汇嘉时代：因时借势，拉动中西部商业地产转型升级

（原标题：汇嘉时代：因时借势，拉动中西部商业地产转型升级）

文/大龙

从一粒纽扣生意到面积超30万平方米的百货零售行业领头羊，从18岁的稚嫩青年到新疆自治区第十二届人大代表，从一位普通的业务员到上市公司董事长，祖籍浙江温州的潘锦海一路的打拼可谓见证了新疆的成长与发展。据了解，截至2015年末，新疆汇嘉时代百货股份有限公司在新疆现已拥有6家百货商场、2家购物中心，营运面积达31.32万平方米，成为以百货业态为主、超市及家电等多种业态协同发展的连锁商业企业。

但是，在宏观经济增速放缓与互联网双重夹击下，以汇嘉时代为范本的中西部商业地产该如何突围？在经营模式由“百货商场”向“购物中心”全面转型过程中，又能否借势“一带一路”？立足新疆，辐射中西部地区，带动中国企业与品牌走出去会否成为现实？本期，笔者对话新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称：“汇嘉时代”）董事长潘锦海，求解中西部商业地产的谋变之路。

与互联网并行不悖

与中东部及沿海发达地区不同，在潘锦海眼里，虽然眼下商业地产普遍受国内宏观经济增长放缓与互联网双料冲击影响，但就以立足新疆的汇嘉时代而言却意味着机遇与发展。

“实体经济和电商不是非此即彼的关系，都有一个共同点就是向消费者提供一流的产品和高效的服务。”潘锦海说，而汇嘉从创立之初就坚持把商品品质、服务品质和环境品质作为基础管理工作，而在2016年公司又把“三品”管理上升到公司战略层面，将“品质汇嘉”熔铸到每一个汇嘉人的骨血里。在“互联网+”的当下，包括百货行业企业在内的所有传统业态都要具有“知其事度其时”的变革精神，只有拥抱和善用互联网才能让企业从“单脚站立”到“双腿走路”，而汇嘉时代正是积极布局线下的互联网场景体验、互动营销，并将互联网渗透到企业各项经营管理工作中去，由此打造“智慧商圈”。“未来的 赢家 一定是具有传统产业优势，既能提供一流产品和服务，又能用好互联网工具进行转型成功的企业”。

据潘锦海介绍，从经济增长的动力结构来看，在2015年GDP增长的6.9%中，最终消费对GDP的贡献占66.4%，比上年提高15.4个百分点，最终消费已经超过投资和出口，成为我国经济增长最主要的推动力量。虽然当下宏观经济增速放缓，但2015年我国社会消费品零售总额仍创纪录地达到300931亿元，是2001年社会消费品零售总额43055亿元的6.9倍，最近十年间的复合增长率达到了16%，所以消费市场增长的潜力巨大，而这也预示着商业地产依旧生命力旺盛。

“但这并不意味着可以 守株待兔 ，以汇嘉时代为模本的商业地产仍然要看清大势、谋求变革。”潘锦海说，首先，要回归本源，持续深挖消费者需求。注重消费者研究，围绕消费偏好布局业态，用“功崇惟志，业广惟勤”的心态去做好全渠道营销。其次，要有互动思维，在线下互联网应用中去体悟践行。体验式消费是发展大势，未来消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单，以购物中心为核心的商业地产应发挥自身优势，做足、做精和做出特色。最后，要学会跨界思维，在融合中成长。互联网有着更快速、更精准的数据化营销的能力，而同时它也是一个开放和共享的平台，实体商业用好互联网工具，相信能在大数据共享环境下脱胎换骨、破茧重生，用数据重构商业，用流量改写未来。

中西部商业地产

有后发优势

在东部及沿海地区大型商业地产、购物中心普遍哀鸿遍野的当下，难道新疆等中西部地区就能独善其身？

“首先我们要知道商业地产与普通的住房需求相比具有更广泛的社会价值。”潘锦海说，一方面商业地产有促进就业，增加税收，有利于社会和谐稳定。而另一方面却又起到带动上下游产业，提升周边商圈价值的功效。“以位于新疆乌鲁木齐市北京路的汇嘉时代购物中心为例，该购物中心营业面积约10万平方米，新增就业岗位达2000多个，年纳税金额在3000多万元，一个成功的商业地产在解决就业，增加税收等方面是其他普通地产项目所不具有的。”

潘锦海认为，一个成型的购物中心的崛起往往也是人流、物流、信息流、资金流的集散中心的形成，而这也会聚合和带动电影、餐饮、娱乐、商业等多产业的联动发展，会对小区域经济带来显著的增长，吸引了更多的参与者与竞争者，衍生出金融保险、商务服务、教育培训、科技研发、医疗保健等诸多配套服务商，有力推动了各产业及相关配套的深入发展，更能带动周边地产去库存。

“按照购物中心的人均面积来看，很多一二线城市商业的人均面积已经超过了4平方米，购物中心也已接近人均2平方米。以上海为例，已经开业了160家购物中心，按照一个购物中心覆盖静态人口20万人，它可以覆盖到3200万人，而上海却只有2400万人左右，所以内地一、二线大城市的购物中心严格意义上讲已经过剩了。”潘锦海说，但是相比较下，作为欠发达的中西部地区及三四线城市的商业地产仍然存在一定的发展空间。新疆地域广阔，市县众多，但购物中心尚处于起步阶段，整个乌鲁木齐的购物中心的总和尚不足成都一个环球购物中心的面积。“汇嘉时代是在新疆率先试水购物中心的企业，相比同行已有先行先试的经验，又有所在地区的后发优势，相信在疆内的商业地产中一定会有所作为。”

“一带一路”促使转型升级

位于欧亚大陆中部的新疆地区占全国陆地面积的六分之一，人口规模在2298万人左右，而在历史上，这里就已经是全球最重要的商业贸易动脉，它承载着古丝绸之路沿线各国经济、贸易、文化、民俗等方面的交流与合作。而现在，新丝绸之路经济带的战略构想更是为我国中西部提供了一个开放的通道和平台，“一带一路”的建设也将为汇嘉时代之领先者带来了更多机遇与空间。

虽然目前新疆零售行业发展水平落后于中东部经济发达地区，但近年来却一直奋起直追。2014年末，新疆拥有限额以上零售企业768个，其中连锁零售企业94个，连锁零售企业占零售企业比重为12.24%。此外，限额以上连锁零售企业门店总数从2005年的666家增加到2014年的4486家，增长了6.74倍。年末零售营业面积从73.70万平方米增加到331.6万平方米，增长了3.5倍。商品销售额也从30.33亿元增长到800.1亿元，增长了25.38倍。

“ 一带一路 战略的提出，势必要基建先行，港口和外贸等产业的投资浪潮也会刺激新的商业地产的投资需求，新疆商业地产迎来大量的商业机会势在必行。根据公开数据统计发现，各地方 一带一路 拟建、在建基础设施规模已经达到1.04万亿元，跨国投资规模约524亿美元，数字背后即蕴藏着大量的商业地产机会。”潘锦海说。

当前，乌鲁木齐零售商业以传统百货和超市为主，购物中心缺乏，整体市场呈现出由传统百货业向购物中心过渡的阶段。业态和品牌丰富的一站式购物中心在乌鲁木齐还处在发展的初期，尤其是受物流、运营及人员等成本的考虑，很多品牌商在考虑西部的拓展时，乌鲁木齐都处在暂不考虑或暂缓考虑的行列，城市的品牌丰富度及档次都远不及内地。但是，乌鲁木齐乃至整个新疆对于时尚、新事物的追求和欲望却愈发强烈，对于快时尚等在内地风靡的业态可望而不可即。从数据上看，新疆网民为淘宝贡献超过20亿元，但这也仅仅占到总交易额的0.25%。受物流成本和速度的影响，乌鲁木齐消费者在网购时需要支付高昂的运费并等待较长时间才能收到货品。“作为流通企业应快速布局和转型创新才能摆脱经济发展与零售供应脱节现象，商业形式升级迫在眉睫。”

为此，借力“一带一路”的东风，进行积极务实的探索商业发展之路才是出路，而在“走出去”与“请进来”的过程中，商业地产是其有利抓手。“一带一路”战略设想之一是通过合作投资推动周边国家的基础设施建设，进而推进国内产能过剩行业到资源富集、市场需求大的国家建立生产基地，推动消化国内的过剩产能，缓解经济下行压力。

潘锦海表示，在“走出去”过程中，商业地产企业应与参与亚太经济一体化和“一带一路”战略的国有大中型基建企业、商贸流通企业、加工制造业企业组成商业地产海外投资的联合体，通过分工协作快速在境外市场落地商业地产建设、招商、运营和品牌建立等系统性工作，并在实际开发过程中快速摸索出可行的模式，积累成功经验。而在“请进来”时，则应搭建区域合作平台，依赖商业地产实体资产构建产业链平台，实现一体化规模发展，改变原有的地产开发思维，实现产业链的高效整合。GG

汇嘉时代董事长  潘锦海先生