沪“新政”后楼市急刹车式降温 需求外溢惹火周边城市

（原标题：沪“新政”后楼市急刹车式降温 需求外溢惹火周边城市）

本报记者  石英婧  上海报道  

“沪九条”楼市新政已经过去一个多月了。犹如多米诺骨牌一般，新政一出，对上海房产市场以及周边城市起到了立竿见影的效果。上海的火爆楼市在前三个月的热度之下开始刹车，成交量价都出现降温。而提高非沪籍人士购房门槛的“新政”无形间让购房需求外溢，一时间以苏州、南京为代表的长三角城市楼市热度风头无二。

在刚刚过去的“五一”小长假，素为楼市风向标的上海“五一假日楼市”房展会被爆冷清。展会上，参展企业数量减少、现场人气下滑、中心房源难觅、优惠幅度锐减。

根据上海链家研究咨询部统计数据显示，4月上海新房市场供求量出现逆转，尽管供应量大幅上涨，成交量却出现大幅下跌现象，下滑幅度达到5成以上，为去年“330”新政以来的第二低位，仅高于今年2月春节成交量。成交价格较上月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。

《中国经营报》记者在采访中了解到，新政之后上海房产交易在成交结构上也发生着变化，一些非限购的类住宅产品迎来“春天”。随着上海楼市的降温，房产市场出现需求外溢的情况。以上海为中心的长三角其他城市楼市反应火爆，苏州、杭州、南京等一系列城市成交量爆发。与此同时，土拍市场的热度也不断在推高，相关城市土拍现场竞价焦灼。与此同时，面对过热的楼市，苏州、南京等城市也陆续出台一些收紧政策，以期达到平稳市场的效果。

需求外溢  周边城市被惹火

从去年开始，南京、苏州、杭州、合肥等地楼市开始强势回暖，到今年过年前后热度比肩一线城市。

在从严的高压下，投资投机等空间进一步压缩，红5月的成色或受影响。

据上海中原地产数据显示，4月上海新建商品住宅成交面积97.2万平方米，环比减少56.1%。据悉，“沪九条”为楼市降温效果明显，随着来客量大幅下滑，当期成交缩水超过一半。

成交量的下滑同时带来的是成交产品结构的变化。由于调控新政等因素，市场交易情绪骤减，而中高端产品聚集区的需求量甚至减少了7成，观望气氛抬头。

记者同时了解到，在今年前三个月的火爆楼市之下，不少项目选择捂盘惜售。“新政”一出，开发商们捂盘惜售的情况不再，市场供求关系也出现了逆转。刚需产品表现得最为积极。

据上海中原地产数据显示，4月上海新增供应113.4万平方米，环比增加31.3%。随着市场供应放量，当期供求比为1.2 1， 也是近半年来首次出现供大于求的现象。从供应结构来看，刚需产品最为积极，比如供应最大的项目也是此类产品，为嘉定北部板块的“首旭嘉苑”报价22000元/平方米，只比3月报价上涨不到5%。

与其形成鲜明对比的是，上海商住产品的成交出现了大幅提升，此类产品以价换量的情况比较多见。据上海链家市场研究部数据，截至2016年5月3日，上海全市商住公寓自“325新政”后共成交5751套，总面积347384平方米，与新政前40天的成交情况相比，分别出现了46.48%、55.18%的涨幅，均价20894元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示： “沪九条”令过热的楼市出现降温，从效果来看，供求矛盾得以缓和，使得楼市回归健康发展轨道。在实际操作层面出现微调，也体现调控政策人性化一面。不过调控趋紧大基调并未改变，加上信贷方面，各银行也是按调控要求严格执行。近期管理层对市场的一些违规操作给予了治理，正常交易秩序会被进一步理顺。预计在从严的高压下，投资投机等空间进一步压缩，红5月的成色或受影响。

沪楼市“去火”  红五月难见

仲量联行中国区研究总监周志锋在接受采访时表示，从去年开始，南京、苏州、杭州、合肥等地楼市开始强势回暖，到今年过年前后热度比肩一线城市。

记者注意到，近期成为媒体关注焦点的苏州楼市在新政辐射之下成交热度再度得到释放。记者从多个案场了解到，有节奏的提价销售现象很普遍。克而瑞苏州机构副总经理韩云霞在接受采访时表示，苏州楼市目前已经没有了去库存的压力。

在周志锋看来，以苏州为代表的这些热点二线城市，受益于一线城市的“溢出效应”和“比价效应”，再加上自身有一定的产业和经济体量，在一线城市受限后，成为接棒的热点城市。

走访中记者了解到，去年6月份后，苏州的很多楼盘开始提高售价。去年11月份，苏州房价环比上涨2.81%，超越北上广深，排名全国第一。以苏州园区的九龙仓时代上城、天地源七里香都等热门项目为例，在一年不到的时间内，上述楼盘价格翻了一番。

与此同时，作为长三角楼市风向标的杭州近期市场反应亦是良好，不少开发商纷纷选择这一波行情加推入市。记者从杭州的绿城·江南里项目了解到，该项目一期开盘就迎来热销，一周内网签达8亿元，在杭州楼市行情的水涨船高助推之下，项目二期认筹也相当火爆。

伴随着楼市的火爆，这些热点城市的土地市场也是备受房企关注。作为重仓长三角土地的代表企业之一，正荣集团经过上一轮拿地，公司重仓的上海、南京、苏州，土地红利已经显现。以具体项目为例，南京润江城项目一期开盘价14000元/平方米，一年半后已逼近24000元/平方米，而苏州国领高层项目，当年9999元的起价开盘，目前已突破2万元。正荣集团董事总裁黄仙枝在接受媒体采访时表示，目前长三角的整体货值占集团整体货值的一半以上。

据悉，从2015年11月至今，正荣集团在公开市场上拿地近100亿元，同时，有多个并购项目在洽谈。苏州、南京、福州等城市成为拿地补货的重点城市。近日，正荣以总价2.6亿元摘得苏州望亭地块，折合楼板价5857元/平方米，溢价率166.24%。而对于土地市场大热的上海，还在伺机而动。

近期将总部从温州搬迁到上海的中梁地产管理层近期也在中国房地产百强企业研究成果华东发布会表达了加大长三角拿地力度的目标。据悉，2016年，中梁地产将有计划地进入杭州、南京、苏州、合肥、宁波、绍兴等地，预计全年拿地150亿元以上。

而在上海与苏州，上海与杭州这些城市中间，还有一些诸如昆山、嘉善这样的县城楼市也在焕发着生机。以昆山为例，因为去化周期比较长等原因，昆山去年房地产成交量价一直不温不火。近日记者走访后了解到，上海楼市“新政”彻底惹火了昆山楼市。

据中国指数研究院4月份百城房价数据显示，4月份江苏17个城市房价有13个上涨，其中昆山、苏州、南京的房价大涨，涨幅分别超过6%、5%和4%，都位居全国百城的涨幅前十。受上海购房需求外溢的影响，昆山房价快速被拉升。多家中介机构负责人反映，近一个月昆山楼市成交量价均有大幅度提升。昆山高铁站附近一家中介机构负责人王战表示，在昆山年初一套100万元总价的房子，目前价格已经被抬高到120万元甚至更高，目前昆山二手房市场是需求旺盛，但出手的房东并不多。

采访中不少开发商也表示看好这些有着地缘优势的城市，在拿地节奏上一直把握非常好的正荣来说，拿地策略一直为业界称道。正荣集团营销总监刘翔在接受记者采访时表示：“公司有在昆山拿地的计划，合适的机会就会进入。”

5月5日，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》。《报告》显示，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌：商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。本报资料室/图

2016年房价走势判断

政策或迎“紧箍咒”  成效待观望

对于苏州市场，未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知，目前高位拿地的房企未来也不排除有被套可能。

在3月底上海、深圳房地产政策大幅收紧后，4月25日晚间，上海市政府新闻办公室官博“上海发布”发布消息，上海房地产调控新政出台一个月以来，政策效果明显，下一步还将要采取三方面措施。无独有偶，作为二线标杆城市的南京，近日相关单位也发布了关于《推进供给侧结构性改革的意见》（以下简称《意见》）的政策解读，

《意见》提出对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价年化涨幅不能高于8%~12%之间。一时间，一线旗舰的沪深楼市和二线标杆的南京、苏州等悉数收紧政策敞口，政策风向又刺激转向调控，让业界对于二线热点城市楼市的走势倍加关注。

近日，中国指数研究院常务副院长黄瑜在 “2016中国房地产百强企业研究成果华东发布会” 上指出，未来对于房价上涨过快的城市要持理性冷静态度，价格过快上涨对整个市场预期会发生很大的变化，未必是一件好事。类似于苏州、南京此类代表性的城市房价疯涨之后政府陆续出台的限价政策。

在易居克而瑞研究中心分析师杨科伟看来，上海的楼市新政对于此前过热的市场产生了熄火的作用。但在更多没有出台新政的热点二线城市，市场依然高热，南京、厦门、武汉市场成交量仍然居于高位，同比涨幅均超过100%。从房价表现来看，近期较热的厦门、杭州、天津、福州等市出台新政的可能性较高；并且就上海进一步采取措施的表态来看，即便是在已经收紧调控的城市，也有进一步升级调控的可能。

而周志锋则在这一批大热的二线城市中看到了苏州的风险。“对于苏州市场，未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知，目前高位拿地的房企未来也不排除有被套可能。”