北京通州限购后公寓市场进入冰点 客源转战大兴房山

　　与限购之前的成交火热相比，限购之后的通州公寓市场已进入冰点。机构统计显示，自5月5日深夜针对通州商务型公寓、商业和办公市场的限购令出台至今(5月6日-5月11日)，6天时间内，通州公寓市场仅成交2套房源，商业和写字楼市场也仅成交4套。

　　记者在实地走访时发现，几个前期热点的通州公寓类项目目前售楼处内人流稀少、门庭冷落。而与此同时，因限购不得不离场的购房人，已经悄然转移至毗邻通州的大兴、房山甚至门头沟和顺义市场，在短短几天时间内，这些接盘板块成交量应声而起。　

　　 探访

　　不符条件的买房人纷纷退定金

　　近日，记者以购房人身份来到位于通州运河核心区的通州富力中心(富力运河十号)售楼处。还未走近，销售员小李(化名)已经站在了售楼处的外面，笑脸相迎。走进售楼处里面，除了前台的另外三个销售员之外，整个售楼处内便再无一人。

　　据小李介绍，今年6月，项目将新推出一部分商业、办公立项的房源，总计大概900多套，其中受关注度较高的40-50平方米小户型大约有160多套。截至目前，已经有700多位客户进行了排卡并每人支付5万元定金。

　　如果没有5日晚间的限购令，大概一个月之后，项目无疑将迎来又一次热销的盛况，而此时的售楼处也应该早已人满为患。“如果没有限购，这时候您才来想要一套小户型，那我肯定会让您去别的项目看看，因为这里的小户型您肯定是买不上了”。小李坦言，不过限购一出，这700多位已排卡的客户中，无效客户数量将大大增加，所以即便是现在排卡，能买到小户型的几率仍然很大。

　　“最近几天已经有前期排卡的客户，因为不符合购买条件陆续来退回定金了”，小李告诉记者。

　　在售楼处现场，记者也看到两位准备看样板间的已排卡客户，由于两人均是以个人名义购买、没有企业资质，按照限购新规，两人均不符合购买条件。“心里其实是很想买这套房的，但是名下又没有企业，再说即便以企业名义购买，后续的税收、贷款这些环节也会很麻烦，成本更大，所以只能放弃”，其中一位张姓女士告诉记者。

　　虽然限购令大大提高了进场的门槛，但仍有不少人对通州巿场表示长期看好。在记者向销售人员咨询期间，仍有几组客户先后来到售楼处进行咨询。

　　在得知具体的限购细节之后，一位姓刘的先生对记者说，禁买和限买的政策恰恰说明了通州巿场的投资价值，“先看一段时间再说吧，也许执行一段时间之后，成交出现大幅下降，那时候政策会再有所变动，或者还有其他的投资机会出现”，刘先生说。

　　销售员小李告诉记者，对于已经排了卡但按照新政不再具有购买资格的客户，本周内公司会出台相关的应对方案。

　　小李告诉记者，项目还会增大优惠力度来吸引更多符合条件的购买力。据了解，目前该项目除了全款的微弱折扣外，再无其他优惠，但是6月再开盘时，“折扣肯定会比现在更大”。

　　同样位于通州运河板块的保利大都汇和新北京中心，售楼处内也是同样的门可罗雀。新北京中心的销售人员告诉记者，在5月5日晚间新政出台至5月6日零点，项目已经紧急签约了20多套商务型公寓，目前仅剩余不足10套100平方米以上的平层公寓，今年7月还将开盘一栋小户型的LOFT公寓，但至今还没有启动排卡。

　　“最近几天时间还在政策的消化期，基本上没怎么对外销售”，上述销售人员告诉记者，售楼处内也是难得的“清闲”，而在限购之前，这里的销售人员几乎每天都要加班到很晚，“不停地接待一拨又一拨客户”。

　　记者来到保利大都汇的售楼处时，也仅有前台的几位销售人员，此外空无一人。其中一位销售人员告诉记者，目前项目并无在售房源，到今年下半年才会推出新的公寓类产品。值得注意的是，届时销售均价仍是以目前的售价为基础，不会出现特别大的上调。

　　限购客源流入大兴房山

　　在通州公寓、商业以及办公市场陷入冰冻期的同时，不少被限购客源已经悄然流入毗邻的大兴、房山等市场。

　　5月11日中午12点，虽然正值午饭时间，但位于大兴区义和庄地铁附近的三个综合体项目售楼处内，仍然有不少的看房人。

　　“很多在通州没有资格买房的都转移到了大兴，因为大兴也有很好的区域规划，比如新机场、南城建设”。首开万科中心的销售人员告诉记者，在5日晚间限购政策出台之后的近一周时间里，看房人数基本比之前翻了一倍，周末单日会有接近10套的成交，远高于此前。

　　恒大未来城的一位销售人员也在刚刚接待完一组客户之后告诉记者，由于多数为投资购买，客户普遍在很短时间内便做出购买决定，不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

　　大兴不少项目酝酿提价

　　在价格方面，上述恒大未来城的销售员告诉记者，由于通州限购带来的利好再加上近日一宗大兴黄村高价商业地块的成交，区域进一步升值在望，而且周边项目都已经先后涨价，因此近期调价的可能性很大。

　　同样不愁卖的还有泰禾中央广场，其销售人员告诉记者，目前在售的特价房是4.2万元/平方米，但再开盘时将上调至5万元/平方米。

　　一位来自昌平的张姓购房者告诉记者，在通州出台双限购政策之后，有传言其他热点板块也正酝酿出台调控政策。因此他担心其他区域也会很快被调控而失去投资机会，便改变了原来在通州投资买房的计划，转至大兴看房。

　　“通州买不了那就买大兴、顺义或者昌平其他区域的项目，而且相比来看这些区的价格还会更低一些”，正在大兴看房的王小姐对记者说，她准备把用来买通州的钱拿出来买大兴或者顺义的房子，可选择的空间更大，对户型、朝向等也能选择更好的。

　　 数据

　　通州限购6天仅成交2套公寓

　　据中原地产研究部统计数据显示，限购6天来，通州公寓产品只签约2套，通州写字楼、商业也只有4套签约，整体市场陷入短期冰冻，限购对市场的影响还在集中释放期。而在此之前，4月单月，通州公寓签约就达到5927套，占全市比例为61%。

　　与此同时，在最近6天，北京合计签约的商住公寓类物业832套中，房山与大兴成为继通州之后新的热点区域，顺义和门头沟签约比例也有明显上涨。

　　其中，房山以195套成交套数居首，大兴成交185套紧随其后，门头沟和顺义则分别成交了154套和134套。

　　 观点

　　通州房价将保持平稳

　　中原地产首席分析师张大伟认为，对于北京全市来说，由于通州的限购对于大兴、房山、顺义等公寓市场将是一定的利好，部分需要已经出现了转移的迹象，预计未来全市的签约将依然维持平稳。通州市场未来将进入有价无量时代，成交量低迷，但价格依然平稳。

　　“对北京来说，有通州这样一个城市副中心的定位，通州周边就会受到更多利好，包括通州北边的顺义，南边的大兴、亦庄等都可能是购房投资客群进入的地方。”亚豪机构总监郭毅表示。

　　“新政之后，通州的公寓、商办产品成交量势必跌入低谷期”，同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

　　在5月5日之前限购政策传闻已有一个月左右时间，房企已经在这一个月时间集中跑了一波量，甚至限购政策出台当日还在连夜跑量，这集中释放了一波需求，待这波需求释放完毕后，短期内市场需求已经没有之前那么多。另外，限购政策从严，拥有通州公寓、商办购买资格的群体大大减少，短期来讲，这部分购房者或投资客会进入观望状态，必然大大拉低成交量。

　　张宏伟预计，由于限购导致成交量短期表现不好，那么接下来一段时间，通州被限项目短期内的销售策略将转为捂盘惜售和少量多批。对于购买者来说，由于限购政策规定只有企业可以购买商办产品，预计短期内个人注册企业购买不动产的行为会越来越多。记者 潘秀林