四川新希望房地产开发有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者）

（原标题：四川新希望房地产开发有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者））

（上接17版）

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

九、发行人违约责任与争议解决机制

（一）本次债券违约的情形

根据《债券受托管理协议》，构成发行人违约的情形包括：

1、在本次债券到期、加速清偿（如适用）或回购（如适用）时，发行人未能偿付到期应付本金和/或利息；

2、发行人不履行或违反债券受托管理协议项下的任何承诺或义务（第1项所述违约情形除外）且将对发行人履行本次债券的还本付息产生重大不利影响，在经债券受托管理人书面通知，或经单独或合并持有本次债券未偿还面值总额10%以上的债券持有人书面通知，该违约在上述通知所要求的合理期限内仍未予纠正；

3、发行人在其资产、财产或股份上设定担保以致对发行人就本次债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产等情形以致对发行人就本次债券的还本付息能力产生重大实质性不利影响；

4、在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、吊销、停业、清算、丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的法律程序；

5、任何适用的现行或将来的法律、规则、规章、判决，或政府、监管、立法或司法机构或权力部门的指令、法令或命令，或上述规定的解释的变更导致发行人在债券受托管理协议或本次债券项下义务的履行变得不合法；

6、在债券存续期间，发行人发生其他对本次债券的按期兑付产生重大不利影响的情形。

（二）针对公司违约的违约责任及其承担方式

公司保证按照本募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本次公司债券利息及兑付本次公司债券本金，若公司不能按时支付本次公司债券利息或本次公司债券到期不能兑付本金，对于逾期未付的利息或本金，公司将根据逾期天数按逾期利率向债券持有人支付逾期利息，逾期利率为本次公司债券票面利率上浮20%。

当公司未按时支付本次债券的本金、利息和/或逾期利息，或发生其他违约情况时，债券持有人有权直接依法向公司进行追索。债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》在必要时根据债券持有人会议的授权，参与整顿、和解、重组或者破产的法律程序。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权追究债券受托管理人的违约责任。

（三）争议解决机制

双方对因上述情况引起的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，应当向债券受托管理人住所地人民法院提起诉讼并由该法院受理和裁判。

第六节 发行人基本情况

一、发行人概况

公司名称：四川新希望房地产开发有限公司

法定代表人：罗修竹

设立日期：1997年5月7日

注册资本：16.00亿元人民币

实缴资本：16.00亿元人民币

住所：成都市人民南路四段新希望集团

办公地址：成都市锦江区金石路366号新希望中鼎国际

邮政编码：610041

信息披露事务负责人：武敏

联系电话：028-65721699

传真：028-85242886

所属行业：房地产业

经营范围：在成都市范围内从事房地产开发、经营、租赁业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

统一社会信用代码：91510100633139520L

二、发行人股东持股情况

截至本募集说明书签署日，公司股本总额及股东持股情况如下：

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三、发行人的股权结构及权益投资情况

（一）发行人的股权架构

截至本募集说明书签署日，公司的股权结构图如下：

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（二）发行人的组织结构

截至本募集说明书签署日，公司的组织结构图如下：

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（三）发行人子公司的情况

1、子公司基本情况

截至2015年12月31日，公司共拥有38家子公司，所有子公司基本情况如下：

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1本募集说明书中所披露的发行人对子公司的“持股比例”计算方法为：（1）对于直接持股的子公司，“持股比例”即为直接持股比例；（2）对间接持股的子公司，“持股比例”为采用“穿透法”计算的发行人在该间接持股子公司中享有的权益比例，例如发行人对甲公司的直接持股比例为A，甲公司对其子公司（乙公司）的直接持股比例为 B，则发行人对乙公司的“持股比例”为 A 乘以 B；（3）对于同时直接和间接持股的子公司，对该子公司的“持股比例”为（1）和（2）分别计算的比例之和。

2本募集说明书中所披露的发行人对子公司的“表决权比例”计算方法为直接持股比例+间接控制的持股比例之和，例如发行人对甲公司的直接持股比例为 A，发行人控制的子公司（乙公司）对甲公司的直接持股比例为 B，则发行人对甲公司的“表决权比例”为 A+B 之和。

2、主要子公司近一年主要财务数据

截至2015年12月31日，公司主要子公司（2015年末资产总额超过5亿元人民币）经审计的主要财务数据如下：

单位：万元

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（四）发行人合营、联营企业情况

1、合营企业

截至2015年12月31日，公司无合营企业。

2、联营企业

（1）截至2015年12月31日，本公司共拥有5家联营公司，基本情况如下：

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（2）2015年度，公司联营企业主要财务数据如下：

单位：万元

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注：温州立体城德恒医疗投资有限公司由于设立时间不长，未实质开展经营，故未建账。

四、发行人控股股东和实际控制人

（一）发行人控股股东情况

1、控股股东基本情况

公司名称：新希望集团有限公司

法定代表人：刘永好

成立日期：1997年1月9日

注册资本：80,000.00万元

注册地址：成都市武侯区人民南路4段

公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)

经营范围：农、林、牧、副、渔产业基地开发建设；生态资源开发；菜蓝子基地建设；饲料，农副产品（除棉花、烟叶、蚕茧、粮油）的加工、仓储、销售；高新技术的开发，销售化工原料及产品、建筑材料（以上项目不含危险化学品），普通机械，电器机械，电子产品，五金，交电，针纺织品，文化办公用品；本企业自产产品及相关技术的出口及本企业生产、科研所需的原辅材料，仪器仪表，机械设备，零配件和相关技术的进口，进料加工和三来一补业务。

2、控股股东控制的其他企业

截至2015年12月31日，除发行人以外，新希望集团控制的其他一级子公司如下：

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3、控股股东最近一年的主要财务数据

新希望集团最近一年的主要财务数据参见本募集说明书“第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施”之“二、担保人基本情况”。

（二）发行人实际控制人情况

截至本募集说明书签署日，刘永好先生共计直接持有发行人控股股东新希望集团62.34%的股份，为发行人的实际控制人。刘永好先生的基本情况如下：

刘永好先生，男，1951年9月生，大专学历，高级工程师。历任成都希望有限公司副董事长；新希望集团总裁、董事长；民生银行股份有限公司副董事长；民生人寿保险股份有限公司监事长；四川新希望农业股份有限公司董事长；第七、八届全国工商联副主席；第八届、第九届、第十届、第十一届全国政协委员；第九届、第十届全国政协常委；第十届、第十一届全国政协政治经济委员会副主任；中国农学会副会长；中国饲料工业协会副会长；中国乳业协会副会长；全国光彩事业促进会副会长。

截至2015年12月31日，刘永好直接或间接持有本公司的股份不存在被质押、冻结和权属纠纷的情况。

五、发行人法人治理结构

公司制定了《股东会议事规则》、《董事会议事规则》，同时公司设有监事一名，公司监事可以提议召开临时股东会和临时董事会，可以列席董事会会议并对董事会决议事项提出质询或者建议。这些议事规则和工作制度保证了公司股东会、董事会和总经理规范、高效、平稳的展开工作，对董事会、监事、总经理有效行使职权起到了很好的指导作用。

根据公司2015年9月30日修订的《公司章程》，公司治理结构如下：

（一）股东会

股东会是公司的最高权力机构，依法行使下列职权：

（1）决定公司的经营方针和投资计划；

（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

（3）审议批准董事会的报告，监事的报告；

（4）审议批准公司年度财务预算方案、决算方案和利润分配方案、弥补亏损方案；

（5）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（6）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

（7）对发行公司债券作出决议；

（8）修改本章程；

报告期内，公司全体股东依法履行职权，对公司重大事项作出决策。公司历次股东会的召开符合《公司法》和《公司章程》的规定，履行了必要的法律程序，决议内容及签署符合法律法规的相关规定。

（二）董事会

公司设立董事会，对股东会负责。董事会由三名董事组成，设董事长一名。董事会行使以下职权：

（1）负责召集股东会，并向股东会报告工作；

（2）执行股东会的决议；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；

（4）制订公司的年度财务预、决算方案；

（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）制订公司增加或者减少注册资本、合并、分立、解散、变更公司形式的方案；

（7）决定公司内部管理机构的设置；

（8）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名，决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

（9）制订公司的基本管理制度；

（10）本章程规定的其他职权。

报告期内，公司历次董事会均严格按照《公司章程》的相关规定规范运行，能够有效地履行职责。

（三）监事

公司不设监事会，设监事一名。公司董事、高级管理人员未担任监事。

公司的监事行使下列职权：

（1）检查公司财务；

（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

（3）当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；在董事不履行本章程的规定召股东会会议职责时召集和主持股东会会议；

（4）向股东会会议提出提案；

（5）依照《公司法》第152条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；

（6）公司章程规定的其他职权。

监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。

报告期内，公司监事严格按照《公司章程》的相关规定规范行使其职权，能够有效地履行职责。

六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况

（一）基本情况

截至2015年12月31日，本公司现任董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：

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截至本募集说明书签署日，除刘畅直接持有公司1.3069%的股权外，公司其他董事、监事及高级管理人员均未持有公司股权及债券。

（二）现任董事、监事、高级管理人员简历

截至2015年12月31日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如下：

1、董事简历

罗修竹先生：2010年加入本公司。历任新希望集团办公室副主任。现担任公司董事长，同时任新希望集团审计监察部副部长、南方希望总经理。

刘畅女士：2008年加入本公司。历任四川南方希望有限公司董事兼副总经理、四川新希望农业股份有限公司任办公室主任。现任公司董事，同时任新希望六和股份有限公司董事长、南方希望董事。

张明贵先生：2008年毕业于中国地质大学企业管理专业，并于2008年获得管理学硕士学位。历任保定宝硕新型建筑材料有限公司总经理助理、副总经理，河北宝硕股份有限公司建材事业部副总经理，新希望集团北京办事处主任。2014年加入本公司，现任公司董事兼总裁。

2、监事简历

朱月樵女士：曾任职于都江堰市政府、电子工业部4401、779厂。2010年加入本公司，现任公司监事。

3、高级管理人员简历

公司总裁张明贵先生简历，见本节“（二）现任董事、监事、高级管理人员简历 1、董事”。

莫晓亮先生：1983年毕业于西安冶金建筑学院工民建专业。历任成都人民商场集团有限公司副总经理。2013年加入本公司，现任公司副总裁。

武敏女士：2004年毕业于西南财经大学会计专业，获得管理学硕士学位。历任攀钢集团税管科科长。2014年加入本公司，现任公司副总裁，同时任南方希望财务总监。

（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况

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七、发行人主要业务情况

公司以房地产开发销售为主营业务，目前项目主要集中在成都、昆明、南宁、沈阳、温州、大连等多个城市。

（一）房地产行业情况

1、行业概述

改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十余年间，全国房地产开发投资完成额从2002年的7,736.42亿元提高到2014年的95,035.61亿元，累计达52.20万亿元，年均增长23.25%；同期，全国房屋竣工面积累计达90.77亿平方米，年均竣工面积达6.98亿平方米；全国商品房销售面积累计103.08亿平方米，年均销售7.93亿平方米，其中住宅销售面积91.72亿平方米，年均销售7.06亿平方米。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

2、行业政策情况

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

（1）土地政策

近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。

土地供给数量方面，2004年10月，国务院发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“严格控制建设用地增量，完善符合我国国情的最严格的土地管理制度”。2006年5月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，提出严格限制低密度、大套型住房的土地供应，并坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的政策。2010年3月，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“国十九条”），明确提出确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，须确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，同时，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，保障性住房用地亦不得从事商业性房地产开发。2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求计划总量不低于前五年年均实际供给量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅用地。2012年5月，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，明确限定住宅项目容积率不得低于1，别墅类房地产项目列入禁止用地项目目录。2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称“国五条”）明确规定：增加普通商品住房及用地供应；2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量；加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。2013年4月16日，国土资源部公布《2013年全国住房用地供应计划》，明确2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%。2013年4月27日，国土资源部印发《关于下达〈2013年全国土地利用计划〉的通知》，要求统筹安排城乡建设用地，控制大城市建设用地规模，合理安排中小城市和小城镇建设用地，对农村地区实行新增建设用地计划指标单列。

土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方式。2006年5月，国土资源部明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2006年8月，国土资源部通告实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，进一步完善国有土地出让制度，严格规定了允许划拨用地和协议出让土地的范围。2006年8月，国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》，要求严把土地“闸门”，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，统一制定并公布工业用地出让最低标准，以租代征等非法占地行为被禁止。2007年9月，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；规定未按国有建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地出让款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放建设用地使用权证书。2009年8月，国土资源部下发了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，要求严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，办理协议出让。2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。新闻通气会旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关系；督促房地产开发企业根据实际开发能力理性取得土地，按合同约定及时开发利用，为城市居民提供住房保障，并接受新闻媒体和社会公众的监督。2010年3月，“国十九条”亦再次强调要求各地按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。2011年1月7日的国土资源部“全国国土资源工作会议”和2月5日的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》都提出要进一步完善土地招拍挂制度；5月13日，国土资源部更专门针对土地招拍挂制度发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国继续坚持和完善招拍挂出让制度。

土地供给成本方面，2006年11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，要求从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。2007年9月，国土资源部颁布了《关于加大闲置土地处置力度的通知》以及2008年1月国务院颁布的《关于促进节约集约用地的通知》，规定闲置满一年按土地价款征收20%闲置费。2011年12月，国土资源部关于土地使用草案中规定，国土资源主管部门与土地使用者未能就土地处置方式达成一致的，土地闲置满1年，经批准后可按土地出让或划拨的价款的20%上交土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置2年的经批准后可无偿收回土地使用权。2012年6月，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》，提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。原规定闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。修订后，土地闲置费征收标准统一改为“20%”，并首次明确土地闲置费不得列入生产成本。

2009年11月18日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳的行为。根据该通知，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%；土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

2010年3月，“国十九条”明确规定：（1）严格规范土地出让底价。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。（2）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订土地出让合同，土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按土地出让合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；土地出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理；上述条款约定不完备的，不得签订土地出让合同，违规签订土地出让合同的，必须追究出让人责任；受让人逾期不签订土地出让合同的，终止供地、不得退还定金，已签土地出让合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。（3）严格土地竞买人资格审查。对土地使用人欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地出让合同的行为，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买，对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。2012年2月22日，国土资源部下发《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》指出，要严格土地利用总体规划的实施，加强土地利用机会调控，严格建设项目用地预审，严格中心城区规划控制范围的管控，规范土地利用总体规划评估修改，保障土地利用总体规划有效实施。

2012年3月16日，国土资源部印发《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》，要求各省级国土资源主管部门在2012年底前基本建立符合本地区经济社会发展水平、土地资源利用条件和发展需要的节约集约用地制度，研究出台制度建设的规范性文件；加快制定规划管控和计划调节的专项制度，严格落实规划管控制度，严格土地利用总体规划审查，实行土地利用计划差别化管理；进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和地价政策。

由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家继续执行严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对公司业务开展带来重大影响。

（2）住房供应结构政策

2006年5月，中华人民共和国住房和城乡建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“《意见》”），该《意见》规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；个人购买套型建筑面积90平方米以上的住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。2008年1月3日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，重申必须确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。2008年12月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了加大保障性住房建设力度的政策，计划用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年1月7日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。2012年5月23日，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，明确限定住宅容积率不得低于1，别墅类房地产项目进入禁止用地项目目录。2013年2月20日，“国五条”明确规定：（1）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（2）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（3）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（4）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（5）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。

（3）税收政策

政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。税收政策历来是常用的房地产宏观调控手段，其变动情况将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流情况。

2006年3月、2006年12月和2007年1月财政部、国家税务总局相继颁布有关房地产企业土地增值税预征及清算的具体规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2009年5月12日，国家税务总局下发了《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》，进一步强调并细化了土地增值税的清算工作，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等环节作出具体规定。公司已严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及开发项目所在地土地增值税管理办法的规定，对有关项目涉及的土地增值税进行了预提。如未来国家税务总局改变土地增值税征收政策及清算标准，则会对公司现金流情况造成影响。

根据财政部与国家税务总局于2011年1月27日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调整工作的通知》，明确表示充分发挥税收政策的调节作用；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快扩大试点工作，引导住房合理消费；税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。2013年5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。

国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将较大程度地影响商品房的购买需求，特别是投资性和改善居住条件的购房需求，也将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响；尽管公司持有的投资性物业的量比较小，开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。

（4）房地产金融调控政策

近年来，国家针对房地产开发企业的信贷、消费者购房贷款等方面实施了一系列金融调控政策。

2006年5月，根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及监管机构的要求，商业银行不得对项目资本金比例不足35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产企业发放贷款，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物。2008年7月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格商业性房地产信贷管理，主要体现在以下几个方面：禁止商业银行向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；如土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

同时，国家也在不断调整存贷款基准利率。自2006年4月28日至2007年12月21日，中国人民银行8次上调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由5.58%提高到7.47%。调控措施的不断出台，加大了公司的融资成本和融资风险。

2008年，国内外经济环境发生巨大变化，中国人民银行5次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由7.47%下调到5.31%。2010年10月20日至2011年7月7日，中国人民银行连续5次上调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由5.31%上调到6.56%。2012年以来，中国人民银行已连续三次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由6.56%下调到5.60%。当前阶段来看，利率下调减少了公司的融资成本。但是利率调整作为央行重要的货币调控手段，长期来看，后续如果提高贷款利率，务必将加大公司融资成本和融资风险，对公司项目开发的进度、资金安排、成本和销售等会产生一定的影响。

2010年2月22日，中国人民银行和银监会联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，要求对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。同时，各地也在出台预售款监管制度，房地产开发企业商品房预售款必须开设专用账户，专款专用，该等政策的变化会对公司资金的运用效率产生影响。

2013年7月，国务院发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整及转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。

2014年9月，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；在首套房认定标准方面，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；要求金融机构积极支持棚户区改造和保障房建设；鼓励金融机构发行MBS，专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展REITS试点。

2015年3月，中国人民银行、住房城乡建设部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

3、行业运行情况3

2010年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。在一系列调控政策下，2010年全国房地产开发投资48,267亿元，比上年增长33.2%；全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，增幅比上年回落超过30个百分点；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%，增幅比上年回落超过50个百分点。前4个月房地产价格涨幅逐渐扩大，受调控政策影响，后8个月增幅有所回落，全年房地产价格走势表现为稳定增长。主要城市土地供应显著增长，一线城市受限于中心城区的可开发空间，土地出让量略有下降，较高的土地价格门槛使溢价率也略有下降，而二三线城市则进入快速发展期，土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。出让土地中，居住用地比例逐渐下降，商办和保障房用地比例有所提升。

3本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局。

2011年1月26日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）（简称“新国八条”），在从严落实原有调控政策的基础上新增了限购、限贷政策，同时开始在上海和重庆开展房产税试点，进一步抑制了投资投机性购房的需求，对房地产市场产生较大的影响。2011年，市场成交以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主，住宅的投资功能逐渐弱化，市场总体相对低迷，多数城市成交量在限购令出台后有明显的下滑，而地方限价令及“一房一价”细则进一步促使成交量在低位徘徊，调控效应日趋显现。此外，2011年前三季度，央行先后6次上调人民币存款准备金率，流动性呈现紧缩态势；同时，银监会也加大了对房地产信托风险的关注力度，进一步严格相关管理制度。受这些因素的影响，房地产行业融资渠道大幅收缩。

2012年，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有的放矢的目标和思路。一方面，通过继续执行房地产行业调控，严格落实限购、限贷政策，打击房地产投机投资性需求；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房的土地供应量及相应资金支持力度，保护合理自住需求。2012年全国房地产市场呈现出低开高走的格局，整个行业在严峻的调控中仍然获得较快发展：全年商品房销售面积一直处于回升通道中，累计达111,304万平方米，同比增长1.8%；销售金额增速自8月份由负转正后连续5个月回升，全年达到64,456亿元，同比增长10%；房地产开发累计投资71,804亿元，同比增长16.19%。从区域来看，限购的一、二线核心城市的房价回暖力度明显大于中小城市；少数热点一、二线城市潜在需求强烈但供应不足，有价格上涨压力；三、四线城市供应充足但潜在需求弱，价格上涨动力不足；少部分供应严重过剩的城市，其风险则值得关注。为促进货币信贷合理适度增长，央行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点，并在6、7月两次下调存贷款基准利率。根据央行报告，2012年全国新增房地产贷款13,465亿元，同比多增897亿元，但房地产贷款新增额占各项贷款新增额的比例为17.4%，较2011年微降0.1个百分点。尽管行业的融资环境相比2011年有所改善，但并未出现根本性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性对于房地产企业仍然非常重要。

2013年在刚性和改善性需求的支撑下，房地产市场出现回暖，当年全国实现商品房销售面积130,551万平方米，较上年增长17.3%，增速同比提高15.5个百分点。从区域来看，一二线城市房地产市场延续了2012年年底的高涨趋势，市场全面复苏，行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。而另一方面，部分三、四线城市交易萎靡不振，房价回落，房地产市场出现了“两极分化”现象。政策方面，房地产行业仍然处于政策调控发展的阶段周期，全国市场整体调控的基调不变，“有保有压”方向明确。不同城市由于市场走势分化，调控政策导向也出现分化：北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。在产品同质化严重的背景下，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企业在融资渠道、拓展布局、品牌与人才建设、抗风险能力上的优势进一步体现，中小房企的发展空间被进一步压缩，市场份额被进一步挤占。

2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，降幅较1-11月收窄0.6个百分点，销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。其中，住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%，销售额6.24万亿元，同比下降7.8%。12月，随着各种利好政策的落实，市场信心不断提振，楼市整体有所回暖，单月销售面积和销售额均创2014年各月新高。东部地区销售面积与销售额同比下行，但降幅有所收窄。2014年，全国商品房和住宅销售均价分别为6323元/平方米和5932元/平方米与2013年相比均上涨1.4%。

4、行业发展趋势

（1）行业增速将放缓

展望未来，我国房地产业将告别二十多年的繁荣期，进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资继续高速增长的动力不足和价稳量增。2012年全国房地产开发投资增速为16.19%，2013年虽略微回升至19.79%，但仍显著低于2000年到2011年繁荣期的水平（平均25.69%左右）。从2012年开始，由于供给已经超越了潜在的需求，过往繁荣期房地产开发投资的高速增长预计将难以重现。此外，在2012年下半年，除了一线城市是价量齐增的之外，绝大多数二线城市走上了价稳量增的道路，部分三线城市甚至出现了价跌量增。在目前的供求格局下，预计房地产市场价稳量增的特征仍将延续。

（2）行业周期运行特征将被调控政策的长效机制削弱

2013年7月中央政治局会议提出，“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。从中央政治局的表态来说，促进房地产市场平稳健康发展已经明确了长效机制努力的方向。房地产调控的长效机制，就是既要实现房价稳定，又要实现房地产开发投资持续平稳增长。整体来看，长效调控机制主要包括以融资渠道正常化和加大土地供给为标志的促供应政策，以打击囤地、鼓励周转为标志的供给有效化政策，和以缓慢抬升按揭贷款加权平均利率、分区域缓慢退出购房需求行政管制为标志的稳需求政策。

（3）行业集中度日益提高

我国房地产行业在过去很多年里一直处于低集中度的状态，自1997年以来房地产开发企业呈增长趋势，截至2011年末，房地产开发企业达到88,419家，市场仍处于分散竞争的格局。但是，近两年来房地产行业走向成熟和调控的深入使行业集中度呈现提升的态势。据中国房产信息集团（CRIC）统计，2012年前十大房企市场占有率为12.5%，较2011年提升约2个百分点，提升速度快于2011年。2013年前十大房企市场占有率为13.27%，比2012年提升约0.5个百分点，继续稳步提升。

预计未来房地产行业集中度进一步提高将是大势所趋。从国际经验来看，美国主要的前八大开发企业的市场占有率在2009年最高达到了29%；而香港的房地产市场则更具有典型的垄断性特征，前十大地产集团开发量约占香港市场总开发量的80%左右。预计我国房地产行业未来将继续处于产业集中度快速提升的阶段。在国内市场环境下，地方政府、金融机构和消费者都更加亲睐大型企业，大型房地产公司因而在拿地、融资能力和消费者认可方面具备了明显优势，未来产业集中度进一步提高顺理成章。

（二）发行人在行业中的竞争状况

新希望地产于1997年成立，是新希望集团四大产业板块的重要组成部分，注册资本16亿元人民币。十八年来，新希望地产通过不断加强专业化运作，实现了资产和经营规模的持续跨越式发展。公司开发物业类型涉及别墅、城市高档电梯住宅/公寓、城市高端写字楼、大型商贸物流、专业市场、五星级酒店和总部工业园区等。

公司目前的项目分布主要集中在成都、昆明、温州以及南宁等城市，现对上述城市的区域竞争结构和形势分析如下：

1、成都

2015年以来，成都市商品住宅成交面积有所回暖，在销售回暖的情况下，成都市商品住宅成交均价也开始企稳。住房销售市场的持续回暖和房价的企稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。从2015年3月份开始，万达、保利、绿地、恒大、首创、中信等品牌房企开始积极拿地，显示出开发商对于成都市房产市场发展前景的信心。此外，2015年上半年成都各大房地产情况综合运用各类营销方式，如首付分期、全民营销等，成都房地产市场竞争也趋于激烈。

2、昆明

2015年上半年，昆明房地产市场呈现出以下几大特点：首先，云南本土房企凭借主场优势，多项目集中发力在上半年，企业销售金额以及面积排行榜中形成了绝对优势。从商品住宅销售情况来看，刚需依然是楼市成交的中坚力量。2015下半年，综合考虑持续改善的供需面，以及持续利好的政策面，将促使楼市加速回暖。但不可忽视的是产品分化仍将持续，在这样的大前提下，推盘量充足、营销表现积极、以及中高端、改善型产品较多的房企，有可能在今后的竞争中脱颖而出。

3、温州

由于政策利好积极推动了楼市向好，且土地放量减少，温州前期大量持币观望的客户逐渐入市，温州市商品房交易“量价齐升”，房地产去库存化能力有所加强。2015年上半年全市销售商品住房20,241套，同比上升23.87%，建筑面积239.21万平方米，同比上升22.32%。其中商品住宅17,121套，同比上升17.84%，建筑面积215.71万平方米，同比上升20.37%。商品住宅价格自2013年7月以来首次出现环比上升，其中新建商品住宅价格二季度环比上涨1.3%，二手住宅价格二季度环比上涨1.4%。温州楼市的复苏加快了各房地产企业拿地的速度，也使房地产企业之间的竞争更加激烈。

4、南宁

2015年上半年，南宁市房地产市场比较活跃，商品房销售情况良好，带动开发投资、施工面积和土地购置面积等各项指标的稳定增长。2015年上半年南宁市房地产开发投资283.09亿元，同比增长30.78%，拉动全社会固定资产投资增长5.22个百分点，贡献率达29.48%，比去年同期提高12.22个百分点，房地产结构进一步明显优化。南宁的房地产市场竞争主要以南宁以外的国内一线房地产企业为主，由于一线城市竞争过于激烈，国内一线房企开始向南宁的二三线城市发展，面对广西本土房企，国内一线房企在资金、品牌、营销、工程管理、资源整合等方面有明显的优势。

通过在房地产开发行业多年的积累，公司逐渐形成了具有新希望特色的行业竞争优势。

1、品牌优势

新希望地产作为新希望集团旗下重要产业支撑，依托新希望集团强大的实力背景，拥有集团产业、资金、信誉、品牌等坚实的后盾，保障地产板块快速良好发展，形成了较好的品牌美誉度。

2、资源优势

作为新希望集团内部一个重要的业务板块，新希望地产可以嫁接集团农牧食品等各类资源，将“健康生活空间运营商”理念融入地产业务，充分发挥新希望集团整体作战优势。

3、产品优势

公司产品线丰富，资产质量优良，业态涵盖别墅、洋房、刚需及改善高层、写字楼、购物中心、集中式商业街区、专业市场等，能充分满足消费者的各业态产品需求。

4、营销优势

公司各项目分别制定针对性营销策略，加大各类渠道拓展力度，深挖客户群，全面推行“老带新”、“全民营销”等针对性营销措施；公司拥有营销方式多样化、灵活化的成功营销经验，如昆明渠道营销、大连渠道营销、自建营销团队、单代、双代等灵活组合，实现了销售业绩快速增长。

通过多年在房地产开发行业的深耕，公司在行业内部形成了较强的品牌影响力。1998年，公司首个项目“锦官新城”缔造当时成都高端别墅之典范；2000年，公司进驻上海开发“四季全景台”项目，成为四川首个开拓外地房地产市场的公司；2001年，公司在大连推出首个项目“新希望花园”，获得“大连十佳房地产”品牌；2005年，“昆明大商汇”项目开工建设，目前成为当地最大的建材装饰类专业市场；2009年“新希望大厦”项目、“新希望国际”项目同时开盘，并勇夺成都写字楼销售冠军，同年，公司开发的“商鼎国际”项目获“中国建设工程鲁班奖”；2014年，“温州立体城”项目开盘热销，三开三清，荣登温州年度销售冠军；2015年3月，“南宁大商汇国际家居博览中心”建成开业，成为当地体量最大的家具建材市场。上述项目的成功开发为公司积累了大量宝贵的项目开发经验，也使得新希望地产的品牌美誉度得到积淀。

经过多年的运营和积淀，公司已形成三大业务板块，分别为以住宅项目为主的房地产开发和销售业务、以商场和写字楼为主的持有型商业物业的运营和管理业务以及为公司旗下住宅及商业项目配套的物业管理和服务业务。

1、定位明确，战略清晰

新希望地产以“健康生活空间运营商”为发展愿景，致力于为城市提供“安全、舒适、科技、绿色、环保”理念的人居空间，以及健康食品社区店、社区医疗、社区教育等服务配套。同时，新希望地产依托新希望集团强大的实力背景，传承集团“为耕者谋利，为食者造福”的品牌理念，嫁接新希望集团农牧食品资源，进一步推动“中澳农业及食品安全百年合作计划”落地。

地产开发是新希望地产的主业，是公司规模化和创新转型的基础，同时，公司也在积极培育商业运营、社区服务、地产基金等新兴业务。新希望地产将以兼顾品质和效益的均衡增长模式，以刚需、刚改产品为主，未来适度多元化发展。新希望地产坚持“深耕重点城市+拓展机会型城市”的布局策略，以一二线城市为投资重心。在发展过程中，公司在争取新希望集团资源支持的同时，对内建立合理激励制度，对外加强合作。

2、经验积淀，跨越发展

新希望地产于1997年成立，是新希望集团四大产业板块的重要组成部分。十八年来，新希望地产足迹遍及成都、上海、温州、昆明、南宁、济南、青岛、大连、沈阳、呼和浩特、绵阳等地，并通过不断加强专业化运作，实现了资产和经营规模的持续跨越式发展。2012年，公司实现销售9.66亿元；2013年，公司实现销售19.5亿元；2014年，公司实现销售56.7亿元；2015年，公司实现销售68.08亿元，业绩完成率100%，并首次跻身中国房地产百强榜。

3、项目优质，业态齐全

十八年来，新希望地产形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线，以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展，每一个项目的落成都在为改善城市人居环境、促进城市发展做出努力。

1998年，公司首个项目“锦官新城”缔造当时成都高端别墅之典范；2000年，公司进驻上海开发“四季全景台”，成为四川首个开拓外地房地产市场的公司；2001年，公司在大连推出首个项目“新希望花园”，获得大连十佳房地产品牌；2005年，“昆明大商汇”开工建设，目前成为当地最大的建材装饰类专业市场；2009年“新希望大厦”、“新希望国际”同时开盘，并勇夺成都写字楼销售冠军，同年，公司开发的“商鼎国际”获“中国建设工程鲁班奖”；2014年，“温州立体城”开盘热销，三开三清，荣登温州年度销冠；2015年3月，“南宁大商汇国际家居博览中心”建成开业，成为当地体量最大的家具建材市场。

在物业管理方面，新希望地产全资子公司四川鼎晟资产管理有限公司具有物业管理一级资质，以业内完善的管理理念和运营模式，不断创新和延伸服务链条，全方位满足客户需求。

4、决策科学，周转快速

新希望地产内部制定了严格的产品定位机制和投资决策机制，以规避和降低投资风险。公司在对目标城市（地块）进行投资前，非常重视前期的市场调研，对与土地以匹配的客户进行精准描述，进而推演出合理的产品定位。新希望地产成立了产品决策委员会和投资决策委员会，总裁班子领衔，参与成员由总部及项目公司资深专业人员组成，保障决策的科学性和客观性。

新希望地产标准化的开发流程和运营效率，保证了项目的快速周转，缩短项目开发周期，使得股东投资回报最大化，并改善现金流状况。公司标准化开发程序以项目区域客户的需求为基础进行设计，覆盖了包括选址、设计、招标、工程建设、质量控制、物业服务等整个业务运营范围。

5、领先的产品研发优势

开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司一直坚持顺应地产调控政策的要求，精确细分客户需求，坚持推出服务客户、契合客户的需求的适销产品，重点关注刚性需求和首次改善需求人群，并辅以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现公司销售的稳健发展。

6、丰富的管理经验优势

房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。公司延揽了大量来自全国一线房企的人才，管理团队有着丰富房地产开发经营经验，项目决策、定位、开发、推广和管理经验丰富。

（三）经营方针及战略

新希望地产致力于成为健康生活空间运营商，以为客户提供“健康生活空间”为使命。新希望地产近年加速战略优化，投资端采取深化重点城市布局的战略，产品端加强产品创新、设计创新，提升项目品质及溢价能力。

报告期内，公司最主要的收入来源为住宅销售业务以及租赁及其他业务。2013-2015年，住宅销售业务占公司营业收入的比例分别为13.78%、60.03%以及64.08%，并且占营业收入的比重呈现逐年上升的趋势。报告期内，公司租赁及其他收入占营业收入的比重分别为12.62%、23.09%以及16.49%。2013至2015年，租赁及其他收入占比出现波动，但总体呈现出上升趋势。

未来，公司将以快速周转的商业住宅为主，租金收入仍将保持较为稳定且随着结转期的到来和收入规模的上涨，租金收入占发行人营业收入的比例将稳中有降。未来发展重点依然集中在地产开发与销售领域，公司将基于自身资源与优势，结合城市发展趋势，合理选择深耕城市和重点机会型城市进行土地拓展，并通过“市场化+并购+其他”等多种方式积极获取资源，2015年公司下半年，公司开始加快在温州等重点城市的拿地速度，正是以上思路的具体体现。另外，公司还将积极研究通过发行地产基金的模式以更快的实现新希望地产的规模化增长，同时进一步提升专业开发能力。公司以住宅产品为核心，其中刚需产品约占60%~70%，改善性产品占30%~40%，通过建立标准化的产品体系加快资产周转速度，实现规模的快速增长。在持有物业方向，公司将逐步转向“轻资产”运营模式，除持有少量优质持有物业资产外，尽量减少商业持有比重。公司将积极与专业化商业运营公司进行合作，同时公司将积极研究如何通过资产证券化等方式以提升股东回报及资产的流动性。

在产品战略方面，公司以客户需求为中心，致力于打造客户心中的好产品；由住宅开发商逐渐转变为社区服务提供者，积极构建包括社区金融、社区O2O以及其他领域的增值服务。公司将提升对客户需求的精细化研究，保持准确的产品定位；关注用户体验，注重产品创新，进一步加大产品研发力度，提升研发速度；坚持并逐步扩大公司采购范围，建立更加全面、稳定和高效的产品生产线，保障产品品质，有效降低成本。

在房地产行业进入新阶段的今天，对客户的研究和重视将被提升到新的高度。公司将继续从客户需求出发，研判投资决策、产品定位、成本配套及服务标准，注重建立全覆盖、差异化的品牌影响力。并且主动拥抱互联网，利用新技术载体将已成形的系统管理方法论更高效、坚决地执行下去，实现“住宅+物业+商业”三大模块的资源整合闭环，为业主提供“健康生活空间”，以创造价值。

（四）主营业务情况

1、发行人经营范围及主营业务

公司是一家全国性房地产开发企业，经营范围为：在成都市范围内从事房地产开发、经营、租赁业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司分板块的经营模式如下图所示：

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2、公司近三年主营业务收入构成

（1）营业收入分析

单位：万元

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2013年-2015年，公司营业收入分别为240,591.42万元、215,364.59万元和323,115.71万元。公司营业收入主要来源于住宅、写字楼的销售收入以及租赁及其他收入，2013年-2015年，公司住宅销售收入分别为33,158.31万元、129,274.22万元和207,045.91万元，租赁及其他收入为30,373.51万元、49,737.87万元和53,282.65万元，2013年-2015年，写字楼销售收入分别为155,707.47万元、714.05万元和3,186.82万元。

最近三年，公司营业收入分地区构成情况如下：

单位：万元

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近年来，公司以西南地区为核心，业务逐渐扩展到全国，2013年-2015年，公司西南地区销售收入分别为197,645.27万元、195,043.73万元和221,923.00万元，占营业收入的比例分别为82.15%、90.56%和68.68%。未来，公司将择机进入更多具有潜力的一线、二线城市，进一步实现全国化的发展。

（2）营业成本分析

单位：万元

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随着公司营业收入的持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。2013年-2015年，公司营业成本分别为97,174.032万元、135,579.87万元和219,510.46万元，其中主营业务成本为94,396.32万元、133,687.18万元及184,592.08万元。

（3）利润情况分析

单位：万元

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2013年-2015年，公司业务毛利润分别为143,417.39万元、79,784.72万元和19,533.15万元，整体业务毛利率分别为59.61%、37.05%和32.06%，其中主营业务的毛利率分别为58.44%、33.89%和32.07%。最近三年，公司毛利率虽有所下滑，但总体维持在较高水平。

（五）发行人主要产品或服务上下游产业链情况

房地产行业作为国民经济中的重要产业之一，产业链长、波及面广。房地产行业的上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计单位）及其他行业，下游产业则包括物业管理、房地产中介租赁及其它产业。

1、上下游产业链情况

建筑业与房地产行业的正向关联度较高，房地产行业对建筑业的发展影响大，而建筑业施工技术的提高，将会提升房地产行业的开发品质，有利于房地产行业的发展；建材行业与房地产行业之间的关联关系较高，房地产行业繁荣会对建材产业产生重要影响，反之，建材行业的发展会提升房地产行业的开发品质；房地产项目中工程设计是房地产开发重要的前期环节，工程设计业也是关系到建设项目最终质量、可靠度、使用性能以及形象的关键行业之一。

物业管理是房地产消费环节的主要管理活动，与房地产行业关系密切，它实际上是房地产开发过程的自然延伸，对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着至关重要的作用，良好的物业管理提升了房地产的附加价值，促进了房地产开发建设和销售；房地产中介业提高了二手房的交易效率，活跃了二手房交易市场，而二手房交易的活跃为购房者提供更多选择，同时也创造了大量的改善性需求，促进了房地产行业的发展。

2、公司主要供应商及公司房地产业务的原材料和能源供应情况

公司项目建设主要采用工程发包方式进行，原材料主要是土地和建筑材料。公司开发房地产项目的成本主要包括：（1）开发成本费用：土地成本（包括土地出让金、征地补偿费和拆迁补偿费等）、前期工程费、建安工程费、配套设施费、基础设施费等；（2）期间费用：管理费用、财务费用、销售费用；（3）税金；（4）依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。

3、公司的主要销售客户情况

公司房地产销售客户主要为公司及个人消费者，相对较为分散。报告期内公司对前5名客户的销售金额合计占公司各年度营业收入总额的比重年度未有超过50%的情况。

（六）发行人房地产开发经营业绩

1、发行人房地产开发资质

本公司于2013年获得住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家二级资质证书（证书编号：510100AA212223）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质证书或暂定资质证书。

2、房地产开发业务情况

公司于1997年成立，主要从事房地产开发业务，是新希望集团四大产业板块的重要组成部分。十八年来，公司足迹遍及成都、上海、温州、昆明、南宁、济南、青岛、大连、沈阳、呼和浩特、绵阳等地，并通过不断加强专业化运作，实现了资产和经营规模的持续跨越式发展。

公司多个项目先后荣获多种奖项。其中，温州立体城项目先后荣获“2014年全国人居经典规划金奖”、“温商回归功勋人物”、“2013年度助力永嘉特别贡献奖”、“年度销冠楼盘”、“中国城市推动力大奖”、“2014-2015第十二届中国地产年度风云榜年度项目大奖”及“2014年度荣耀永商奖”。新希望大厦项目获得住建部授予的“全国物业管理示范大厦”称号及“四川省物业管理示范基地”荣誉称号。

公司主要业务集中在成都、温州、昆明以及南宁等城市，以上城市最近三年房地产行业发展情况如下4：

4以下数据来源于成都、温州、昆明以及南宁市统计局

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以上城市房地产发展情况以及存库去化信息如下：

1、成都

成都市场容量较大，成交总量稳居全国前两位，近三年成交量年均稳定在3,000万平米左右，存量合理，当前市场在售存量需10个月就能去化完毕，2015年由于产品的结构性调整，改善型客户积极入市，整个城市的成交均价相比前几年有所提高。成都土地市场相对平稳，在近几个月的土地拍卖中，出现了几场较为火爆的局面，开发商频频举牌，表现出较强的拿地愿望。

2、昆明

从近几年昆明住宅成交面积来看，均稳定在1,000万平米左右，2015年昆明政府在去存量方面也非常积极，而且效果明显，当前昆明住宅存量需13.2个月去化完毕，同时又在12月18日出台了昆明“二十四条”给昆明楼市又注射一支强心剂，如调整住房公积金的额度，可办理开、竣工的延期，可延长土地款的付款周期等等，昆明住宅的成交均价也是在受到产品的结构性调整后有所增长。

3、南宁

从近几年南宁住宅成交面积来看，其成交量持续攀升，从2012年的575万平米上涨到2014年的720万平米，上涨幅度达25%，存量合理，当前市场在售存量需9.6个月去化完毕，成交均价也是稳中有升，市场走势良好。

4、温州

从近几年温州住宅成交面积来看，温州商品房成交量逐年攀升，增长较快，市场表现整体健康，从2012年的204万平米上涨到2014年的420万平米，上涨幅度达105%，受房地产政策利好效应正在持续发酵影响，温州商品住宅去化周期得以缩短，需8个月将当前的存量去化完毕，价格层面，目前全市住宅价格的基本回归理性，并逐渐趋稳。

近年来，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。

最近三年，公司新开工面积分别为68.00万平方米、65.02万平方米和123.91万平方米。2015年公司着力打造温州“立体城”、“白麓城”等多个房地产项目，新开工面积较以前年度大幅上升。最近三年，公司竣工面积分别为14.10万平方米、36.40万平方米和18.39万平方米，2014年度公司竣工面积显著增加。

2013年-2015年，公司房地产签约销售面积分别为17.36万平方米、37.27万平方米和74.08万平方米，签约销售金额分别为15.94亿元、36.39亿元和68.08亿元，销售金额稳步增长。

（七）发行人房地产开发项目情况

1、发行人房地产开发项目

截至2015年末，公司在建的房地产开发项目如下：

单位：万平方米

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2、公司土地储备情况

截至2015年12月31日，公司土地储备总建筑面积为6,787,117.23平方米，其中西南地区、东北地区、华南地区以及华东地区占比分别为39.48%、7.56%、12.32%以及40.64%，公司主要土地储备情况如下：

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3、发行人关于房地产业务是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等问题的专项自查

经自查，公司认为：公司及下属公司列入自查范围的房地产项目在报告期内不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价的违法违规行为；不存在因前述违法违规情形受到重大行政处罚的情况，也不存在因前述违法违规行为正在被（立案）调查的情况。

4、发行人董事、监事、高级管理人员及控股股东的承诺

公司董事、监事和/或高级管理人员，承诺：报告期内，公司及下属公司未受到国土资源管理部门等监管机关就闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价作出的行政处罚，不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价正在接受国土资源管理部门等监管机关（立案）调查的情况。《自查报告》已如实披露了公司在报告期内房地产开发项目的自查情况，如公司报告期内因存在自查范围内未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售和哄抬房价的违法违规行为，给公司和投资者造成损失的，承诺人将承担相应的赔偿责任。

新希望集团作为新希望地产的控股股东，特此承诺：报告期内，公司及下属公司未受到国土资源管理部门等监管机关就闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价作出的行政处罚，不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价正在接受国土资源管理部门等监管机关（立案）调查的情况。《自查报告》已如实披露了公司在报告期内房地产开发项目的自查情况，如公司报告期内因存在自查范围内未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售和哄抬房价的违法违规行为，给公司和投资者造成损失的，承诺人将承担相应的赔偿责任。

刘永好作为新希望地产的实际控制人，承诺：报告期内，公司及下属公司未受到国土资源管理部门等监管部门就闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价作出的行政处罚，不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价正在接受国土资源管理部门等监管部门（立案）调查的情况。《自查报告》已如实披露了公司在报告期内房地产开发项目的自查情况，如公司报告期内因存在自查范围内未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售和哄抬房价的违法违规行为，给公司和投资者造成损失的，承诺人将承担相应的赔偿责任。

（八）发行人房地产开发项目的业务运行模式

房地产开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较强的项目管理和协调能力。公司房地产开发简要流程如图所示：

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（九）发行人收入确认原则

发行人商品房销售收入在下列条件同时满足时确认收入实现：商品房买卖合同已签订；商品房买方已按商品房买卖合同规定支付首期房款，并可合理估计其将按上述合同的规定支付余下购房款项；商品房已通过当地政府有关部门的综合验收取得综合验收证明，并已向政府有关部门办理竣工备案、可交付买方使用；商品房的成本能够可靠地计量。满足前述条件，且在合理期限内发出交房通知书，以交房通知书中约定的时间为收入确认时点。

（十）采购模式

1、招标采购

发行人现推行“邀请招标”模式，为保障有充分、合理的市场化竞争，在单位征召、考察选拔、招标邀请、开评标管理方面层层把关。

（1）单位征召

发行人通过新希望集团采招平台、明源云采购、公司内部推荐、自主寻找项目所在地同行优秀合作单位等多种方式、多渠道地广发英雄帖，征召意向承建商/供应商。

（2）考察选拔

对意向合作的报名承建商/供应商，发行人先行沟通、填报完整的供应商信息登记，并进行公司资质、业绩的预审核；

对资格预审合格者，招标部门组织工程/设计、成本、财务部门对前述单位的资质原件、公司及项目经理业绩进行复核，与公司高层、拟派项目团队、施工案例进行交流、考察，考察综合评定合格者进入我公司合格供应商资源库。

（3）招标邀请

根据项目招标采购的实际需求和招标条件的预沟通情况，发行人邀请有合作意向的合格供应商参与投标。

（4）开评标管理

发行人经过多年的招标经验积累，已形成了规范的开评标流程。通过技术标和经济标的独立评审，专业部门专业把关；在技术合格、预算控制前提下推动商务条件和经济洽谈，选择在预算控制范围内符合市场水平的最低价单位作为中标单位。

2、集中采购

发行人结合项目的开发需求和材料采购的集中管控要求，已对钢筋、电缆、电梯等材料设备实施“集中采购”。每年根据在建/待开发项目的年度计划需求，对上述材料设备进行集中统一采购，与供应商签订年度供货协议。

3、战略合作

（1）合作评价晋升战略

发行人已建立了合作承建商/供应商的合作评价体系，由招标部门组织每季度对正在合作的承建商/供应商进行一次过程评价，每年进行一次年度合作整体评价；同时在每个合同对应的招投标阶段、履约阶段、结算阶段和质保阶段对合作单位进行一次阶段评价；两者结合对合作单位进行综评与定级。

针对合作评价为优秀且具有“招投标、履约、结算和质保”完整全过程的合作单位，发行人组织年度专项的战略合作评选，选拔一批“志同道合、诚信合作、互利共赢”战略合作单位。

（2）战略招标

基于公司的标准化建设和规模化开发，发行人针对可全国通用且厂家供货可全国辐射的产品，结合集中采购的合作，2014年已实现与国内品牌型企业的战略合作。

（十一）销售模式

目前新希望地产各项目的销售案场大多数采用市场上主流的开发商与代理商联合销售模式，即开发商组建销售队伍的同时，委托代理公司的销售团队共同服务于同一项目的销售行为。目的是提升房屋销售成交量，加快回笼资金，抢占有限的市场客户资源，加快项目去化速度。此种开发商和代理商合作的模式，可以优势互补，分工明确，形成良性竞争。一方面，开发商的自销团队比较稳定，有便于管理以及销售策略的直接执行。自销团队还有利于节约销售成本，将销售佣金直接转为开发商的利润，保持项目利润率。另一方面，代理公司在操盘过程中所积累的大量的市场信息，丰富的客户资源和销售管理经验能为开发商带来更广阔的营销渠道以及良性的竞争氛围。

（十二）主要客户及供应商

1、主要客户

公司的客户主要为个人及公司消费者，相对较为分散，不存在严重依赖个别客户的情况。

最近三年，公司前五大客户情况如下：

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2、主要供应商

2013年-2015年，公司采购总金额分别为182,515.49万元、254,144.78万元和808,079.43万元；其中前五大供应商采购金额分别为112,931.29万元、37,116.59万元和623,071.40万元，占公司当年采购总额的61.87%、14.60%和77.71%。2013年，公司前五大供应商采购金额占采购总额的比例为61.87%，主要是公司向昆明市国土资源局支付昆明大商汇改建项目A1、A3地块的土地款，导致当年前五大供应商采购金额占比较高。2015年，公司前五大供应商采购金额占采购总额的比例为77.71%，主要是公司向温州市财政局支付了531,641.61万元土地出让金，导致当年前五大供应商采购金额占比较高。公司不存在严重依赖个别供应商的情况。

报告期内，本公司前五大供应商情况如下：

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八、发行人违法违规情况说明及董事、监事、高级管理人员任职资格

发行人子公司于近三年曾受到的行政处罚金额及占当年发行人净资产比例分别为：2012年罚款金额为0元，占发行人2012年度合并净资产比例为0%；2013年罚款金额总计为1,156,487.25元，占发行人2013年度合并净资产比例为0.032%；2014年罚款金额总计为285,169.17元，占发行人2014年度合并净资产比例为0.006%；2015年罚款金额总计为729,339.27元，占发行人截至2015年12月31日合并净资产比例为0.012%。上述行政处罚金额不大，被处罚事项没有造成严重后果和重大影响，且各子公司已经按照主管部门的要求缴纳了罚款、停止了违规行为或进行了整改；前述行政处罚对发行人及其子公司的有效存续和业务经营的开展不构成法律障碍。

公司现任董事、监事、高级管理人员均符合《公司法》以及《公司章程》的有关规定。

（下转19版）