瑞安地产或暂停“新天地”IPO

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（原标题：瑞安地产或暂停“新天地”IPO）

受累净汇兑损失利润大幅下调

近期，香港上市房企瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安”）发布了盈利警告。瑞安房地产预计2015年净汇兑损失大约13.3亿元人民币，利润较上年明显下调。

对于公司利润明显下滑的原因，瑞安在盈利警告中称：本公司之收入几乎全部源于人民币，而约45%的借贷为美元及港币，人民币贬值导致了换算损失。克而瑞研究中心高级分析师沈晓玲表示，瑞安利润的下调，很大一部分原因是受到了汇率的影响。

而在上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦看来，除了受人民币贬值等原因的影响，瑞安搞旧改，拆迁成本吞噬利润也是重要的因素之一。此外，去年上海楼市表现很好，但在扩张方面一直比较谨慎的港企瑞安却没能很好的把握拿地扩张的节点，所以业绩上也会有些吃亏。

与此同时，据澎湃新闻报道，此前瑞安集团方面力推的“中国新天地”IPO计划已经暂停。

就瑞安2015年净利润下滑原因并抛售物业等问题，《中国经营报》致电致函品牌及企业事务部门相关负责人进行采访，该公司品牌及企业事务部相关负责人表示，因为公司年度业绩将会于近期发布，所以目前公司对外属于静默期，相关问题不便予以置评。

而对于此前公司连续抛售物业被业界分析人士指出为“看空中国房地产市场”。上述公司部门负责人则予以否认。

净利润下调持续抛售物业

一份来自克而瑞研究中心关于瑞安的研究报告指出，自瑞安2006 年上市以来，虽然每年都能在保持净利润率在 20%以上，但营业收入并不稳定，呈现波动式增长，最低为2008年的20.66亿元，最高在100亿元左右。2015年上半年营业额仅20.67亿元，较上一年同期下跌61%。

也正因为如此，瑞安于2015年才频频做出“卖卖卖”出售内地物业的举动。为保证盈利能力，2015年末，瑞安房地产动作频频，12月10日，企业以57亿元出售其上海企业天地第一期及第三期予万科、李锦记联合体；12月12日，瑞安虹桥老街旧改项目瑞虹新城的一个商务综合体虹桥天地迎来开幕；12月17日，以约36.48亿元（43.63亿港元）回购太平桥116项目的全部股权；12月21日，又宣布将委任黎定基先生为本公司独立非执行董事，以及财务委员会及投资小组委员会成员。在外界都在猜测瑞安财务是否好转的时候，近期这份关于瑞安地产业绩下滑的盈利警告又将瑞安带入了投资者的视线。

另据澎湃新闻消息，近期，在出售上海核心资产企业天地后，瑞安又把佛山岭南天地卖给了碧桂园。消息称，瑞安房地产将以18亿元的价格把佛山岭南天地4号地块卖予碧桂园。瑞安房地产向澎湃新闻表示还没有正式签约，但是并未否认这则消息。

公开资料显示，佛山岭南天地于2007年11月底被瑞安房地产旗下8家子公司以75.1亿元成交价联合竞得，成为当时广东总价地王，楼面价约为5004.45元/平方米。整个项目总投资预计超过200亿元。根据计划，“岭南天地”分五期开发，预计于2018年完成整体开发，一期于2008年开始动工，并逐步进行销售。

对于瑞安集团董事会主席罗瑞康持续出售资产的举动，业界似乎并不意外，罗康瑞曾在2015年初就公开表示，预计瑞房业绩需待2016年、2017年上海重点项目销售才有改善，公司资产总值1100亿元人民币，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。

卢文曦指出：“瑞安方面出售核心区域物业，归根结底还是为了缓解财务压力。”

然而，分析同时认为，瑞安将核心物业出售，物业的减少自然会影响租金收入，但为了保证集团现有的盈利水平并对现有股东进行交代，才是瑞安的当务之急。

而还有一个不容忽视的原因就是，作为港企代表之一的瑞安，人民币贬值对公司利润率下滑也是重要影响因素之一。本报记者翻阅多家以内地为主要市场的香港上市房企财报发现，很多公司都因为人民币贬值而在2015年产生汇兑亏损。

据统计，2015年人民币兑美元中间价累计下调3746基点贬值约6%，这给很多负债中包含美元和港币的房地产公司造成压力。

“人民币在2014年的突然贬值，让很多外币借款较高的房地产公司猝不及防。而此前当人民币处于升值中时，房地产以美元或者港币借贷，不仅不会出现汇兑损失，还能获得人民币升值带来的汇兑收益。”业内房地产观察人士指出。

本报记者梳理港资上市房企近几年的财报发现，不少在香港市场进行美元和港币借贷的房地产公司，在过去几年，尤其是人民币处于升值趋势中时，并没有进行足够的对冲。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示：“对于港资企业来说，在企业风险把控方面可能要多一层含义，即进行汇兑风险的把控。尤其是在中国市场持续增加投资，而一些融资成本可能以外币进行计价，这个时候就要提防汇率波动带来的盈利状况的波动风险。”

“新天地”分拆上市或被叫停

另据此前澎湃新闻报道，瑞安地产内部人士透露，中国新天地暂停进行IPO。消息称，在持续出售优质商业资产后，瑞安搭建的专门用于管理商业资产的中国新天地平台上市计划，或不再有时间表。

上述人士称，原本把中国新天地独立出来就是为了分拆上市，目前把这个平台上的优质资产陆续出售，预计搁置了上市计划。但是瑞安此前遇到的问题就是资产重，回报慢，出售资产加速变现，提升公司周转能力，从运营角度而言，也并非不合理。

消息称，2016月初，瑞安方面在持续出售优质商业资产后，突然对中国新天地职能进行整合，把原本独立的中国新天地合并到瑞安房地产旗下，成为其附属公司。

但对于搁置中国新天地上市，瑞安方面只是表示，集团此举是为了调整中国新天地的商业模式，上市计划将在新的商业模式落实并趋于稳定后，才对投资界有吸引力。

实际上，早于在2013 年，瑞安已经实施了“新天地”分拆上市的计划，把旗下企业天地、虹桥天地等优质商办物业资产进行单独拆分，成立子公司——中国新天地。同时，引入全球投资资产管理公司Brookfield为中国新天地的战略投资者，以改善集团的财务状况并为新天地提供发展资金。

如同近两年纷纷提出分拆物业上市的房企一样，瑞安也想赶上这一波大潮，打着分拆后能“扩充融资、提升估值、增加利润”的如意算盘。

然而，近两年房地产行业整体利润下滑、持有物业回报率走低的大环境之下，除了金茂酒店和万达商业上市以外，其余几家房企的上市计划均还未实现。瑞安也不例外。尽管2015年年初罗康瑞曾踌躇满志地表示——“力保中国新天地2015年下半年IPO。”

瑞安方面也曾在 2014 年年度业绩发布会上曾表示“公司相信 2015 年是一个合适的时机，快推进中国新天地的上市计划，最终的安排需要按市场情况而定，包括市盈率水平。”

在克而瑞研究中心高级分析师沈晓玲看来，在白银时代，行业利润连年下滑，房企的盈利空间受到压缩，分拆上市一来增加融资渠道，二来提高其估值，这确实是商业地产“突围”的利器。然而，近年来许多城市出现商业地产过剩的现象，整体估值并不高。这无疑让瑞安上市又增一重阻力。

公司对集团前景谨慎乐观

根据瑞安方面此前发布的盈利警告内容显示，公司方面对集团的长远前景仍持谨慎乐观态度。相对2014年，瑞安集团去年的合约物业销售额大幅增加121%至215.13亿元，已出售及预售的总建筑面积为63.1万平方米，平均售价为每平方米34100元人民币。截至去年底，集团已锁定的销售额总计为133.32亿元人民币，将于今年及其后交付并确认为收入。

2015年对于部分一二线城市的房企来说，可谓是捷报频传。然而在卢文曦看来，瑞安方面的表现似乎过于保守。“港资企业其实在扩张方面是比较谨慎的。然而去年正是市场好的一年，瑞安在上海拿地速度不是很快，所以难免有些吃亏。而在全国其他城市例如重庆的业绩把控上瑞安也做得很一般。”

“瑞安房地产的盈利预警，实际上和目前行业盈利水平收窄有关系，不能够简单地归咎于其企业竞争能力下滑的因素。另外，从其业务推进节奏看，对于一些城市的项目试图去复制上海的经验可能效果一般。部分项目的招租和出售会面临相对大的市场压力。这都可能压缩盈利空间的。”严跃进置评。

而对于业界认为瑞安持续抛售物业的举动为看空中国市场的看法，该公司品牌及企业事务部工作人员表示，因为公司目前的地产项目大部分还是集中在内地的，因此对中国内地房地产市场不会持看空态度。

在给本报记者的回复函中，瑞安上述部门的工作人员邮件回复称，瑞安房地产目前在上海、武汉、重庆、大连、佛山5个城市的中心地段拥有8个不同开发阶段的项目。公司对中国经济、中国房地产及商业地产市场长远的发展充满信心，并将继续在内地房地产市场长期耕耘。