未来楼市或现“见顶回落”趋势

（原标题：未来楼市或现“见顶回落”趋势）

今年2月以来，合肥、厦门和南京等部分二线城市的房价开始出现大幅上涨，这恰与央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）的时间点不谋而合。所以，有人认为，调低房贷首付比例的政策推高了此次部分城市房价的又一轮上涨。

其实，政策性因素只是作用此次房价上涨的一个“弱”因素，二者之间的正向关联其实只是统计意义上的表现，政策出台与房价上涨时间点的重合背后并没有太强的经济含义。相反，宏观经济的结构性调整、货币和税收政策以及城市内部供求结构的短期变动，才是导致这些城市房价高企的“强”因素。

为什么合肥、南京等部分二线城市的房价会短期内大幅上涨？

从宏观经济因素对房地产市场的影响看，人口和资本首当其冲。从人口来看，我国目前的人口老龄化问题已逐年显化，2011年开始，中国15~65岁的有效劳动力开始下降。据联合国预测，中国65岁及以上的老年人口增长率将于2018年达到1950年以来的最大值5.44%，这将导致有效劳动力增长率由2010年的0.9%下降到2016年的0.06%，其后增长率将由正转负，也就是人口老龄化以后将逐年显化。人口老龄化将引致住房需求层面的整体式微，但需求还是会在短期内因为人口结构的区域差异呈现出分化格局，特别是在人口迁入集中的一线城市以及高校密集的城市将出现短期的需求旺盛，合肥、南京和厦门就属于后一种情况。

资本要素方面，由于信贷是我国企业和个人资金来源的主要渠道，所以应被首先分析。近5年商业银行贷款配置的基本情况是，房地产业占贷款总量的比重长期维持在6.8%左右，仅次于制造业（18%）批发和零售业（10%），其中房地产业贷款没有包括26%的居民个人贷款，在个贷当中，80%是住房贷款，若将其与房地产业贷款相加，那么房地产方面的贷款将占到信贷总量的28%左右。加之房地产企业运用的资产证券化等杠杆工具以及央行在近期采取的适度宽松流动性操作，房地产行业所汇集的资金存量将会更大。

房地产形成如此体量“资金池”的主要原因，归为制造业经营状况不佳。去年至今年上半年，无论是与经济同步的制造业投资增速指标，还是反映外部环境的进出口增速指标，均出现了数月的连续下滑。相反，房地产的投资累计同比增速在上半年一季度是8.2%，二季度为7.2%，这在一定程度上表明一部分避险资金已经从制造业流向了房地产，并集中于南京、厦门、合肥这样的二线城市。

那么，合肥、南京和厦门等为什么短期内吸引了如此多的投资？除了短期人口流动放大之外，还有另外两个原因。

第一个就是这些城市所具有的区位比较优势。“京津冀”、“长三角”和“珠三角”都是国家重要的经济增长极和第一梯队的城市群，这其中，北京、上海、广州和深圳是最有投资潜力和外溢效应的城市，所以其房价一直都处于上涨趋势，并在全国排名前列。但这些区域中心城市的城镇化速度和投资增速毕竟已经历过了快速上涨期，相对而言，各中心城市周边的重要城市，如合肥、南京和厦门等，往往更具有增长的后发优势。

另一个重要的衡量指标是交通便捷度，合肥、南京和厦门在国家路网和交通规划中，均是枢纽性城市。国家经济战略导向和交通便捷导向的双重因素，塑造了合肥、南京和厦门的区位比较优势，自然也成为资金注入的集中区。当然，具有这样双重叠合特征的城市还有武汉、成都、重庆、西安等，但由于这些城市大多地处中西部，根据投资梯度理论，距离海岸线1000公里是投资的“分割线”，因而武汉等城市的房价长期增速较缓。

除了区位比较优势之外，房价高企的第二个主要因素是这些城市的政策环境较为宽松，投资门槛较低。今年3月份，为了约束房价过快上涨，一线城市出台了不同力度的购房约束性政策，如社保年限、贷款规模等。相比之下，合肥等部分二线城市的政策环境较为宽松，加之这些城市的房地产投资市场竞争力较小，即进驻门槛较低，资金流以“水往低处流”的方式汇集于这些城市。同时，从2015年上半年开始，合肥、武汉、南京等城市的土地供应量开始收紧，这在资金流汇集的情况下进一步推高了地价，而最近出现在南京土地交易市场上的火爆局面，正是各股资金流相互冲击的结果。

所以，综合来看，合肥、南京和厦门的房价暴涨并不归因为一部分人强调的《通知》等政策性冲击，而是宏观的资金和人口因素以及区域性的区位优势和制度环境综合作用的表现。

未来，我国的房地产市场将在短期内继续维持去库存的主基调，人口老龄化、制造业低迷和经济结构调整将使得城市分化进一步加剧。但从长期来看，房地产市场将呈现“见顶回落”的趋势。原因是从国际经验来看，人口老龄化的“拐点”就是房地产市场的“顶部”，无论是结婚人口数，还是城市化人口数，中国住宅销售的“顶部”应是年均1000万套左右，目前的销售量已经到顶部，所以未来房地产市场长期会“见顶回落”。三四线城市的库存形势仍然严峻，去库存仍然是一个长期话题，而劳动力密集型产业的转移以及公共服务和基础设施投入的增加应该是该长期话题的解困之选。