毛利降至12% 首创置业再提回A|亿元

毛利降至12% 首创置业再提回A

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（原标题：毛利降至12% 首创置业再提回A）

3月21日，首创置业有限公司公布其2015年全年业绩。年内，公司售楼签约金额325.1亿元人民币(下同)，签约面积278.7万平方米，分别上升30.8%及11.7%。全年新增土地总建筑面积343万平方米，总金额224亿元；落成总建筑面积296万平方米。

除了公开去年业绩之外，首创置业还在当日业绩会上高调宣布回A事宜。自此，首创置业已经第七次提及回A。但在国内A股低迷之际，首创置业此次回A能否顺利成行还是像以往一样流产？

毛利率大降至12%

数据显示，首创置业公司售楼签约金额325.1亿元人民币，签约面积278.7万平方米，分别上升30.8%及11.7%。其中北京签约金额占比达到3成，天津占比22%，上海占比13%。期内，首创置业2015年营业收入为158.34亿元，按年增加57.4%。纯利19.78亿元，增长17%，每股盈利90分。

但是，和大多数房企一样，首创置业也挡不住不断下滑的毛利率。该公司毛利率由2013年的27%、2014年的24%大幅下降至约12%。

对此，总裁唐军解释称：“2015年公司的毛利率与净利率分别下降至12%和18%。主要原因为公司在2014、2015年持续加快退出三四线城市，并已结算青岛、烟台、镇江等三四线城市低毛利项目，而核心城市高毛利项目在2015年结算收入阶段性地减少。此外，部分高毛利项目通过股权转让进行整售，转让的收益没有包含在利润表的毛利率当中。”

据首创置业财务总监罗俊透露，2016年开始，低毛利项目的结算会逐渐减少。而2014、2015年北京、上海、天津的核心区高毛利项目将在2016、2017、2018年陆续进入结算期。 “因此，预计从2016年开始，公司毛利率将有所提升，而到2017、2018年，毛利率会有较大幅度提升。”

除了低毛利项目的结算之外，首创置业快速的增长幅度所带来的管理费用、融资成本上升也是影响其利润的重要原因。

据了解，首创置业制定的2014年合同销售目标为人民币280亿元，较2013年销售额196亿元增加43%。2015年的销售目标再次增加至350亿元，较2014年248亿元的销售额增加41%，2016年该公司再次给自己立下“军令状”——380亿元。

“首创置业设下的销售目标增幅都显著高于同业，反映了管理层对业绩增长的迫切以及对物业销售前景的乐观。”辉立证券发布的研究报告如是点评道。

于是，锐减的毛利率和大幅增加的开支似乎表明这样的快速增长并不甚乐观。数据显示，2015年首创置业的营业成本由2013年的70.5亿元增加至130.15亿元，销售费用由4.32亿元上升至6.01亿元，应付利息也由1.7亿元涨至3.3亿元。

第七次回A

除了有待改善的毛利率外，再次提起的回A事宜也让其业绩会再次曝出热点。

在其业绩会当天（3月21日），首创置业在召开的董事会会议上，审议通过了向中国证监会及其相关监管机构提出向符合资格的投资者发行不超过3.7股A股的申请。

发行价将经由向网下投资者询价或直接与主承销商自主协商直接定价或中国证监会许可的任何其他合法方式厘定，最终的上市地点将根据股东大会授权，综合各种情况后厘定。

而建议A股发行所筹集的资金扣除相关发行开支后，将用于北京海淀永丰产业基地F1项目、上海青浦盈浦街道20-04项目、上海杨浦平凉项目、天津北运河项目和天津中山路项目，预计投资所得款项净额分别为6亿元、3亿元、10亿元、10亿元及9亿元，合计38亿元。

对首创置业而言，回A已经是老生常谈，自2003年香港上市后，该公司一直酝酿着回归A股。从2004年2月公布计划A股IPO筹资30亿元开始，2007年、2009年、2010年、2012年及2013年其均有过回A的尝试，这一次已经是首创置业第七次尝试回A。

2003年，首创置业在香港成功上市，但仅半年多后该公司便公布了A股发行计划，计划筹资30亿元人民币。之后由于财务因素和证监会放缓新股发行节奏的原因，该申请被证监会口头驳回。

三年之后的2007年8月9日，首创置业再次提及回A。公司计划在上交所发行不超过14亿股A股，募集资金14.7亿元发展及兴建北京国际中心，4.5亿元发展北环中心，26.1亿元发展天津滨海新区住宅项目，13.7亿元发展成都东三环路住宅项目。2008年3月，时任首创置业董事长的刘晓光甚至对媒体透露：“回归A股的方案已通过股东大会审议。”不幸的是，由于2008年金融危机的影响，以及其后国内A股市场IPO大门的紧闭，首创A股发行计划再次搁浅。

金融危机过后（2009年），首创置业再次向A股发动冲击，并于当年9月25日获权发行A股。但最终却因各种原因未能在一年的期限内发行，再次申请延期。

2010年10月8日，首创置业又向证监会提交了A股发行延期申请。不幸的是，当时正值监管收紧、房地产调控严厉，首创置业回A计划再次作罢。随后的2012年及2013年，首创置业再次以每年重提一次回A的消息，重回大家的视野。

境外融资的限制

尽管回A之路屡战屡败、跌宕起伏，首创置业仍然在七年之后重新提及，这其中缘由让人深思。

谈及此，首创置业总裁唐军回应称：“A股IPO将优化公司资本结构，降低负债水平；进一步拓宽净利融资的渠道，可采取A股可转债发行、净利增发、配股等融资方式，融资效率得到提高；能提升公司市场形象，与境内外投资者扩大合作领域，丰富合作方式。”

而原董事长刘晓光也曾发出这样的感慨：“相对于H股，A股股价平均要高出70%。通过A股上市，首创置业可获得更强有力的资本，这是最大的资源，有助于企业在激烈的竞争中保持优势。”

“首创置业作为一家H股上市的国企，在境外融资需要证监会、国资委批准，再融资比较困难。发债的往往考虑负债率的问题，而在A股进行股权融资，则没有这样的限制。”克尔瑞分析师沈晓玲对《中国经营报》记者分析称。

所以自2003年香港上市以来，首创置业只在2013年完成一次增发，金额有且只有6亿港元。显然，这对于2014、2015年分别拿出194亿元和224亿元购地的扩张型企业来说是远远不够的。受限制的融资对于渴望快速增长的首创置业而言便成了“鸡肋”。

“去年内地公司债窗口打开，不少H股公司都可以成功发行公司债，但是公司债的发行额不能超过净资产的40%，规模有限。”沈晓玲续称，“国内A股低迷，企业市值不稳定，但首创置业需要的融资功能还是存在的。”

为了突破H股的融资限制，首创置业除了回A之外，还曾经试图通过设立基金、买壳融资等渠道。

2012年9月20日，首创置业宣布，公司与昆山创博盛拓股权投资管理及其他投资者就开设4个不同基金，各订立4份有限合伙协议，目的在于建立融资平台。虽然其后于2013年7月以近4.97亿将重庆首永置业100%股权转让给横琴光和城基金，但首创置业仍是该基金的实际控制者。

2013年11月12日，首创置业更是以3.51亿港元收购钜大国际控股有限公司66%股权，意图再搭建一个新的融资平台。时隔两年多，这个融资平台尚未完善，未能给首创置业增加新的融资渠道。