开发商"封盘"坐等涨价 廊坊"限购令"火上浇油？

（原标题：开发商“封盘”坐等涨价 廊坊“限购令”火上浇油？）

“你是首套房吗？”“个人征信情况如何？”“要买现在定，今天零点以后不再签合同了。”随着4月1日廊坊市发布房地产“限购令”以来，廊坊当地多个楼盘销售人员一改几天前寻房问价的套路，而是直截了当地向消费者询问是否满足购房资格。

4月1日晚，廊坊市政府新闻办官方微博正式转发了廊坊市房管局等六部门制定的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等9项措施。其中最引人关注的就是实行住房限购和差别化住房信贷政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

就此，业内人士认为此次廊坊市“限购令”的出台是为打压投机炒房行为从而起到稳定房价快速上涨的目的，但是也有专家认为这或将引发新一轮房价报复性上涨。而多个楼盘的销售人员及中介也告诉《中国经营报》记者，目前香河、大厂的开发商或因五证不全或因对政策观望已经封盘不再对外出售，甚至开发商已经决定开始涨价并对已经订房但尚未首付的业主实行退款清理政策。

开发商“封盘”坐等涨价

4月7日，记者在走访大厂县盛世·尚水城项目时，该销售中心相关负责人张女士（化名）介绍，小区分为三期共3700套房源，其中一期为普通住宅共有1000多套房源，目前除因业主个人原因想要换户型剩余的4套外其余已经售罄，均价为12000元/平方米左右；二期为别墅，但开发商已经封盘不对外出售；三期为期房共有1000多套房源，目前尚未开盘，因为现在只是刚起地基，所以还缺少预售证，对外一概不再排号。

当记者事后致电张女士时，她表示如果真的想购房可以明天过来为记者加号。“4月1日之前我们都已经排号到500多了，只是眼下一方面是因为政府查的严，另一方面是因为新政出台后老板要涨价所以停止排号，为此前几天销售中心还全体放假，而且对于已经缴纳定金但尚未首付的购房者要做退款清退处理。”

而香河县卢浮盛典销售人员也向《中国经营报》记者表示，目前小区共有14栋楼，均价在9800元/平方米左右，只有其中7栋楼在售，但仅剩100多套房源，至于其他7栋楼虽然已经完工但何时开盘尚未可知。“要买就今天定，否则房管局要求我们今天零点之后暂停上传非本地户籍的购买合同，而且明确要求房地产和中介公司要对购房者资格进行严格把关。另外刚才老板也下发通知说，对于已经缴纳定金但还没交首付的购房者进行清退处理。”

上述销售人员还表示，香河县在廊坊出台“限购令”的基础上也已经发出通知，要求除了外地人只能购房1套外，本地人也只能限购两套，而且还要严格审查购房者的征信情况。“之前我们还敢对于个人征信出现‘连3累6’情况收款，但现在即使交钱也不行了。”为此，记者致函香河县房管局求证，对方回复称没有出台限购令。

另据当地房地产中介高某介绍，目前大厂和香河两地可以说无新房出售，能够现房出售且五证齐全的预计仅有300套房源左右。一方面是因为之前房地产是“滚动开发”模式，甚至是楼房地基还没打，五证尚且不全的时候就已经开始预售并被抢购一空；另一方面是由于香河、大厂两地属于环北京敏感地区而被严格管控，多数楼盘因此被政府勒令停止违规预售，而且随着“限购令”的出台，也促使开发商更青睐坐地涨价从而封盘不售。

“火上浇油”？房价越打压越上涨

据易居研究院智库中心数据显示，4月1日至4月4日的4天内，大厂和固安两地的房地产交易面积分别为3606、663、386、563平方米和14219、11366、10756、8155平方米，由此可见两地房地产交易面积呈现下滑趋势，但4月5日两地房地产交易面积却又以1843和18897平方米的交易态势重新抬头，甚至超过“限购令”出台当日的交易面积。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就此表示，从数据方面来看，廊坊购房政策对于当地房地产市场确实起到了一定的降温作用，尤其是大厂的日度交易数据确实有所下滑，不排除已经有部分购房者选择了观望的态度。但是类似固安等城市的交易数据依然是活跃的，这说明部分购房者依然在“抢收”的心态下积极购房，或者说在政策的打压下，反而有部分人怕后续政策收紧，依然会加快购房。

在严跃进看来，此次政策的一个最大着眼点是力图抑制房价的快速上涨。廊坊市的北三县等城市因为此前房价快速上涨，加大了购房者的购房压力，进而使得房地产市场的预期不稳定，这不利于后续市场的健康发展，所以“限购令”打压房价的意图是比较明显的。具体来看，对于非当地户籍的购房者限购一套住房，这使得很多炒房的通道被堵上了，但是对于在北京就业而限购的刚需购房者来说问题则并不大。另外，在预售制度方面，包括一次性公布房源、一房一价的做法，都是为了规范市场交易的秩序；建立房地产调控的联席会议制度则能够促进京津冀各相关城市后续房地产市场信息的沟通，促使后续调控更加具备前瞻性和精准性；对于场外配资积极进行监管和打击，主要是为了防范首付环节中各类高杠杆的做法，从而规范房地产金融市场秩序。当然，目前此类城市房地产管理部门还是有一定“私心”，即希望市场交易活跃又能够积极去库存，但随着房价上涨压力越来越大，不排除在5月份陆续出台购房收紧政策。

“从近期的市场数据看，部分周边城市房价上涨态势比较明显，包括保定、天津等城市，此类城市后续收紧政策的可能性是比较大的。”严跃进说。

美房网首席分析师康辉在接受《中国经营报》记者采访时表示，北三县房价上涨速度超过北京等一二线城市的原因是因为随着京津冀一体化概念的提出，伴随非首都核心资源外迁到环北京周边引起的，而决定房价上涨的原因正是所谓的上述非核心资源，即教育、医疗、交通、产业、商业这五大支柱，从而给当地房地产市场带来上拉作用。

“此次廊坊‘限购令’的出台其实和去年8月14日通州区的‘限购令’如出一辙，其结果就是越打压房价越上涨，彼时的通州区楼房均价在两三万元左右，而现在却暴涨到4万多。”康辉说，“‘限购令’的目的是将房地产市场中的投机、投资的敏感力量清除出去，或者说延缓其购买行为，但新政却起到了宣传效应，等于给所有人一个还要涨价的信号，导致原来一直处于观望状态的人也踊跃进入楼市。因为凡是打压的东西就意味着其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的东西则意味着是脆弱的。”

事实上，“限购令”下，廊坊房价的上涨已经显现。大厂盛世·尚水城项目的张女士透露，该项目三期均价至少1万元/平方米以上，而且4月8日之后或将每平方米上涨1000元左右。

康辉表示，调控房价上涨应该遵从市场规律，价格是调解供需的最好武器，而非用行政手段干预的方式来压抑需求，这反映了供给侧方面的惰性。“虽然新政规定非本地户口限购一套房和提高首付比例至30%，但由于并未对购房者在社保缴纳记录等方面做出要求，所以说购房门槛意味着基本为0。无非是从过去的以自己名义买多套，变成了以亲戚、朋友的名义来购房而已。”