销售利润齐降绿城低毛利走势难改善

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（原标题：销售利润齐降绿城低毛利走势难改善）

分手一年之后，绿城和融创又恰巧地在同一天召开业绩会，对比在所难免。

相比于融创微增3%的销售额和股东溢利，绿城中国的各项财务指标均出现大幅下降。

2015年，绿城中国合同销售金额719亿元（人民币，下同），虽超额完成600亿元的全年销售目标，但同比2014年的794亿元下降10%。与此同时，绿城中国2015年的收入、股东应占利润、销售毛利为260.47亿元、8.13亿元、41.94亿元，分别较2014年下滑22.5%、60.8%以及60%。

对此，绿城中国归因于二三线城市低毛利项目的交付以及调控的影响。据该公司执行董事兼行政总裁曹舟南透露，在接下来的两年内，绿城还将致力于周转剩余的三四线项目。以此判断，该公司低毛利的走势似乎难有改善迹象。

销售、利润齐降

相对于业绩小幅下滑，大家显然更关注的是绿城大降60%的利润。

数据显示，2015年绿城中国的收入为260.47亿元，较2014年的320.49亿元减少18.7%。确认结转的物业销售收入为233.26亿元，较2014年的301.11亿元减少22.5%。2015年绿城股东应占利润及股东应占核心净利润分别为8.13亿元和10.33亿元，分别较2014年大幅减少60.8%和53.8%。

最终，绿城于2015年仅实现物业销售毛利54.21亿元，物业销售毛利率为18.0%，分别下降33.3%和30%。而过去三年绿城的毛利率也呈现一路下滑之势，分别为28.4%、23.5%及18%。

相比于大幅下跌的利润，绿城公布的三大费均大幅增长。其中，行政开支为25.73亿元，销售开支为12.29亿元，财务费用为6.86亿元，分别增长了40.1%、23.9%和30.3%。由于人民币贬值，绿城之前发行的美元债还带来了4.2亿元的汇兑损失。

对此，绿城中国给出的官方解释是，主要因为本年度交付项目中，有一定比例项目位于三四线城市，过去几年受中国政府对房地产行业调控政策影响导致项目销售价格偏低，很大程度上影响了物业销售毛利率。

“目前，三四线城市项目单价卖7000、8000元，最高卖到12000元/平方米，这个毛利率是没有提升空间的。现在销售的都是2012年拿的地，而那时候是地价最高的时候，现在房价又上不去，而公司也在琢磨改善毛利率的问题。”执行董事李青案对包括《中国经营报》在内的媒体如此解释道。

“销售开支和行政开支主要由于融绿平台留下的历史问题。融创当时的销售团队主导融绿平台的销售，而融创在销售人员的佣金和销售奖励的支出比较大。另外还有给附属公司和合联营公司的4.9亿元减值拨备。2014年绿城中国有3家酒店开业，这部分的人力成本也被并到了2015年。”

拖后腿的三四线

当《中国经营报》记者问及“如此影响毛利率的三四线库存还有多少？需要多长时间才能周转完？对毛利率的影响会持续到什么时候”时，执行董事兼行政总裁曹舟南回应称：“目前绿城在三四线的库存（包含土地）为1200亿元，从严格意义上来说是700多亿元。在去年719亿元的销售额中，有350亿元来自三四线城市。公司将最晚在2017年完成剩下的800亿元左右三四线库存的换仓。”

而在问及是否会使用降价去库存时，曹舟南则明确表示：“降价一定不是绿城去库存手段的首选，绿城去库存会首先提高服务品质，增加服务内容，加大服务价值。虽然去年绿城面临一些挑战，这两年也将继续去库存，但到2017年肯定会给大家一个比较理想的去库存战略结果。”

不降价的去库存颇让人有种巧妇难为无米炊之感。在三四线的高库存面前，开发商们变着法子寻求销售上的突破，营销、人力等成本将不可避免地上涨，绿城接下来的毛利率走势依旧堪忧。

以2015年为例，在绿城大涨的销售和行政支出中，人力资源成本是最大一笔支出，为12.37亿元（2014年为9.5亿元），同比增长30.2%。增长的重要原因是绿城加大力度推动库存去化，积极拓展销售，带来人力资源成本的绝对额增长所致。

除了库存结构外，该公司产品结构的变化也是影响绿城毛利率的重要原因。

据绿城业绩现场公布的信息显示，该公司正逐步形成“2：6：2”的橄榄形产品格局，即20%投放高端产品，支撑品牌价值成长，60%关注高性价比产品，加速周转；剩余的20%适度开发高质量的安置房保障房，强化百姓口碑和社会影响力。

据曹州南透露：“去年绿城在杭州做的桃李春风，82平方米的中式别墅，总价200万元，3天内被客户抢完了；杨柳郡项目推出了1038套房子，也在当天全部被抢完，接下来绿城还会继续推出这样的产品。”

但在建安、人力、销售成本疯涨的今天，低总价几乎要和低毛利画等号。这不断增加的低毛利产品，无疑正将以往高端项目带来的高毛利优势削弱了。

而中金公司的分析师张宇也认为，绿城业绩表现疲弱，反映了与融创的来回谈判与交易、管理层动荡、大股东变更等历史问题。随着绿城通过逐渐增加一二线城市项目、退出三四线城市来调整其土地储备结构，公司销售增长以及盈利恢复在未来1~2年内将面临压力。

毛利目标是20%

但绿城并不甘于毛利率的下降，李青案透露：“我们认为绿城的毛利率应该维持在20%甚至更多一点，这是绿城追求的目标。并且在完成上述换仓前，绿城将不会新增三四线土储。”

此外该公司提出了三个改善措施：“一是从2015年开始，绿城陆陆续续拿到一些我们认为还有土地红利的地块，比如北京四环的酒仙桥地块。在公司确定的几个城市内，绿城在拿地方面一定要确保土地溢价的存在。”李青案续称。

“其次是成本控制，包括营造成本和财务费用资本化。从2015年开始，绿城的财务费用基本降低了10%以上；另外，我们也在成本管控方面做了非常细致的预算安排，未来不能敞着口去不考虑销售，不考虑项目的市场定位，无限地做豪宅，肯定要做到匹配，性价比要匹配。三是在开始投资阶段就把毛利率水平提升作为首要任务。”