中国新三板路演沙龙——坤鼎集团分析报告

（原标题：中国新三板路演沙龙——坤鼎集团分析报告）

   公司简介

坤鼎集团是新三板产业园区第一股，于2009年成立于北京经济技术开发区，2015年10月30日正式挂牌新三板，证券代码833913，是一家集高端企业定制、园区定制及投资运营、企业加速器定制及投资为一体的国际化商务服务企业。公司多年来以全球化视野开拓国际、国内市场，精准定位于高端产业和战略性新兴产业。

　　管理团队

公司董事长兼总裁邱明是公司的创始人，从事本行业12年，是北京经济技术开发区欧洲招商首席代表，高端产业顾问，区域合作协会(京津冀协同发展)副会长；监事长王冬是原交通银行股份有限公司北京顺义支行行长，从事金融行业十七年；董事兼副总经理张严是原北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，从事园区运营行业二十年；财务总监兼董秘许立超是原北京华业地产股份有限公司财务总监。

　　主要业务

高端企业单体定制：坤鼎集团目前经营历史最悠久、商业模式最成熟的业务，也是公司的核心业务，主要服务于世界500强企业和国外大型投资企业在华投资落地的物业平台的定制化服务。公司着眼于整合政府产业园区和企业客户需求，通过“先招商再投资”的定制模式，为客户量身打造高品质、一体化的生产运营载体，建设完成后交付给客户，并获取定制收入。

主题园区定制及投资运营：坤鼎集团除“为世界500强企业做物理载体定制”的业务外，不断升级商业模式，从事集“物业投资+增值服务+资产管理+产业孵化”为一体的主题产业园区的定制及投资运营，提升盈利来源和稳定性。

企业加速器定制及投资：坤鼎集团与行业龙头企业强强联合，入股并孵化创新企业获取股权投资收益，并将已成熟的孵化企业引入公司运营的园区，获取园区定制业务收入，实现股权和定制业务双重收益，产业投资拉拢客户池的“循环供给”。目前公司已经和腾讯达成战略合作协议，计划未来在全国运营15个腾讯众创空间。

　　成功案例

高端企业单体定制项目—GE医疗研发试产运营科技园：GE项目是近年来坤鼎集团乃至北京经济开发区最重大的引资项目之一，它集合了GE中国、医疗等四个板块，整合了GE中国区总部的办公资源和研发资源。在这个项目里公司“四个高端”(企业高端、服务高端、产品高端、产业高端)理念得到了充分体现。

行业高端和产业高端：GE公司目前在中国主要从事围绕医疗、能源等行业，这些行业都是在中国经济转型发展过程中起到引领作用的行业，从这点上体现了公司服务的产业高端。

企业高端：GE公司是世界500强企业，而且在华投资有将近二十年的历史，公司服务的包括GE在内的企业，基本都把在华投资作为重点。

产品高端：公司的GE项目是完全按照GE标准建造的，它整合了多种资源，从始到终公司提供的各项服务都得到了GE系统的充分认可，建造标准取得了GE全球同步的充分认可，而且这个项目也得到了美国的认证。公司借这个项目进入了GE中国区物业的供应商的目录，也打开了未来和GE在全国乃至全球范围内合作的开端。

　　行业前景

高端产业园区定制需求爆发：随着低端园区同质化竞争严重与招商困难，以及国外高端企业大量涌入和国内高精尖企业比例不断上升，园区政府和企业客户都对精细化定制和高端专享服务的需求急剧上升。近年来中国国家级开发区，无论是经济开发区还是高新产业园区，数量都稳步增长，呈现快速发展趋势，为高端产业园区提供了建设空间。此外，跨国公司在华设园区总部需求较大，世界500强企业在华设立总部的只有86家，还有70家没有在华设立总部，所以高端产业园区定制发展空间巨大。

精品主题园区是大势所趋：产业园区的价值在于集聚产生的协同效应，区位不合理，区内企业类型杂糅的园区正逐渐失去对企业的吸引力，而以单一行业为主题的优质园区已显示出较强的运营能力和发展优势。例如，武汉光谷软件主题园区每平米产值高达14000元，超远上海园区平均值6550元和全国园区平均值1000元。此外，我国产业园区供给过剩，空置率较高，主题园区发展空间显著。例如上海商务园区空置率只有10%，部分其他园区空置率为20%，而全国园区空置率高达43.20%。

企业加速器孵化投资是园区企业优势所在：相较于园区开发、招商服务等业务，通过入股初创企业获取后续的投资收益是持续性更强的盈利增长点，园区类企业可结合自身区位优势和物理空间获得较大收益，公司在此项业务上仍将采取为行业龙头定制的模式开展。此外，新注册企业数量的大幅增长带来了对创业空间的持续性需求，而中国产业投资规模的稳步增长，也助推了公司企业加速器孵化投资业务。

　　招商能力

坤鼎集团的核心竞争力是招商能力，尤其是国际招商能力。过去十年公司着力打造了一个完整的招商服务体系，这是公司有别于其他产业园区投资运营商的一个优势。

全球五大代理行服务体系：与世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行取得了互相信任的合作关系，代表项目有比利时皇家企业IBA亚太区总部、美国亚马逊(中国)华北区总部等。

北京外企人力资源服务有限公司服务体系：与该公司合资成立北京外企智地投资咨询有限公司，坤鼎集团占65%的股份，通过这个平台和外企实现了双赢互动，与各大外国知名企业建立了良好关系。

北京经济技术开发区欧洲代表处服务体系：执行欧洲招商任务，在德国法兰克福设立了首家海外招商办事处，董事长邱明被聘为北京经济技术开发区高端产业顾问。

自助招商体系：挖掘产业链上的“招商资源”，打造公司循环供给的“客户池”，代表项目有瑞士ABB亚洲总部、台铭国际传媒科技园。

RSBK战略咨询有限责任公司服务体系：董事长鲁道夫·沙尔平先生曾任德国前国防部部长，自2012年起成为公司国际业务发展顾问，这有助于公司第一时间掌握各大知名企业在中国乃至全球的发展战略。

　　经营预测

坤鼎集团2015年年末总资产达到12.10亿，净资产3.76亿；总资产报酬率为15.18%，净资产报酬率达51.67%；2015年净利润1.21亿，在新三板公司中排名84名。未来三年，公司预计保持20%~30%的稳定增长。

　　互动提问

当被问及公司郑州空港产业区是如何响应一带一路国家战略时，公司监事长王冬表示这与公司产业园区空间布局有关。郑州现在是中欧货运铁路在中国的起点，公司的这个产业园区是位于郑州空港区，也是中国内陆唯一的一个空港区，公司这个项目选择在铁路的起点上，其实就是连接了中欧经济发展的中国起点，而且这个产业园区是与美国惠普集团合作打造的智慧园区，从品质和内容上都是走高端路线，所以这个园区应该是符合和国家一带一路发展战略的。

风险提示：

市场有风险，投资需谨慎。本报告仅代表中国新三板商学院观点，仅为提供信息，概不构成任何广告。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。

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