保利地产洽购中航或为并购所累 整合困局待突围

近日,保利地产和 中航地产 双双发布公告称,母公司中国保利集团公司(以下简称“保利集团”)与中国航空工业集团公司(以下简称“中航工业”)正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。另据最新消息,保利或收购中航旗下房地产项目70个左右,金额不超过公司净资产的15%。

在业界分析人士看来,目前正处于房价上行期,中航工业相应房产项目的估值势必提高,这将增加保利的并购成本,而若房地产市场后续步入降温期,那么此类并购可能会拖累保利原有的经营。

有关本次重组的相关事宜,《中国经营报》记者致函保利集团,截至记者发稿时,公司方面并未予以回复。

收购中航项目 情理之中意料之外

保利地产在7月7日停牌后,已经于7月14日复牌。公司方面表示,停牌期间,保利集团和中航工业一直在探讨收购中航房地产开发业务。

中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬对《中国经营报》记者表示,保利集团和中航工业此次重组,实际上是国企改革步伐提速大背景下的一个整合,“今年以来,央企间的地产业务整合案例频有发生,其中不乏交易总资产超千亿的案例。”

对此,同策咨询研究部研究总监张宏伟告诉记者,就中航地产来讲,由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工,地产业务在集团营收中占比微不足道,再加上地产业务本身并不盈利,中航工业集团“退房”也理所当然,这或许成为保利地产整合中航地产的最直接的理由。

张宏伟同时指出,今年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”,但最终不一定留下21家央企地产企业,经过今后2~3年的整合,最后剩余的数量极有可能会低于15家。

不过,就保利集团选择和中航工业进行重组,不少分析人士又表示在意料之外。而据《财经》报道,保利地产相关人士也称,正式公布前,保利地产一直认为,由于双方资产体量差距太大,所以此事也就是个项目并购。

事实上,相比与中航合作,保利一直被认为将进行内部整合。据了解,保利地产和保利置业同属保利集团,分别在上海和香港上市。“保利地产业务规模扩张比较快,已经和保利置业属于两个级别的企业了。近些年,一直有关于保利地产和保利置业整合的消息传出,但是实际推行的速度却没有想象的快。”陈延彬说。

而据保利置业近日对外公布的公司上半年业绩报告显示,截至2016年6月30日,今年上半年合约销售额为170亿元。对比2015年上半年的合约销售额145亿元,保利置业2016年上半年销售额同比增长17.24%。有分析指出,这在上半年楼市大热的市场行情下,与房企超过30%的平均增长率相比有着不小的差距。而实际上,去年保利置业的业绩基本可以反映其近年来的表现。据统计,2015年保利置业各项指标下滑明显,全年收入249.33亿港元,同比2014年的285.09亿港元下降12.5%;毛利28.69亿港元,同比2014年的56.47亿港元下降49.19%。

《中国经营报》记者梳理相关报道了解到,保利置业董事总经理韩清涛在2015年中期业绩发布会上曾公开表示,保利集团北京总部已有专门的小组研究保利地产与保利置业的整合问题,但尚未有具体的整合方、整合架构和实施时间表可以披露。

业内人士指出,某种程度上,保利置业近年发展陷入进退维谷的境地,或受制于与保利地产的潜在重组整合。而保利地产之所以率先与中航地产整合,也许是因为保利置业作为保利体系内的兄弟企业,无论是规模还是盈利能力与之都不可相提并论,似乎已成嘴边肉,并不急于吞掉,相反对已经错过上置和中信的保利地产而言,外部并购才可解燃眉之急。

保利或为并购所累

截至《中国经营报》记者发稿前,保利集团与中航工业重组相关具体方案仍未公布。

“这对于保利继续做大企业规模来说,非常有必要。”一位要求匿名的分析人士说,“中航和保利目前也希望在地产业务上有所整合,压力主要源于中航地产,其相应地产板块一直没有做大。另外对于保利来说也需要通过此类重组来扩大地产业务。对于中航地产来说,目前房价上涨也能够提高项目的估值,所以也有更大的意愿参与资产重组。”

公开资料显示,保利地产2015年度实现营业总收入1235.08亿元,同比增长13.25%;归属于上市公司股东的净利润123.45亿元,同比增长1.18%。截至2015年,保利地产旗下北京、上海、广州、佛山等4个城市年销售额已过100亿元,成都、南京、武汉、合肥、东莞等5个城市年销售额已过50亿元。而其7月16日公布的半年度业绩快报也显示,公司2016年1至6月实现营业总收入551.74亿元,同比增长30.30%。据《时代周报》报道,保利地产相关人士称,他们正将武汉、南京、郑州等城市培育成新百亿城市,而50亿级别城市将扩容到10个。

相较之下,截至2016年3月31日,中航地产的总资产为239.78亿元,共有15个地产项目在开发,总规划建筑面积681.51万平方米,待开发建筑面积仅145.75万平方米,且绝大多数位于三四线城市。有分析认为,其对保利地产扩大资产规模的助益或相当有限。

另据近日中航地产发布的业绩报告显示,公司预计2016年1至6月归属于上市公司股东的净利润为盈利0至1000万元,上年同期为亏损11143.57万元,同比扭亏为盈。公司表示,期内业绩变动的主要原因是:公司转让下属企业股权投资收益约1.1亿元。除此以外,公司2016年上半年的利润水平与上年同期基本持平。

对于此次整合,也有业内人士提出了担忧:中航可能面临地产业务被剥离或被压缩的风险,进而在股价方面可能会有一定的下挫压力。

另外,从公司地产业务体量来看,中航地产仅有约200万平方米土地储备,这样的土储量在央企中并不算多。更值得注意的是,这些土储除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外,大多位于三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制,这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。

不过,克而瑞高级分析师房玲在接受《中国经营报》记者采访时则指出:“理论上说,保利收购中航的这些项目应该是符合它发展预期的,才会去收购的。”

外界也有分析称,中航工业的地产版图远不止中航地产,中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里城、 天虹商场 等地产平台,这些资产会否进入重组名单,不得而知。

而据相关媒体报道,目前中航地产正在转型期,除去与其他房地产公司同类业务外,其航空大世界主题乐园具有特别市场优势。据浙商证券研报,中航地产的成都航空大世界已经落地,该项目预期增加约46亿元的市值,并估计其2019年净利润约为3亿元,同时主题商业以及配套社区的开发也将增加股东利润7亿元。

值得注意的是,对于此次重组,有分析指出,并购成本可能会成为推进过程中的主要压力。“目前正处于房价上行期,对于中航来说,相应房产项目的估值势必提高。这会使得保利并购的成本增加,而且增加了谈判的难度。但如果后续房地产市场步入降温期,那么此类并购可能会拖累保利原有的经营。”严跃进说。

此外,上述要求匿名的分析人士还表示,此类并购后,原有中航地产的人事和管理层的关系或发生变动,这也会增加保利后续协调的成本。“并购以后是否能够快速扩大保利的经营业绩,关键要看相应的营销渠道能否快速嫁接到保利手中。否则这个时候变动,或打乱原有的营销计划。”