库存承压 常熟新城区“空心化”隐忧暗存

（原标题：库存承压 常熟新城区“空心化”隐忧暗存）

警示篇

房屋空置率过高存忧，部分楼盘亮灯率不足五成

本报记者  石英婧 苏州报道

常熟地处江南水乡，是中国大陆经济最强县级市之一，近来却因部分区域楼盘集中，入住率却不高，且大量商品房积压，引发关注。有业内人士认为，常熟楼市库存量巨大，空置率也很高，不过也有人表示，常熟房地产市场的基础比较好，未来随着交通的发展很有可能成为上海的“卫星城”，具有发展潜力。

《中国经营报》记者近日走访常熟房地产市场后了解到，常熟不同区域楼市成交热度冷热不均，市区优质资源集中地块有量价齐升之势，但部分新区楼盘由于配套缺失等原因去化艰难，市场遇冷。

常熟透明售房网公布的数据显示，2015年常熟楼市回暖，整体呈量升价稳态势，“去库存”也取得了不错的成绩。扣除政策性项目，常熟一、二手房共计成交21529套，同比增加23.77%；成交面积278.20万平方米，同比增加8.96%。与此同时，常熟商品房累计可售面积为281.79万平方米，较2014年年底减少5.35万平方米，减幅1.86%；其中住宅155.82万平方米，较2014年年底减少22.26万平方米，减幅12.50%。

另一组数据显示，2014年常熟全年成功出让土地34宗，比2014年少2宗，但是土地总量有所上升。出让土地面积约113.4147万平方米，约为2014年总面积的1.2倍，土地出让总金额约42.52亿元，约为2014年总量的1.85倍。

对此，苏州一家房企负责土地投资的人士表示，从常熟目前公开的数据显示，该城市房地产方面处于供过于求状态，去库存压力还是很大的。

对于常熟目前的房地产库存情况以及政府方面去库存方面的举措等问题，《中国经营报》记者数度致电致函常熟市委宣传部和常熟市住建局，截至发稿时，该局方面回应表示，记者问询的一些关于常熟房地产交易数据和库存量的问题，不应该通过媒体首先来发声，要等住建局等部门公布官方数据后才可以公开。

库存承压

别墅、高价住宅等积压最严重，众多楼盘已形成现房或准现房销售，加上由于成本高企，开发商又降不起价，整体楼市去库存化问题需要重视。

一些已经交房的新建小区内晚上亮灯率很低，很多交房一年以上的小区入住率不到一半。

新区部分楼盘亮灯率不足五成

作为苏南比较有代表性的富庶县城，常熟新老城区的人流量反差很大，而房屋入住率也呈现出“冰火两重天”。学区、配套比较完善的老城区房屋入住情况非常良好，而常熟一些新区却出现人流稀少、入住率和亮灯率很低的情况。

近日，《中国经营报》记者走访常熟楼市，随处可见的便是巨幅房产广告牌了。在常熟市经济技术开发区，一幢幢完工或未完工的住宅楼鳞次栉比。与大幅促销标语广告形成鲜明对比的，是一些楼盘人气冷清。 

记者在常熟东南开发区寻访后了解到，一些已经交房的新建小区内晚上亮灯率很低，很多交房一年以上的小区入住率不到一半。

不仅如此，位于常熟东南开发区东南大道111号的东湖京华楼盘近期更传出降价销售加快去化的消息，最近一直在看房的外地购房者吴欣阳表示：“常熟楼市跟周边其他很多城市不同，据我了解今年苏州市区房价大涨，但是常熟有的楼盘却降价促销让人很难理解。部分区域项目很难卖，去化艰难。”

来自苏北农村的孙慧在常熟打工多年，与记者谈起对常熟楼市的看法是，一直有置业计划的孙慧表示：“太贵了。”据了解，目前，常熟市区楼盘基本上均价都在1万元以上，让许多刚性消费者依然处于观望之中；而与这部分“望楼兴叹”者形成相应对照的，是持有多套房产的业主或楼市调控前的投资客却甘愿将新房空置，这种尴尬的局面同时存在于常熟的房地产市场。

晚上八点左右，记者来到位于常熟虞城新世纪大道的由知名开发商打造的多栋30层以上的高层住宅内，发现亮灯率很低，一栋栋楼灯光亮得稀稀拉拉。记者从当地居民口中了解到，其实常熟不少地区的房子很早都卖完了，但是交房后的入住率很低，不乏一些炒房的人。

私营业主云集的常熟一直都不缺乏购买力强的买房者，而这样一群具有经济实力又热衷炒房的人群无疑间接助推了常熟楼市的空置率。

在常熟东南开发区，记者沿着道路前行，发现一周下来，沿途多个已经交付的楼盘，亮灯率都很低。当地房地产观察人士表示：“实际上常熟一部分空置的房屋以中高端住宅为主，很多投资者从投资角度考虑到投资回报而去买房，然后期待市场转向后出手。之所以不进行出租，因为炒房者根本不在意那点租金，而是希望炒房本身能赚到更多的钱。”

尽管如此，记者从常州透明售房网上了解到，近期拿到预售推盘入市的房企数目不在少数。

“从数据看，2015年常熟楼市总体成交量还可以，但是库存量的提高确实拖累了常熟整个楼市，如果加上未来新的供应量，会导致房子越卖越多。”熟悉常熟房地产的业内观察人士表示，着此前高价拿地的高端项目进入开发高峰期，别墅、高价住宅等积压最严重，众多楼盘已形成现房或准现房销售，加上由于成本高企，开发商又降不起价，整体楼市去库存化问题需要重视。

尽管常熟房地产库存在2015年得到了释放，但是从2015年常熟土拍市场来看，常熟方面新推出土地面积却较2014年有大幅增加。

从土地成交公告我们可以看出，2015年常熟商业用地、城镇住宅用地出让量较往年多了不少。5宗热门地块引得各路品牌房企竞相进驻常熟。常熟土拍热度热情持续。

苏州大学东吴商学院教授沈健表示，和全国其他三四线城市一样，常熟的库存压力固然是存在的，这也是目前全国房地产面临的一个问题，就是地区在分化，一线城市楼市火爆，三四线城市去库存压力堪忧。

在沈健看来，常熟的库存压力大主要有几个原因：首先常熟的民营经济比较发达，本地私企老板比较多，而外地导入型人口相较于苏州、昆山却没有优势，因此从常熟楼市的供需比来说，需求量没有那么大。其次常熟原住居民比较多，而这些居民手中基本上都有一套以上的房子，不像苏州、昆山这样打工人群密集，刚需人群置业热情高，加上城市的土地储备以及开发商推盘节奏比较快，容易出现库存压力加大的情况。

沈建表示，常熟与其周边的昆山、苏州市区都不同，常熟的经济以本土私营经济为主，外来务工者没有周边地区多，故而刚需购房人群也没有苏州、昆山表现火热。加上常熟本地居民基本上都有一套以上的住宅，有拆迁房的就更不用说了。

易居智库研究中心研究总监严跃进表示，对于常熟来说，近两年的房价总体上没有太多的涨幅。这个和其库存量相对大，以及人口导入的速度不快是有关系的。从常熟的城市来说，自然环境较为优良。而且从一些商业消费能力排行榜看，常熟市场也在全国排名较为靠前。但对于常熟来说，区域位置比较尴尬。周边的江阴因为靠长江，所以位置比较好。而太仓靠上海也有一定的优势。

专家：新区“空心化”隐忧暗存

常熟市经济技术开发区，一幢幢住宅楼鳞次栉比。本报记者石英婧/摄影

常熟楼市各区域冷热不均，新区“空心化”问题是比较严重，但随着常熟城市格局的打开，与苏州、上海的衔接更加紧密，未来会有更多的导入人口来常熟置业。

国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。标准排名研究院的研究发现，新城新区热正从省会城市向地级、县级城市蔓延。

规划新城新区已成为难以遏止的地方冲动，据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍，“空城”“睡城”“死城”等现象频现。

国土部规划司司长董祚继此前向媒体表示，目前城市新区扩张问题比较严重，“今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。

回观常熟部分新城存在的“空心化”隐忧，房地产业内人士表达了不同的看法，有专家认为常熟楼市各区域冷热不均，新区“空心化”问题是比较严重，但随着常熟城市格局的打开，与苏州、上海的衔接更加紧密，未来会有更多的导入人口来常熟置业。

在沈健看来，常熟的城镇化发展基础是有的，只不过和全国三四线城市存在的问题一样，常熟有着一定的去库存压力，但其区位优势还是很明显的。“从目前城市的房地产发展情况来看，建议常熟方面要加大对外地人口的吸纳能力，促进外地人口的导入；其次城市格局的打开，促进经济和外来人口的进入也需要加大基础设施建设，注入铁路、轨交等等。一旦城市格局打开，受上海和苏州区位优势辐射的常熟会有效缓解去化压力。

“对于常熟市场，从房地产泡沫的角度看，肯定会存在，当然体现在高库存的层面上。对于常熟来说，楼盘相对过多，而当地人的居住条件总体较好，并不会太多地依赖目前新开发的各类楼盘。所以从这个角度看，常熟房地产市场确实有一定的尴尬。后续还是需要和昆山太仓等进行产业协调，以及有总部经济导入的新动作。”严跃进置评。