光率的同时,也引发了业界的一些担忧。有分析人士表示,项目未来售价将达到19万元左右。但目前该地块周边有“绿洲雅宾利”“新湖青蓝国际”等项目,华侨城项目则高达18万元/平方米。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,新地王建筑规模控制在11万平方米左右,非常合适做豪宅,开发商也有比较好的发挥空间。但地块出让条件,除常规要求外(5%配套房建设以及15%的自持、80%小户型设计),还有配套公共面积,如建造酒店公寓等产品不得出售,商业项目全部自持等,这将加大房企开发难度。

融信生猛 发力土地市场

虽然外界“哇”声一片,但拿地主角却颇为“淡定”。

在获知融信中国拿下上海110亿地王之后,《中国经营报》记者第一时间致电融信中国,该公司回应称:“根据上海房地产观察网的数据显示,此幅地块是上海土地公开拍卖12年来最市中心的住宅地块。另据同策咨询数据显示,从2010年以来内环内经营用地出让每年仅36.1万方(包括非住宅),所以供地十分稀缺。目前周边的拆迁成本为8万元/平方米。公司在充分评估后,认为该价格合理。”

“为了降低开发风险,本次融信取得的上海内环内地块,融信还将采取强强联合,优势互补,合作共赢的轻资产开发模式。”

但在记者问及具体的合作伙伴和合作方式时,该公司负责人则称:“强强联合的轻资产模式是融信未来促增长提效益的核心战略,如我司与万科合作开发杭州西湖区三墩北地块、与融创合作开发昆山市第2-4号地块,静安地块也将和一线上市房企来进行合作,基于对方公告尚未发布,目前还不方便透露详细信息。”

上海的110亿地王只是融信抢夺土地资源的一个缩影。半个月前的上海土拍市场上,融信也以类似姿态拿下上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块。

彼时,该地块现场拍卖时吸引了包括融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业+东原、新城、泰禾等企业。但最终仍是融信以总价31.55亿元,楼面价52840元/平方米,拍下杨浦新江湾城NO91101单元A4-01(B3)地块。按彼时业内估计,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价在8.5万~9万/平方米,那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。

钱从何处来:强强联合、高周转

融信中国2015年财报显示,去年融信的销售收入约74.1亿元,签约销售额约119.16亿元。今年上半年,该公司合同销售总额恐不足180亿元。

“行业的整合、行业分化的背景迫使融信必须要不顾一切的拿地。”国泰君安分析师刘斐凡对《中国经营报》记者分析称:“截至去年底,该公司拥有土地储备的总建筑面积仅为517万平方米,在国内年销售额200亿~300亿元的同行阵营中略显偏低。”

“虽然很激进,但好在今年国内的公司债窗口依旧打开,企业获取的资金成本都在可以承受的范围内;而房地产市场成交的好转也给企业带来一定的现金流。”

除此之外,合作也是减轻拿地压力的好方法。据融信中国相关负责人透露,融信中国摘牌的大宗土地基本都是和一线开发商合作。包括8月17日竞得的静安地块也已和国内一线上市房企达成合作,因此,虽然融信截至目前在公开市场买下340亿元的土地,但权益金额为197亿元。

“其中,杭州的土地金额是76.5亿元,和其他几块土地款的50%到明年才需支付。今年需支付的土地款约140亿元。”前述人士续称。

但融信中国的资金压力依旧不可小觑。为配合其凶猛的土地扩张,融信不断寻求外部输血,使用了多种融资手段以补充运营资金。根据其公告披露的数据,融信在2015年底和2016年初先后发行了两批公开公司债券,合计金额25亿元。仅一周后,融信便又分两次发行了35亿元公司债。

3月22日,融信再次计划分4批发行50亿元私人公司债。3月21日,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元人民币,为期三年,年利率7.5%。4月29日,融信发行本金额为5.5亿元的第二批私人公司债券,年利率7.4%,为期三年。6月24日,完成发行本金额为10.5亿元人民币的第三批私人公司债券,其年利率定为7.52%,为期3年。7月29日,完成发行本金额为人民币29亿元的第四批私人公司债券,年利率为5.8%,为期3年。

除了公司债外,资产证券化、股权融资、入股险资也是融信近期采用的融资手法。3月30日,融信宣布,出售融信(福州)置业有限公司股权的11%,由此获取9.97亿元现金流。

4月25日,融信公告与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议,将成立合营公司,用于中国经营保险业务。同时,各订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元,最终出资总额为20亿元,将用于应付合营公司的营运资金需求。7月8日,融信向合格投资者发行人民币8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。

密集融资的效果立竿见影。“由于公司今年上半年通过债务结构的持续优化、销售回笼大幅增长,下半年我司到期还贷的金额仅为23.86亿元,而且一年内到期的金额也很小,公司的流动性很充裕。”该公司相关人士如是称。

netease 本文来源:中国经营报 责任编辑:王晓易_NE0011
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