广州契税优惠新政出台终止 或缺乏可操作性

（原标题：契税优惠新政出台24小时终止广州楼市短命新政“见光死”）

猴年春节前后，政策面连续给市场发红包，先是央行宣布一套房首付最低至二成，二套房最低可至三成。紧接着财政部、国家税务总局、住房城乡建设三部门联合出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。随即，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。

政策面的连续变化，连一直被认为房价最为平稳的广州也被惊动。2月24日广州版的契税优惠新政出台，然而24小时后，这一新政即宣告中止。新政“见光死”，这背后是广州楼市的诸多夹缝式尴尬。

短命的分区新政

2月24日上午，广州多家按揭公司和中介人士对媒体透露：接到天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城区税局通知：买家只要本区无房就按首套房交契税。换言之，买了以上区域的房子，只看在本区有没有房，就可以按首套房交契税。例如，如果王生名下已经有一套越秀区房产，现在准备在海珠区再买一套，若王生在海珠区无房产，则新购买的房产将可以按照首套房契税税率1%或1.5%征收（90平方米以上按1.5%征收契税，90平方米以下按1%征收），而非之前的3%税率。具体的执行时间从2月22日起开始执行。

一向保守的广州突然出了如此强有力的政策，让人惊喜得怀疑起传言的真实性。

记者赴海珠区房管局地税局窗口求证，其工作人员称：“只是口头通知，没有正式文件，海珠区于2月24日执行，截至当天下午已办理多张单。”而天河、越秀区的房管局地税窗口也均表示正执行该政策。与此同时，广州市房地产中介协会也对外表示，关于广州各区征收契税的调整，经电话与市交登咨询，目前地税部门已正在实施。

截止到2月24日下午，还有媒体消息称，政府将在晚上发正式文件。

然而，2月25日上午，广大守候在地税局官网的媒体没有等到意料中的分区契税的正式文件，得到的是一则《广州市地方税务局落实国家“关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知”有关事项的指引》。

该指引称，落实相关契税优惠政策“缺乏可操作性”，在广东省的政策正式明确前，全市对住房交易税费申报实行预收件处理，个别纳税人确有需要申请办理纳税业务的先按《通知》之前的国家政策执行，待广东省的政策明确后，对纳税人已缴纳税款多退少补。而于2月22日至24日已经缴税的，也一并待广东省的政策正式生效后，按规定多退少补。

“见光死”的背后

虽然此次的分区契税优惠政策遭遇了“见光死”，但广州多位市场人士却十分看好。

合富辉煌首席市场分析师黎文江对此政策的赞誉更是溢于言表。其认为分区契税优惠政策非常符合广州目前的市场环境，可以起到一定的刺激市场成交的作用。

“主要有几个原因”，其对《中国经营报》记者进一步分析称：“数据显示，广州的库存虽然不多，但以大户型居多。这就像卖菜一样，卖到后面的东西太贵、不新鲜卖不出去就需要降价促销。而太贵、面积太大的库存房在广州难以消化，就需要新政策刺激消费。可以说，第二套房的契税减免，不仅为购房者省下不少购房资金，也增加了各个区内税收。这是一个双赢的、积极的措施。”

而世联地产首席技术官黎振伟对《中国经营报》记者分析称：“广州房价一直非常稳定，在北上广深四个一线城市中处于较低水平，甚至比不上一些二线城市。新年伊始，全国各地区域都出了各种刺激市场的新政，广州也不例外。目前，广州急需一个强有力的政策吸引不断外流的购房者，提高房地产市场成交。”

至于为何政策突然叫停，房管局、地税局等官方均不愿予以置评。但据世联地产首席技术官黎振伟推测，背后或涉及决策程序不规范的问题，毕竟政策的执行一般做法是从省、市、区层面明令发文宣布，进而具体施行。

广州市社会科学院高级研究员彭澎则持有不同的看法，其认为分区契税新政虽然可以有力地刺激广州的房地产市场，但却并不该这个时候推出。“去年广州的房地产市场整体成交量有不少上涨，虽然价格增幅不大，但依旧非常平稳。显然，目前还未到出台这个政策的时候。”

而合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，分区收房地产契税的新政，属于地方政策，地方政府可以做主。具体实施的各个区地税局也有权可以自行决策。政府在新政施行的一天中已经看到试行结果，便开始考虑到整个广东省市场的平衡，所以暂时取消。“虽然这个政策暂时取消了，但相信不久之后还会重新出台并实施。”

被抛弃的广州楼市？

短命的分区契税新政，未正式出台便已经引来市场的热议，这热议的背后正是这吐槽已久的广州房地产市场。

以2015年的广州市场表现为例。截至2015年年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的最低水平。期间，广州商品住宅成交1237万平方米，成交金额1860亿元，同比分别增长28%和30%。成交金额虽然冲到历史高点，但成交均价几乎无变化。2015年商品住宅成交均价15060元/平方米，与2014年持平。相较北京、上海、深圳，广州是唯一一个房价没有上涨的一线城市。

与此同时，在体现一个城市的对产业吸引力的商办成交上，广州不增反减，甚至出现了不小幅度的下滑。2015年广州商办共成交95万平方米，同比下滑20%。其中，商业成交53万平方米，同比减少19%，创6年来新低；办公成交42万平方米，同比减少22%，创7年来新低。

而在体现未来房价走势的土地市场上，广州也表现平平。土地成交的整体溢价水平更是持续走低，达到近年新低，市场热度与北京、上海、深圳这三个城市相比相去甚远。2015年，广州共成交经营性土地建筑面积1214万平方米，同比上升28%；成交金额928亿元，同比上升13%；成交楼板价为7644元/平方米，同比下降12%。

而距离广州仅100来公里的深圳房地产市场，却频频刷新着各项纪录。2015年商品住宅成交均价大幅飙升，同比涨幅高达33%，也是领涨全国各大城市。2015年12月信达在深圳坪山拿下单价79907元/平方米，刷新全国单价地王历史纪录。

房价的平稳，使得开发商对广州的热情降低，广州区域的房企业绩更是出现收缩迹象。据世联行统计，2015年1～12月，广州业绩增长的房企比1～9月减少4家。其中，位列广州商品住宅销售金额前三的万科、保利、越秀地产在广州区域成交金额分别为85.5亿元、92.3亿元和69.3亿元，同比2014年分别减少4%、15%、3%。

显然，这与购房者消费和房企投资的外溢有不小的联系。其中，集合了不限购政策、土地成本低、地理位置优越等有利条件的佛山市场，便分流了不少广州客户。数据显示，2015年1月～12月，佛山新建商品住宅市场成交1091亿元。其中，南海区成交的626亿元占到佛山市场总成交额的52%，在这其中，广佛东部交界区域成交327亿元，占南海区成交额的52%，占佛山成交额的27%。这样的成交数据却相当于2015年广州白云区+荔湾区成交总量的1.4倍。

并且，相比于广州土地市场的平稳，2015年佛山市商住用地供应面积共499万平方米，成交436万平方米，土地市场成交金额高达379亿元，楼面地块也达2807元/平方米的历史高位，分别同比上涨28%和30%。2016年开年首月，佛山土地市场更是迎来开门红，揽金超92亿元。

从2015年12月底至今，中国金茂、当代置业、融创等从未进入华南的公司，也在佛山展开布局。2016年1月22日，佛山市南海区一幅商住用地被时代地产以64亿元的总价、1.53万元/平方米的单价夺得，刷新佛山2010年以来土地成交总价、楼面地价纪录。1月25日，融创中国继9.6亿元落子佛山绿岛湖之后再次以总价约17.56亿元拿下广佛国际商贸城一宗6.2万平方米的商住地，楼面地价高达8078元/平方米。