一再延期 西安多城改房项目交房难

（原标题：一再延期 西安多城改房项目交房难）

在西安，近二百个城中村陆续改造，曾让这个二三线城市衍生出国内独有的千亿城改房市场。不过，在2016年去库存压力下，当地多个80万平方米大盘，却因资金链断裂而停工。

近日，《中国经营报》记者在调查中发现，总体量超过5000万平方米的西安城改房市场，在经历了“无证售房”筹资、项目停工等乱象后，不少项目出现了约定时间内难交房的现象。针对上述问题，西安市房管局近日已下发通知，将开展房地产市场秩序专项整治，依法严肃查处违法违规行为。

西江月项目：十年开发交房难

西安南三环与东仪路交接的高架桥西南，一片已经封顶的高层建筑，蔚为壮观。不过，仔细观察之下，可以看出，这个有着18栋30多层的高层楼盘，仅部分完成玻璃窗户的安装，仍有多栋楼仅完成了主体，甚至连外墙都未装修。

事实上，西江月项目，位于西安市雁塔区与长安区交界的黄金地带。其项目北靠三环路，南临清凉山公园，并且向南几公里外便是大学城。凭借这些优势，该楼盘曾是西安城南区域的抢手楼盘。

然而，这个投资超40亿元，占地500余亩的楼盘，却因开发商交不起土地出让金而停工近两年，且多次推迟交房日期，导致1000多户购房业主，苦等两三年无法收房。

事实上，西江月项目是西安市雁塔区曾经的城改房典型项目，其城改区域为西安市雁塔区西姜村。据了解，西姜村的改造起始于2004年，当时的西安城改正值起步探索阶段。2005年，陕西长通投资开发有限公司与西姜村签订了城中村改造合同，约定由长通公司独家实施西姜村改造。

自2006年起，西安城从原来的“边建设、边办手续、边安置”的“三边”思路转变为 “政府主导、市场运作的城改思路”。也就是说，此前长通公司介入该项目无须缴纳巨额拆迁保证金、拆迁赔偿金就可以动工。但此后，西安城改则要求开发商先缴纳巨额拆迁保证金、拆迁赔偿金，再建设安置楼后才能实施商业开发。

由此，西姜村改造项目开发商长通公司因资金实力所限，不得不寻求对外合作。2007年，长通公司与总部位于福建厦门的大唐国际下属子公司“陕西大唐房地产有限公司”签订合作开发改造西姜村项目的经营合同。双方约定，长通公司主要负责办理改造手续，大唐公司主要负责项目投资。

此后，双方在合作中出现矛盾。2007年底，大唐公司为回笼资金在项目尚未动工时便开始无证售楼，西安城改办为此发出整改通知，停办了西姜村项目各项手续。

随后几年间，陕西大唐与长通公司之间便展开了旷日持久的诉讼战。2015年长通公司最终诉讼获胜。由于长年官司缠身的损耗，已被政府批复多年的西姜村改造项目直到2011年3月才基本步入正轨，随着青海汇通国基房地产有限公司对长通公司股权注资，西江月项目终于迎来实质性运作。

长通公司有负责人表示，2007年，西安的城改政策是，在取得城改批复未取得土地证的情况下，开发企业预售比较普遍，但有开发商借城改诈骗的事件被曝光后，政府收紧了预售政策。许多项目陷入了土地无法抵押贷款，预售渠道又被掐断的双重资金困局，西江月就是这样的处境。

据了解，一般的西安城改项目，需要先取得建设用地规划许可证，由政府对城改地块进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。在报批过程中，资金由开发商支付，有80%的土地属于集体土地，需要按批次逐级上报审批；仅有20%的土地属于已变更的建设用地。

由于八成集体土地报批程序需要复杂而漫长的过程，但是开发企业在拆迁和过渡安置过程中就已投入大量资金，又无法用土地抵押融资，后续开发建设存在较大的资金压力，所以开发商便通过市直机关团购、社会公开认购等打擦边球的做法，当时政府均予以默许。

西江月项目直到2012年，才拿到用地审批手续，并只差缴纳土地出让金，就可以完成该项目的所有手续。然而，在多年来的城改思路变化、合作波折、拉锯官司中，长通公司元气大伤，并再次引入青海汇通公司26亿元的建设资金，用于该项目。不过，在无证售房被叫停，开发商资金补充困难的背景下，长通公司再次陷入停工困境中。

在此期间，上千业主的交房日被从2013年底推迟到2015年中，再被推迟至2016年初。一再推迟的交房日，也曾引发了多次上访事件。西安市雁塔区政府曾于2015年10月，召开多方协调会议，并介绍有关金融机构给该项目融资，承诺2016年3月15日前，要求开发商复工。

然而，截至今年3月24日，该项目仍未复工。西安市雁塔区政府亦给开发商下发“责令限期复工通知”，要求于3月31日前复工。

3月29日，在最后期限前两日，本报记者在西江月项目现场看到，开发商已经开始布置项目道路两边的宣传彩旗，但施工队仍未进驻。现场有负责人士表示，将确保尽快复工。在多方干预下，目前该项目终于得以开工。

易合坊项目：延期两年交房仍未复工

在西安城东三环外的地铁1号线起点，附近的灞桥区香王村边，一片占地近200亩的高层建筑，已经停工多时。

3月30日下午，本报记者实地调查时发现，在这个名叫“易合坊”楼盘的售楼部里，冷冷清清地展示着一个项目沙盘。售楼大厅里，既无前来咨询的购房者，也无负责接待的售楼员，只有几个保安与保洁人员，在售楼部里闲聊着。

据多位购房业主反映，该楼盘从2013年开始就无证售房，2014年拿到相关手续后，却因开发商资金链断裂，而被迫断断续续施工。截至今年3月底，该项目仍在停工。而业主们购房合同上约定的交房之日，则已经过去近一年。

有购房者告诉记者，其在易合坊以50万元的总价购买的100平方米房子，本来是要在今年春节后当成婚房用的，可如今他已经结婚，但收房日期却被推迟至2016年年底。据他称，不少业主的收房日期还被延期至2017年8月。

其实早在2015年11月29日，有该项目的购房者就通过网络，向西安市人民政府反映称，西安市灞桥区楼盘易合坊项目多次延期交房。据反映，业主2013年初买的房子，当时承诺2014年底交房，正式签合同改为2015年6月底，可到了2015年底，房子还是没有大面积动工，只是把楼的主体盖好了。开发商给业主的答复是没钱动工。

对此，西安市政府回应称，灞桥区易合坊楼盘由西安四德置业有限公司建设，是香王村城中村改造项目，分三期建设。一期是村民安置区，于2015年3月已交付村民使用。后期拖延，主要是受房地产业大环境的影响，导致易合坊项目商品房销售遇冷，资金回笼周期延长资金链几近断裂。

该回复还称：2015年5月，该项目开发商开始分标段小面积施工，由于缺少资金支撑，工地进展缓慢，无法达到预期目标。下一步，开发商将会通过各种渠道寻求合作与资金帮助，尽早完成项目建设，尽快将房屋交到业主手中。

不过，本报记者在该项目工地调查时，还有自称是建筑材料商前来讨要工程款。记者试图就相关问题采访现任开发商西安四德置业有限公司有关负责人，但遭到拒绝。

据了解，于2011年就开工的易合坊项目，占地共计175 亩，总建筑面积80万平方米。项目共33栋建筑，共有4000户，车位共计 4078 个。该项目最初由陕西鑫城房地产开发有限公司开发，后由于资金问题易主，由西安四德置业接手。但是仍出现了资金链难以为继的现实。

当地政府主管部门表示，已出面推进该项目开发商尽早复工，并确保按延期时间交房。

就上述城改房交房难问题，西安业内人士分析指出，近年来西安市有近200个城中村被纳入改造计划，投资上千亿元，但开发商良莠难分，时常会出现停工、跑路报道。尤其是在目前，西安城改房开发陆续达5000万平方米，从2014年至今约有高达2000万平方米的库存，其项目因手续繁琐、融资困难等因素，部分项目出现资金回笼、去库存难等恶性循环，也在所难免。