地产股或变基建股？ 龙光回A踢到政策“钉板”

（原标题：地产股或变基建股？ 龙光回A踢到政策“钉板”）

房地产销售上的春风得意没有让龙光地产在资本市场畅通无阻，政策连番变动，让龙光地产的“回A”之路夭折。

7月20日晚间，龙光地产控股有限公司发布公告称，根据中国证监员会于2016年6月17日发布的《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题与解答》，可能股份转让能否获相关中国监管机构批准仍属未知之数。在此情况下，可能股份转让各方已决定停止有关可能股份转让之讨论，故将不会进行可能股份转让。

这将意味着龙光地产的借壳“回A”一脚便踢到了政策的钉板，暂时失去回A机会的龙光地产可能还要在资本市场上另寻他路。

回A踢到政策“钉板”

事实上，早于6月1日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）公布，公司与南方集团、龙光基业签署了《重大资产重组框架协议》。

按原定计划，中国嘉陵的第一大股东南方集团以18.2亿元的交易价将持有的22.34%中国嘉陵股份转让给龙光基业，然后龙光基业将中国嘉陵现有全部资产及负债出售给南方集团，之后中国嘉陵会向龙光基业发行股份购买其持有的高速公路和商业地产类资产，最后一步是中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权。

因为，龙光基业旗下的住宅类资产几乎都在香港上市公司龙光地产之中，此次中国嘉陵的重大资产重组或将涉及到龙光地产分拆资产回A股上市的问题。而龙光基业也在过往中强调，龙光主要住宅地产业务在香港上市后，基于公司战略调整以及避免与上市公司同业竞争等考虑，除现有部分剩余住宅项目销售后补充发行人现金流之外，未来公司将不再从事住宅地产项目投资。

对此，不少港股分析师都对《中国经营报》记者表示看好：这意味着龙光地产将借助所控制的A股平台中国嘉陵以回归A股，回A有望成为该公司股价的潜在催化剂。

然而，才加入“回A”大军没多久的龙光地产却惨遭“政策”的暴击。

6月17日被称为“史上最严重组标准”——《上市公司重大资产重组管理办法》（修订稿）正式对外发布。中国证监会明确了，上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金中所募集的资金的用途，而该用途中不包括收购其他企业的股权。

因此，龙光地产原《重大资产重组框架协议》中初步商定的第四部分“以部分募集资金收购龙光基业关联方持有的Logan Property Holdings Company Limited（龙光地产控股有限公司）的控制权”已不符合当前监管政策要求。地产业务借壳回A事宜被迫搁浅。

为此，记者致电龙光地产进行采访，该公司品牌部门以“一切以公告为准，具体的回A情况并不知晓”的理由拒绝了采访。

“对于内房股回A，资本市场早已司空见惯，但成功回归A股的房企寥寥可数。所以，此次龙光地产搁浅并不意外。”有资本市场人士对记者如此评价称。目前已经明确提出回A的企业有万达、首创置业、富力、恒大等多家房企。但这些回A的房企走得并不顺畅，其中，首创置业的回A之路走了12年，如今已经是第七次提出回A申请。回A的“老大难”富力地产也于去年第5次递交回A申请。

抛开私有化股份的溢价以及重组等税费问题不谈，光是监管层政策的变化和不断变动的A股市场就已经让回A企业们头疼。而自从监管层放出对借壳事宜的态度之后，已有多家企业的重组被叫停。

截至7月21日，沪深两市先后有197家A股上市公司宣布暂停、延期、终止或取消相应的资产重组方案。多家上市公司发布终止重组原因时均声称，是由于“政策环境发生了变化”。而所谓的变化，即是指证监会出台的征求意见稿。

龙光的市值苦恼

A股的高市盈率和目前低成本的境内融资渠道成为驱使中概股回A的两大动力。一向不被境外投资者看好的房地产行业更是饱受“白眼”，龙光地产也不例外。

龙光地产作为才于2013年12月成功在香港资本上市的地产公司，销售规模在两年内成功突破200亿元人民币。规模复合增长率达到50%，回款率保持在92%的高位，领先同业水平。销量上涨的同时，该公司还得以维持较高的利润率：毛利同比增长16.4%，毛利率为30.4%；核心利润同比增长12.1%，核心利润率为13.5%。

2016年，龙光地产的业绩表现依旧亮眼。今年1~6月，该公司累计合约销售额约达143.9亿元，同比增长71.0%，合约销售面积约114.1万平方米。

但是，坐拥深圳的优质地块，有着不俗的销售业绩和盈利能力的龙光地产，公司的股价却一直贴地飞行。2015年10月8日达到最高点3.58港元，其后再度回落，2016年2月一度下跌到2.1港元。

为此，龙光地产不止一次提及对被“低估”的不满。今年以来，龙光地产更已先后5次回购公司股份以提振股价。2月3日，龙光地产回购52.8万股耗资118万港币。2月4日，12.58万港元回购5.6万股。3月11日，261.382万港元回购105.6万股。4月20日，耗资907.272万港元回购313.4万股。

据港交所中央结算系统持股记录显示，7月20日，龙光地产公众持股量仅为23.41%，实际控制人纪海鹏向所有股东发出全面要约收购并不难完成，回A似乎就差“临门一脚”。

地产股变基建股？

但也就这“临门一脚”的距离，让龙光再次走到十字路口。

经中国嘉陵与龙光基业等各方协商后，同意对重组框架协议约定的原交易方案进行调整，并于2016年7月20日签署了《重大资产重组框架协议之补充协议》，并将《重大资产重组框架协议》中原交易方案的第四部分（即：中国嘉陵增发募资收购龙光地产不少于30%的股权）予以删除。

据中国嘉陵计划，将争取在7月下旬完成对标的资产、交易对方的尽职调查；同期，完成标的资产的审计、评估工作，并与交易对方完成关于购买资产协议、资产出售协议、业绩补偿协议等交易文件相关条款的谈判。并于8月9日前召开董事会会议审核重组事项，签署相关交易文件及向交易所提交材料。

注入的资产也减少为龙光基业的四条高速公路和两个商业地产项目。截至2015年末，龙光基业已建成通车的四段高速公路总里程达460多公里、总投资额超过390亿元。公开数据显示，2015年度龙光基业实现营业收入34.01亿元，利润总额6.16亿元。

“注入的资产毫无特色和预期。相比于地产股在国内动辄20多倍的市盈率，基建股和高速公路类型的股票市盈率都较为低迷，基建股更是堪称A股最低。”有熟悉行业的人士一针见血地对记者评价说：“中国建筑2015年共实现营业收入8805.8亿元，当前股价5.63元，市盈率仅为6.70倍。想要在市值管理上有所突破，龙光似乎还要另寻他路。”