(原标题:万科能否搭上开往楼市春天的地铁)
“最好的大股东”悄然变成最大反对者。 6月17日,万科召开董事会,投票表决万科拟发行股份引入深圳地铁重组的议案。当晚,有关这一重组议案是否通过,华润和万科各执一词。华润认为,赞成率应为7/11,并未超过2/3。万科则认为,赞成率为7/10,超过了2/3。
前日下午,华润再度发表声明,质疑决议通过的合法性。
李宇嘉(深圳市房地产研究中心)
本质上,万科股权争夺战在于,追逐个体利益还是全体股东利益,看中短期利益还是分享长期红利
华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等,这或是其拉拢其他股东的幌子,除权益被摊薄,不利于央企资产保值增值的压力外,根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵
一方面,“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手;另一方面,华润股权被稀释,希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫
从“宝万之争”到“万润之争”,从抵御门口“野蛮人”到背靠“轨道+物业”转型城市配套服务商,万科股权重构和股权之争旷日持久、愈演愈烈。尽管万科以董事会名义,对外释放出信息,定增购买资产引入深圳地铁(以下简称“深铁”)的方案已获通过。但是,是否贱卖股份,摊薄原有股东权益,损害了小股东利益,方案还要经受随后董事会、股东大会两次审议的检验。 作为铁杆支持万科近20年,以“护法长老”驱赶门口“野蛮人”,助力王石和郁亮为代表的精英管理层大展身手的华润,缘何旗帜鲜明地反对股权重构?华润给出了6大理由,但笔者认为,华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等,这或是其拉拢其他股东的幌子,除权益被摊薄,不利于央企资产保值增值的压力外,根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵。
2016年,深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩,再拔头筹。集团已将深圳旧改作为华润置地冲刺“千亿房企”的主攻方向,并相继将归属于集团的深圳4大旧改项目注入上市公司。但是,逐鹿深圳旧改的龙头房企云集,加上房价地价飙涨,拆迁等旧改成本高涨,旧改风险加大。深圳已无新地可供,万科牵手深铁,无异于旧改领域的最强组合,一方面,“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手;另一方面,华润股权被稀释,希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫。
对万科来说,顶着“不念旧情”的骂名,抛开“老大哥”而引入深铁,根本原因是,楼市和城市化进入“下半场”,即楼市存量时代遇上都市圈时代。
在大本营深圳,每年1~2宗新增用地已经成了“资本游戏”,民企万科“玩不起”;随房价水涨船高的旧改成本下,任何一个逐鹿旧改市场的开发商都不能保证,支付完高昂的成本后,未来3~4年后入市的房子可赚钱。引入深铁这个大股东后,深度介入“地铁+物业”,不仅万科可获得可观的土地储备,且借助地铁再造存量空间、提升周边物业价值的契机,助推万科转型和万亿市值梦。
深圳地铁为何钟情万科?目前,政府已确立“轨道+物业”来支撑深圳地铁发展,而挖掘物业价值是发展持续的保障。深圳房价已上数个台阶,未来地铁开发成本越来越高、周期越来越长。轨道尽管能让沿线物业升值,但站点上盖物业能否覆盖水涨船高的成本,基于专业欠缺,深铁并无十足把握。但是,基于20年“三好住宅”、“工厂化住宅”的专业能力和成本控制上,长期坚持“高盈利、快周转”模式下盈利和现金流的获取上,业内无出万科右者,这是深铁想要的。因此,万科深铁合作,可谓时代的选择。
不服万科“傍大款” 华润勇当“钉子户”
陈业(乐居深度报道记者)
“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系,肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案,华润也顶多就是这场战役中的 钉子户 ”
华润不认可最终董事会投票结果,但万科与深铁的重组仍在向前发展,这盘棋还会如何下?
事实上,在重组预案还未获得万科董事会通过之前,有分析人士认为,关于重组预案,即便华润投反对票,都阻止不了深铁与万科的重组预案在董事会上的通过。“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系,肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案,华润也顶多就是这场战役中的 钉子户 。”
一位分析师认为,利益至上的商战中,华润会关心的莫过于深铁进来后,旗下资产情况如何,土地能带来的潜在收益如何?自身利益能否得以维护?而在这些问题未能寻到较好的答案前,华润需要行使自身的权利,为自己的这一局上上更牢靠的保险。
对于这一点,华润方面表示,深铁仅通过两个项目与万科合作,并不是深铁整体业务的权益合作,不能锁定未来万科与深铁在其他项目的开发合作,未能形成对万科的支持。
另一个可以让华润提出否认预案的理由是,因为深铁旗下拥有较多的身披债务的基建资产,这部分资产中,会否有需要出售给万科的资产?进来后的债务问题如何解决?由此,华润方面认为重组方案仍有优化空间。
不过,虽然目前华润不赞同引入万科,但万科方面早前向媒体表态认为,深圳地铁是目前万科能找到的最佳重组对象,符合万科发展战略,也符合全体股东利益。双方意欲效仿日本东京急行电铁模式,成立合资公司,统筹开展轨道建设及周边物业开发。如果,万科有望在地铁沿线以合理价格获得项目资源,深圳地铁也可寻得专业合作伙伴,增添物业开发运营实力。
事实上,除万科外,包括绿地、北京京投银泰在内,早已开始介入地铁加物业的开发模式,结果也证明,该模式为企业在市场的发展奠定了基础。(转载自公众号“见地”,微信ID:jiandi2015)