三环商办物业均价或将达18万元 京城最后的黄金地皮？三元桥将添新金融坐标

（原标题：三环商办物业均价或将达18万元 京城最后的黄金地皮？三元桥将添新金融坐标）

近日，一条三元桥被绿色渐染至蔓延的视频刷屏，“三元桥绿了”引爆舆论。

在几日的悬疑式猜测后，幕后推手绿地集团浮出水面。而即将面世的三元桥区域的绿地金融中心作为三环收官之作，将沉寂的三元桥再次炒热。

作为北京市中心的稀缺黄金地皮，三元桥板块将再添国际化的金融新坐标。

专家预测，未来三环商办物业市场价格或将高达每平方米18万元，届时三元桥等核心板块的区域价值将进一步提升。

三元桥将添新金融坐标

自上世纪末北京三环与首都机场高速相继建成通车，位于两者交汇之处的三元桥就承载起重要的城市发展功能。首先是国门经济带与中心城区的对接，其次是第二、第三使馆区的建立，在此基础上三元桥板块日益形成国际商务氛围与生活氛围。

如今，三元桥已成为北京最为传统的涉外区域、北京财富中心，聚集如三星、日立、松下、苏黎世保险等不胜枚举的国际企业。

优越的中心区位、便捷的交通，以及国贸望京两大CBD拱卫的优势，都让三元桥土地的价值逐节攀升，且土地供应也早早处于饱和状态。

三元桥绿地金融中心以三元桥核心、北京三环的稀缺黄金地皮入市，将北京经济发展的强大动力汇集到三元桥一点。其所代表的已不是三元桥本身的价值，更是世界第二大经济体中国首都的未来潜力，体现出绿地地标的主旨，即建筑与城市的融合与相互提升。

公开资料显示，绿地金融中心坐落于北京东三环三元桥腹地，紧邻三环主干道及京承高速，位于北京第二第三使馆区交汇之处，具有与生俱来的涉外商务氛围。

绿地一直有“超高层大鳄”和“商办楼宇专家”的称号。据悉，绿地金融中心项目将被打造成为中国商务使馆区的新金融坐标。

绿地京津事业部第一区域中心总经理张宗光表示，三元桥绿地金融中心旨在通过稀缺价值、三元桥核心区位、金融杠杆、多级办公模式以及绿地雄厚的品牌，缔造一座傲立东方的金融坐标。

区域战略学者张五明表示，三元桥商务区区域价值的提升与商圈内的金融功能有着密切的联系。一旦CBD区域出现了金融交易的功能，那么它的整体区域价值会进一步提升。

易居智库研究总监严跃进认为，从三元桥的区位看，其周边的商务资源、政治金融资源等比较密集，因此本身就是一个资源汇集的聚宝盆区域。另外此区域本身社区资源也比较集中，所以一些潜在的消费需求和商务需求依然会加快释放。而引入新的商务资源，对此区域将有锦上添花的效果。

核心区商办物业稀缺 三环均价或将达18万元

《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》颁布，限定四环内再无新建大型商业项目。严跃进置评，由于后续北京整个城市规划的调整和写字楼等项目的审批趋于严格，类似三元桥等核心地段后续新增供应的商办物业会减少。

在此背景下，三环内商办土地近年几无全新放量，绿地金融中心成为目前三环板块同时也是北京市中心内几近稀缺的可售高端写字楼及商业综合体。

新华指数公司首席经济学家金岩石认为，近年来，北京市高端写字楼市场的基本面一直处于向好的趋势中，即使住宅市场受到调整，写字楼的升值空间仍然被投资者看好。金岩石认为，随着城市化的完成，房地产投资将会集中流向金融中心城市的中心区，而房地产投资的热点将会是中心区的高端商用物业。北京三环到五环之间的商办物业将成为极具投资价值的产品。

有研究报告预测，长远来看，北京各环线商办均价区间为：三环市场售价将达到每平方米16~18万元，五环市场售价将达到每平方米5~6万元。

据近几年市场数据，三元桥以高于其他地区3~4倍的涨幅，投资回报率可观，成为北京投资上选。2007年至今，三元桥区域商办物业售价高涨6~7倍，而全市均价涨幅仅在1.8~2.2倍之间。

金岩石表示，从货币量、流通速度和杠杆率三个维度考量，中国金融中心包括北京、香港、上海以及台北。

克而瑞数据库信息显示，北京办公物业2014~2015年的价格数据偏低，这和部分需求转移到住宅市场交易有关系。2016年随着限购政策的收紧以及部分投资者重新回到商办市场，后续办公物业的投资热度会上升。预计2016年北京核心区域的商办物业交易数据和价格数据都会有提升的可能。

严跃进指出，从北京目前产业经济复苏以及市场预期变化等因素看，核心商圈写字楼的租赁情况总体好于预期，这为相应房企写字楼项目去库存提供了较好的条件。同时，从后续北京写字楼市场的规划来看，一方面会结合北京产业优胜劣汰的战略积极供应相应的设施和服务，另一方面也会和目前创客空间的优惠政策结合而提供各类配套。2016年北京写字楼市场的租赁总体上会呈现租金继续上扬的态势。

据此，业内专家预测，三元桥绿地金融中心作为北京核心区收官之作，未来增值空间巨大。

“商办专家”以“绿色” 理念打造总部经济

总部经济正成为北京经济发展的“白菜心”。目前，符合北京产业定位的总部企业累计达4007家，其中，世界500强企业总部达52家，中国500强企业91家。

北京市今年初发布的“十三五”规划中提到要优化发展总部经济。要发挥在京总部企业引领带动作用，依托总部人才、资本、技术、管理等优势资源，提高全球配置资源能力和控制力。这些顶层设计，为北京发展总部经济创造了良好的条件。

作为“商办专家”的绿地，继望京绿地中心写字楼产品交付后，将为北京东北三环带来更为核心地段的产品，并顺势打造总部经济，吸引跨国企业、国际金融巨头等入驻。

北京核心区商办物业与生俱来的雄厚资本题材，能够释放房地产之外更大财富势能，三元桥绿地金融中心亦如此。

据介绍，该项目引进中国金融俱乐部，落位于项目顶层空间，形成中国金融俱乐部的分会活动场所；由七星财智管理公司主持建立致力于服务中国高净值人群，整合优质金融资源，形成极具价值的金融市场平台，并提供俱乐部成员高端生活方式。

谈及此项目的前景，严跃进认为，第一，依托绿地集团的品牌，后续招商和品牌推广有保障。尤其是商务区后续的一个新需求在于，希望形成入驻企业之间的产业链条搭建，在绿地既有招商能力的引导下，整体上此项目对企业圈层的打造有积极作用。第二，快速实现商业资源的升值，周边配套商业齐全，该项目恰恰能够串联此类资源，进而引导各类资源和配套的协作，这有利于后期增值等。第三，从城市规划等角度看，市场潜在的供应量会非常少，所以此项目背后的稀缺价值明显。

此外，与其他同类项目不同的是，绿地一直秉承着“绿色”理念。

绿地集团京津事业部总经理助理、技术部总监许茗劼介绍，三元桥绿地金融中心项目根源于绿地商办产品线最高端——绿地中心系，代表绿地商办的全新设计理念和更高技术标准，可以用人文、品质、生态、科技等四方面进行诠释。

其中，绿地的“思想家”生态景观系统，建立绿色新视野和可持续发展理念，为客户提供开放式的生态花园商务办公和购物体验。全专业全周期BIM设计、地源热泵系统、全净化楼宇概念、减震技术、天使之眼全天候监控系统等手段，成就现代高科技建筑。

据悉，“思想家”生态景观系统打造办公入户花园、花园式大堂、中庭共享花园、室内花园办公、屋顶花园等立体景观的16个细节区域，形成一个连贯的绿色生态系统。

一直奉行环保节能理念的绿地，在商办项目环保方面的思路十分清晰。“我们会通过技术手段实现雨水收集系统、雨水花园景观、垃圾分类、自然光资源利用等环保项目，提高每个项目的环保指数。”许茗劼说道。

业内专家置评，从建筑层面的绿色性角度看，绿地的绿色项目开发理念得到了体现。更为重要的是，这将为后续物业管理和资产增值等创造一个实实在在的条件。

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