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信贷催生楼市“疯牛”银行“抢位”房贷业务

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(原标题:信贷催生楼市“疯牛”银行“抢位”房贷业务)

本报记者 杨井鑫  北京报道

受1月份2.5万亿天量信贷刺激,北上广深等一线城市的楼市惊现“疯牛”。面对“坐火箭”的房价、排队购房的景象,银行房贷业务也迎来了一波高潮。

据《中国经营报》记者了解,在国家“去库存”的政策导向下,银行的房贷按揭首付比例下降,且利率逼近历史低位,有效地刺激了购房需求。在银行看来,风险的可控和低违约率能够有效缓解“资产荒”和银行不良攀升的窘境。作为零售的支柱业务之一,房贷业务尽管利薄却仍也是一个“香饽饽”。

恐慌性暴涨

风水轮流转。在2015年下半年深圳房价历经了一波大涨后,今年的房地产亮点落到了北京和上海。由于优惠政策出台,公众普遍对房价的预期看涨,这让楼市再度火爆了起来。

消息称,上海部分新楼盘一天内销售告罄,一套70多平方米的二手房三天内价格上涨40多万元,而房产交易中心则因为人太多而不得不实现限流,且出动数十名警察维持秩序。与此同时,相同的剧情也在北京上演。北京北五环一楼盘开盘价就飙到每平方米7万多元,而房价的上涨甚至让某二手房房主宁愿违约赔偿30多万元也要毁约。

“不买还会涨,这就是逻辑。况且,国家的政策是去库存,而库存少了,房价上肯定是有体现的。”我爱我家朝阳区常营店一位房地产经纪称,春节后房产交易回暖的比较明显。市场活跃了,交易量大了,就连房产中介也在密集招人。

一家国有大行信贷部人士表示,一线城市的房价上涨和市场流动性、银行信贷是有密切关系。“市场流动性好,对房价的走势就会呈上涨预期,资金会往楼市里面流,推动房价走高。另外,每年春节之后,银行的信贷额度相对宽裕,对于申请按揭贷款的审批也会加快,这侧面也会对房价形成支撑。”

2月16日,央行公布数据显示,1月人民币贷款增加2.51万亿元,同比多增1.04万亿元。中金债券团队分析指出,1月居民类贷款也增长6000亿元,创历史新高,其中居民中长期贷款4783亿元也是单月新高,主要是银行将去年末的按揭贷款集中在年初投放。

“2月份的房贷投放数据可能和1月份持平,都保持在高位。”上述国有大行人士表示,从申请贷款的量和房价趋势看,3月份数据的向上趋势会更明显。

房贷“香饽饽”

楼市的火爆离不开银行。实际上,在一线城市房价上涨的背后,银行信贷是关键的推手。从市场看,银行贷款毫不吝啬,尽管其按揭利率已经逼近了历史新低,但是银行似乎对此并不介意。

“房贷业务正常审批一周就能搞定,放款也很快。”某国有银行一家支行人士称,行内会尽可能为买房客户提供优惠,大多数客户的房贷利率执行的是85折,对于高端客户可以下调到83折。

该人士称:“首套房的利率优惠是受到国家政策支持,对于银行二套房购房贷款首付需要五成,利率则是上浮10%。但是,首套房贷款全部付清之后,重新申请可按照首套房贷款利率标准执行。”

据记者了解,国有大行目前对于房贷的利率执行情况相差不大,而股份行可能根据信贷结构调整上有不同的利率折扣,但是大多都是在基准以下,折扣仅比国有大行少一点。

“不同银行对于房贷的理解不一样,银行资源的分配情况也不相同。但是总体来看,银行还是对房贷有偏好的。”中行相关人士表示。

记者在采访中了解到,由于经济下行的压力较大,“资产荒”和银行不良贷款上升可谓是银行不得不面对的现实。对于业务部门来说,一方面很多企业经营情况的恶化,贷款达不到门槛,银行在审批时很难通过;另一方面,银行贷款放不出去,导致内部人员业绩压力大。

“政策在房地产行业和贷款上的倾斜缓解了银行的压力。毕竟从抵押贷款形式上看,贷款风险较小,贷款规模大,且违约率很低。” 上述中行人士还称,通过房贷业务,银行很容易做大贷款规模,并且对风险也容易把控。

据记者了解,对于国有大行来说,房地产按揭贷款的稳定性最强,有持续的现金流,也是零售板块的核心业务之一。以农行为例,该行的房地产按揭贷款在零售信贷业务中的占比约在80%。

“如今房地产按揭申请的量增长很快,市场也非常大,银行之间的竞争也存在了一些差异化。有的银行对待高端客户的房贷利率会低一些,可能有针对性的做贷款规模超过300万元或者500万元的客户。”上述国有银行支行人士认为,在所有的贷款申请中,银行可能会对目标客户更有针对性。

值得关注的是,楼市的疯狂涌现出了一部分投机者,通过借款、放杠杆、评估作假等等手段在房地产交易买卖中实行套利,而这部分的银行贷款风险极高。

“对于炒楼投机的客户,银行关注到了其风险,也加大了审批中的风控。”一家股份行信贷部人士称,由于房贷按揭申请量的增加,银行对客户的选择存在更大的空间,也对资质好的客户实行“优先”,并在多个方面加强了风险把控。

该股份行信贷部人士表示,在房贷按揭申请时,申请人的每月流水必须是月供的两倍,以能够保证偿还贷款本息。“对于评估事项,银行是有专门的三方合作机构,通常评估的价格会低于市场价,也低于区域指导价,而贷款更是在有首付的前提下打了7折,按照正常流程风险是可控的。”

但是,银行对于房地产的价格上涨也有担忧。“房价持续上涨会不会超出了居民购买能力,然后由房价回落导致客户还款意愿下降,使贷款违约的上升。所以,银行在资源分配上还是要有合理的结构,通过结构调整来控制风险。”上述股份行信贷部人士说。

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