爱房筹转型不良资产处置前景待考

（原标题：爱房筹转型不良资产处置前景待考）

以eREITs模式在深圳房产众筹领域“独树一帜”的爱房筹在相关限制政策出台三个月后不得不选择“低头”。

近期，爱房筹在被投资人质疑回款逾期多天后，发布公告宣布因政策原因暂停开展业务，引发舆论哗然。爱房筹方面在与《中国经营报》记者沟通时承认，由于暂停新项目导致了平台流动资金吃紧，无法按期完成兑付，现正在积极通过多种方式化解危机。

记者发现，在爱房筹宣布停业前，一家名为不良狗的不良资产处理平台悄然上线，其与爱房筹几乎拥有同样的高管团队，业务盈利模式也几乎相同。

不良资产处置能否成为爱房筹“东山再起”的新出路？在业内人士看来，由助推房价变成了加速不良资产处置，政策环境应该比较宽松。但由于其盈利模式与房产众筹类似，同样要提防由于无法预估资产处置时间，而造成无法到期兑付收益的风险。

流动性吃紧引发逾期

6月15日起，陆续有投资人曝光自己在爱房筹的投资发生回款逾期。此后爱房筹曾在行业论坛上回应称平台仍在正常运营，只是因系统故障导致一些项目回款时间受到影响，直到21日才正式宣布由于停止新业务造成回款逾期。

官网信息显示，爱房筹成立于2015年3月，为深圳规模最大的房产众筹平台。目前累计成交额已超过1.99亿元，主要标的物为商用物业，投资收益来自物业的租金和增值利润。定期产品包括7天、1个月、3个月、6个月、12个月等，长期产品则可持有二到五年。

记者采访的一位网贷平台负责人认为，爱房筹之所以会产生流动性困难，主要是房产众筹项目有一定持有期限的原因。“平台为保持灵活性而设计的短期产品有类似网贷平台拆标错配的嫌疑，而类似商铺或停车场这样的物业租金收益和变现不可控性强，在某个节点投资人赎回时可能无法及时兑付退出，此时又无新的租金入场，就会出现现金流困难。”

今年4月，深圳互金协会下发通知，叫停深圳地区包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓的众筹购房、众筹租房等一切业务。此后，拼房网、众联等多家从事房产众筹的主流平台陆续退出。爱房筹此前在接受记者采访时认为其对商用物业进行众筹的eREITs模式与众筹炒房具有本质区别不在叫停范围内。记者注意到，自4月13日以来，爱房筹一直在持续上线新的项目，也成为深圳房产众筹领域最后的“阵地”。而如今宣布业务停止，也反映出深圳对于房产众筹业务“一刀切”的坚决。

对于爱房筹的业务停摆，记者试图联系深圳互金协会了解原因。但协会方面表示，目前互金整治时期敏感，不便接受任何采访。中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁在接受记者采访时透露，在4月广深限制房产众筹的政策出台一周内，联盟就南下与广东、深圳以及广州三地互联网金融协会进行沟通。“三地互金协会对房地产众筹业务本身的操作模式和商业逻辑表示认可，但由于广深地区此前出现众筹炒房的极端案例，因此才有限制政策的出台。”

在业务停止公告宣布5天后，爱房筹出台了对于逾期项目的最终处理方案：承诺以项目到期日为排序逐步回款，每周至少回款一次；投资者也可以选择基于原众筹金额的四至九折，自主出让其持有的物业产权份额权益；平台建立撮合机制，保证每周至少完成一次转让退；此外，董事长陈宏楷拿出个人持有的10%的公司股份赠予满足投资金额超过50万元人民币的前100名用户。通过上述办法，承诺在一年内（2017年6月26日前）处置完毕所有存量项目，并完成所有投资人所投物业产权份额权益的退出。

记者注意到，截至7月5日，平台转让专区已有117个项目待转让，不过由于持有期限基本均为12个月，转让进度较为缓慢。据平台公布的数据显示，截至7月4日已经转让的产权份额权益超过18万，而对于目前到期的项目存量，爱房筹方面并没有公布。

但投资者对于这一处置方案的看法却并不一致。记者以投资者身份进入爱房筹的维权群之一，有投资人表示此举较为负责，逾期原因可以理解，处理措施较为妥善，愿意持续观望。但也有人认为一年的期限存在不确定因素，希望尽快低价退出。亦有投资人指出，平台不变卖房产，以租金还欠款，导致还款时间延长，转让功能为平台减负担也损伤了投资人利益。

对于处置细节和具体存量，爱房筹对记者表示不便进行回应，一切以公告为准。但与记者沟通的一位高管透露，目前平台已经在与战略投资方洽谈引入一轮外部资金，用以化解此次逾期危机以及布局新业务，如果引入成功，也许有望加快此次逾期的解决进度。

转型不良资产处置前景待考

记者调查发现，在爱房筹发生回款逾期和宣布停止业务的前一周，一家名为不良狗的房地产不良资产处置金融平台悄然上线。不良狗的实体为深圳前海壹号酷房科技有限公司，记者查询全国企业信息公示系统发现，该公司与爱房筹（深圳前海房筹互联网金融服务有限公司）拥有同样的控股股东珠海横琴宏正投资企业。而不良狗CEO唐伟镇、互动中心总经理李华荣，分别为爱房筹的副总裁和互动营销中心总经理，目前两家公司几乎是一套人马，两块牌子。

记者沟通的一位爱房筹内部人士和离职人士也证实，爱房筹正在向不良资产处置平台方面转型。

公开信息显示，在6月24日广州金交会上不良狗正式对外发布，并成为中国不良资产行业联盟副主席单位。记者查阅其官网发现，目前网站还未搭建完善，也未上线具体投资项目。但其官方介绍指出：平台通过法院涉诉资产公开拍卖等阳光化渠道，获得高折价的优质资产后对物业进行翻新改造，引入成熟商业运营管理团队，待项目运营达到一定周期后，选择最佳渠道实现退出。

苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言告诉记者，按照上述逻辑，与房地产众筹模式相比，只是标的物性质发生了变化，业务模式没变，都是购买、持有、升值、退出。但从其社会意义看，从房地产投机、助推房价变成了加速不良资产处置，具有正面意义。

而一位知情人士透露，此前爱房筹做的大部分业务其实均是不良资产处置。记者获得的一份6月22日投资者在爱房筹现场与管理团队沟通的音频也证实了这一情况，在音频中，一位女性员工向投资者介绍了爱房筹向法院获取资产的相关凭证。

虽然不良资产处置目前被拥有“万亿风口”的前景，但就目前不良狗对不良资产处置的运作和盈利方式看，与房产众筹并无本质区别，因此也同样要承担类似的流动性风险。

在业内人士看来，由于不良资产处置公司较多通过私募形式募集购买不良资产的资金（性质与众筹类似），这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，因此面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，可能造成无法到期兑付的情况。

薛洪言指出，以此次爱房筹的逾期危机看来，如果解决不好流动性问题，不良资产处置同样要面对类似风险。

而在筹谋以不良资产处置形式在深圳地区“东山再起”的同时，爱房筹也透露其全球运营中心将在上海设立。据一位知情人士告诉记者，这一运营中心就是要把爱房筹的业务装进去，因为上海对房产众筹目前还没有类似深圳的限制政策。

马宁透露，当前除广深两地外，国内其他城市还未出现针对房地产众筹的限制性政策。目前国内在房地产众筹领域尚无明确的监管机构以及针对性的政策法律法规，目前联盟也在通过对各地房地产开发企业、房产众筹平台及互联网金融协会走访调研，加紧制定房地产众筹行业标准和操作规范。

不过在一些业内人士看来，目前利用“互联网+”模式处置不良资产还处于探索之中，尚未形成成熟的商业模式，是否能成为房产众筹行业的一条转型出路需要更多时间检验。而早在5月已经关停业务的深圳房产众筹平台拼房网目前仍就处于存量处置阶段，拼房网总经理谢灵告诉记者，平台转型方向仍未确定，在她看来，目前互金领域的政策不确定性较强，“这些也都是摸索”。