宁高宁拿什么为中化商业版图“再下一城”？

（原标题：三重短板待突破 宁高宁拿什么为中化商业版图“再下一城”？）

从华润到中粮，从中粮到中化，宁高宁对商业地产的野心从未停止。

日前，中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂（00817.HK）启动战略升级，试图通过“轻重并举、创合创新”，成为“中国品质商业地产引领者”。

“中国商业地产必须进行突破性创新。”中化集团董事长、中国金茂董事长宁高宁日前表示，“创新不仅仅是把楼改一下颜色，或者在里面搞一些特色活动。这种创新升级一定是革命性的，才能面对今天的市场竞争。”

然而受访的业内人士直言，在商业地产竞争白热化的今天，加之电商对实体商业的冲击，宁高宁要想带领金茂商业脱颖而出并非易事。

金茂的商业野心

宁高宁表示，金茂商业的发展模式一定要在现有条件下有所提升，“根据现在的商业环境，金茂往前走就必须要进行创新，而且这个创新是突破性的，而不是简单的创新。”

宁高宁将金茂商业命名为“金茂览秀”，希望金茂商业可以“会当凌绝顶，一览众山小”。

宁高宁透露，中国金茂未来要在业态升级方面发力，要做更有现代体验的、纳入社会文化和交流、更代表新生活方式的业态。金茂将把握个性化、品质化、体验化消费新趋势，专注体验服务，以投资、自营、合作等方式重点打造跨界组合创新创合业态。

对于宁高宁的期许，中国金茂已有所准备。中国金茂总裁李从瑞表示，金茂商业在公司总体的“开发加持有”“服务并金融”的双轮两翼战略指引下，将持续推进“轻重并举，创合创新”的战略目标，通过资产管理强化收益，通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模。

据李从瑞介绍，金茂商业已初步完成了7大城市的区域布局，旗下筹开和运营的商业项目总建筑规模到80万平方米。“到2018年实现管理面积200万余平方米，确保所管理资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件，择机进军资本市场。”李从瑞透露。

中国金茂副总裁、金茂商业总经理任艳华介绍，金茂商业的运营将围绕需求集中在四条创合主线上，即：儿童娱乐业态、特色餐饮资源、特色运动休闲品牌和全新情景零售中心；自营的品牌，既可以沿袭已经成熟的品牌，也可以一起创造新品牌。

公开资料显示，金茂商业试水始于2005年，直至2013年6月，中国金茂前身方兴地产才正式成立商业事业部，由此转入到商业地产专业发展阶段。

相较于万达、华润产品线的整齐划一，金茂商业的布局略显繁复。这家公司旗下涉及的产品线多达四条，包括定位为城市商业中心的金茂汇、以社区商业为主的金茂湾购物中心以及分别对应商务配套和旅游地产商业的J·LIFE。整体而言，金茂商业的体量相对较小，即便是定位为城市型商业中心的金茂汇单项目体量也多保持在10万方左右的规模，而金茂湾及J·LIFE的体量则更小。

双重困难

有业内人士直言，虽然金茂商业提出了加速跑的计划，但是，商业地产的赛道上竞争愈加激烈，早已是一片“红海”之战，如何在这片“红海”中实现战略突围并不容易。随着电商对实体商业的冲击，加之进入商业地产的开发商越来越多，在商业地产领域“跑马圈地”越来越难。

金茂商业也意识到征战商业地产领域的难度。金茂商业在接受《中国经营报》记者采访时表示，目前需要克服的困难主要是两方面：一是存量时代的竞争挑战。全国购物中心进入结构性供给过剩阶段，产生招商难、开业难、运营难等诸多问题，商业延迟开业、低开业率、高空置率成为行业新常态，对于金茂商业的经营管理带来挑战（截至2016年第一季度，全国一二三线城市已有3547个建筑面积在2万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达35284万平方米，总计经营面积达23040万平方米）。二是互联网时代的电商冲击。线上零售占社会消费品零售总额的比重逐年提高，2015年占比达到11%。预计线上消费将以每年20%的速度增长，2020年达到近1.6万亿美元，并占消费总额的24%。

同时，金茂商业相关负责人在回复本报记者采访时坦陈未来要解决的三方面短板。

第一是规模体量短板。金茂商业总体起步较晚，目前旗下管理和运营商业项目约80万平方米，虽具备了一定的规模体量和竞争优势，但与第一梯队标杆企业相比，仍存在一定的体量差距，亟待快速实现规模突破，实现2018年200万平方米的战略目标。

第二是标杆项目需要市场进一步检验。金茂商业已于2014、2015年分别实现了旅游地产商业丽江J·LIFE、城市级商业南京金茂汇的顺利开业，树立了一定的市场影响力和品牌知名度，具备标杆项目基础，但运营期业绩尚需市场进一步检验。在北京、上海等一线城市尚没有进入运营期的大体量商业，亟待加快整合旗下现有优质项目资源，尽早推向市场，树立标杆。

第三是资本运作短板。金茂商业在发展初期更多关注于商业项目筹开运营能力的提升，在外部资本对接及整合方面尚有待突破，未来亟待发挥中国金茂在金茂酒店资产上市、资产证券化等成功经验与融资能力，以及中化集团的综合资本优势，加快推进商业资本运作以助力业务发展，并按照上市的路径要求，积极谋划商业资产的早日上市。

再造“第三城”非易事

宁高宁是在今年初从中粮集团调任中化集团，彼时，市场普遍认为，被外界称为“红色摩根”的宁高宁将给中化集团带来鲜明的“宁氏风格”。

“事业未竟”是宁高宁在作别中粮时道出的惋惜和遗憾，于是在中化，他继续“画圈”。目前来看，宁高宁已经在按照自己的思路完善中化集团的业务布局。中国金茂成为宁高宁继华润、中粮之后，展开其商业版图的又一个全新地产平台。

从华润到中粮，宁高宁在资本运作上的建树早已耳熟能详，一手创建“万象城”和“大悦城”品牌是这位“国企放牛娃”能力的体现之一。

那么金茂商业地产能否延续其之前“两座城”的经典和亮点？

受访的业内人士认为，宁高宁要再造第三座城并不容易。

公开信息显示，金茂“览秀”首先是瞄准了儿童娱乐产业，将“自主研发儿童娱乐业态，引领国内外先进、安全、环保以及新奇设备，把娱乐、健身、演艺、休闲、教育以及分享集合在一起，创造氛围极致的中国亲子家庭娱乐体验中心”。在商业地产资深人士看来，金茂的上述思路并不出新，随着万达宝贝王、新城多奇妙等打造儿童娱乐品牌的商业出现，金茂似乎并未抢占先机。此外，儿童娱乐产业还面临着投资回报周期长、前期投资额高的问题。在一线城市至少需要一年回收成本，而在三四线城市至少三年以上才能回收成本。

金茂商业提出要抓住特色餐饮、培育特色运动休闲品牌和打造全新情景零售中心等，在业界人士看来，这是在复制“大悦城”定位中产阶层的轻奢模式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，从其商业战略的布局来看，类似餐饮、儿童娱乐等内容，实际上还是一种传统业态方面的经营。

对此，金茂商业在回复记者采访时表示，对业界人士的观点不予置评。“毕竟每家公司都有不同的发展背景，自然会有不同的发展理念和战略思路等。对于金茂商业来说，览秀城作为具有后发优势的新兴产品，无论在建筑品质、业态打造、运营模式、服务提供、科技导入上均存在较多的创新，未来将积极围绕体验型、娱乐型、社交型生活方式营造，打造大消费时代的全新商业产品，与大悦城、万象城形成差异化的错位。”金茂商业方面表示。