泛海一地块拿地十四年延迟开发 囤地生财遭质疑

（原标题：拿地十四年延迟开发泛海董家渡地块“囤地生财”遭质疑）

近日，泛海控股股份有限公司发布公告称，公司全资子公司通海建设有限公司与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。近百亿元的高昂拆迁费，再次让泛海成为沪上地产圈关注的焦点。

2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10号地块的的泛海国际住区一期终于迎来了项目开盘。而从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股（以下简称“泛海”）对于该地块的开发建设已经长达近14年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。

相较于地块旁边的华润、绿城已经早早推出入市的项目，泛海14年的开发之路显得曲折漫长，对此，《中国经营报》记者致电致函泛海董事会办公室负责人，截至发稿时，未收到相应回复。

“拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。”上海中原地产研究咨询部高级研究经理卢文曦表示，“尽管拆迁费用很高，但是综合比较起来，泛海持有的董家渡地块利润空间还是很大的。”

《中国经营报》记者梳理资料后发现，董家渡地块的开发缓慢对泛海来说并不是例外，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期均超过10年以上，其中不少地块还上过国土部的“囤地黑名单”。 外界对于泛海“坐地生财”的质疑一直没有停止过。

10年房价飙涨5倍的董家渡地块

2002年5月，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

其实，在12号、14号地块之前，泛海已于2015年上半年初步完成10号地块拆迁任务，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期，其余的12、14号两幅地块的拆迁工作还在艰难中摸索前行，预计待开发体量约38万平方米。按泛海方面说法，目前已完成一期全部房源（约7000平方米）的销售工作，销售均价约8.4万元/平方米。

在卢文曦看来，从泛海国际住区项目一期的推盘节奏来看，一期仅仅推出44套房源售卖，可以看出开发商更倾向于缓慢推盘，毕竟董家渡地块的区位优势明显，未来该地块的住宅均价过10万元/平方米是很有可能的。“我个人比较倾向于黄浦江周边地块的住宅基本上均价都处在10万+每平方米以上的，泛海国际住区此后再推出产品均价过10万元可能性是很大的。”

随着泛海董家渡旧改地块的百亿高价拆迁补偿费用落定，该地块的拆迁补偿费已经由当年的3750元/平方米，增加约十倍至近4万元/平方米。

“尽管此次泛海为董家渡旧改地块支付了近百亿元的拆迁赔偿金，但是对于泛海来说，董家渡地块未来的产出也是相当乐观的，首先这块地拆迁完之后就是熟地，后期成本没有那么高了，其次，对于豪宅产品它后期带来的附加值也是很高的。因此泛海依靠董家渡地块能够获取的利润空间还是相当大的。”卢文曦表示。

值得注意的是，虽然如泛海方面所说董家渡地块“拆迁难度大”，但是，同样是参与董家渡旧区改造，另外两个房企华润置地和华浙集团似乎并未受泛海所指的原因而节奏拖沓。其中，毗邻的华润的 “外滩九里”项目已经于2005年9月早早开盘。而华浙旗下董家渡的项目公司即上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城收购，2009年8月，绿城黄浦湾开盘。

对比数据发现，2005年，华润的 “外滩九里”售价为每平方米约2.5万元，而绿城黄浦湾在2009年的销售价格约为每平方米5万元，此前推出的三期开盘价格已然上升到每平方米约12万元，并且有继续走高的趋势。

仅仅从2005年到2015年，董家渡周边房价就翻了近5倍以上，而此时泛海所属的董家渡10号地块的拆迁工作才刚刚“接近尾声”。

据悉，目前在中民投去年拿下的董家渡地王附近，除泛海国际公寓外，滨江凯旋门、华润外滩九里及华府天地香园的均价则分别为15万元/平方米、12万元/平方米及7万元/平方米。

“公司在北京、武汉和上海的开发项目资源成本低廉，区位极好，货值超2000亿元，未来几年内将快速开发销售释放大量流动性及利润。”中投证券于2015年12月31日针对泛海的研报中如是指出。

按照中投证券分析，从周边新房价9万~11万元来看，泛海于上海董家渡10号、12号及14号地块的总货值为500亿元左右；而其在武汉CBD占地8万平方米的桂海园项目预计销售收入可达42亿元。

除此之外，据此前观点地产的报道，为增加项目利润，泛海还于2015年6月对国际公寓项目原地块住宅部分规划做出了变动，将拟建8幢全装修高层商品住宅楼调整为7幢高档住宅楼。

“坐地生财”的泛海模式

《中国经营报》记者梳理资料后发现，囤地开发，坐地生财似乎是泛海一贯的开发战略。与上海泛海国际住区一期类比，泛海在北京的项目泛海国际二期也是同样的开发思路。

2004年，泛海在北京获得东风乡4宗地块的总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。而10年之后，该四块地所在的泛海国际二期才正式迎来开盘，如果以成交均价每平方米10万元计算，也是当初地价的381倍。

除了北京、上海外，泛海在武汉的王家墩项目也历经了长达12年的入市周期。

纵观泛海地产业务的发展模式，多是在早年以低成本、大体量在一二线城市核心区域获得土地，然后因为各种原因而延迟开发进度，最后以较高单价入市。

“泛海去年一年在全国几乎没有拿地，因此其手里现有的土地慢慢开发，产品慢慢售卖也是它的策略，毕竟之后没有产品接得上售卖，何必卖得太急？”对于此前缓慢推盘的上海泛海国际住区一期，卢文曦分析表示。

“相比之下，泛海的‘囤地生财’模式更像是内地版的李嘉诚。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬接受媒体采访时表示。

在房地产观察人士看来，拆迁需要大量的资金投入，而项目开发周期拉长也需要占用大量的财务费用。因此，泛海的财务报表上高负债率与高毛利率显而易见。

由于泛海项目少且体量大，所以对单个项目的销售业绩依赖度较高。而泛海上海董家渡地块一旦产品大批量入市，为泛海带来的业绩增长也是相当可观的。广发证券的研究报告显示，随着上海董家渡项目10号地的一期入市销售，到2016年，泛海预计销售规模将会达到150亿到200亿元。

泛海方面此前对媒体表示，目前泛海正在加速旗下项目的开发，未来泛海的销售业绩也将迎来增长期。

房地产分析人士严跃进表示，客观地说，此类项目所在区域的土地增值空间非常大。所以开发商放缓开发节奏、坐等地价上升，有比较大的盈利空间。从其销售状况看，也符合目前高端置业群体的需求，后续增值空间也比较大。当然风险点在于项目开发周期过慢，可能也会失去在别的区域进行新项目投资的机遇。

然而，在分析人士看来，以低成本获取一二线城市核心区域大体量土地的先期优势支撑了泛海地产板块如今业绩的快速增长，但是这种模式是存在诸多弊病的。“泛海以低土地成本支撑的低周转、高毛利率的模式必将遭遇到瓶颈，随着地价上升和一二线城市核心区域土地匮乏，诸如上海董家渡旧改地块这样的优质地块的获取基本上已经不可能，因此泛海此后希望借此‘借地生财’的模式将难以为继。”

“去地产化”初露端倪

在业内人士看来，泛海此番豪掷百亿作为董家渡地块赔偿款，背后与其金控平台的转型不无关系。

从2014年开始，泛海就开始向 “以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”的发展目标转型。经历了近两年的快速发展，目前泛海全牌照金融控股集团初成。公司旗下拥有民生证券、民生信托、民生期货、正在设立“民金所”、泛海基金和泛海担保等子公司，保险方面已有民安财险，正在发起设立再保险及寿险。

“公司的战略转型已取得阶段性成果，下一步我们还将继续扩大金融产业版图，充分发挥产融结合的协同功能，使公司的金融资产价值在更大范围内凸现。”此前，在接受媒体采访时，泛海控股董事会方面表示。

而转型金融圈获得的成功也让泛海手中累积了可观的流动资金，这一切成就了董家渡地块百亿拆迁赔偿金支付的底气。而该地块巨大的升值空间，也让泛海借此生财的业绩可期。

而去年一年在地产板块几乎没有新的拿地动作的泛海，似乎让业界对其“去地产化”战略的发展看出些端倪。对于泛海未来是否推行“去地产化”战略等系列问题，记者在发稿时并未获得泛海控股董事会办公室方面的正面回应。但泛海董事会办公室在接受媒体采访时曾表示：“泛海地产板块目前的任务主要是去库存，现有的土地储备已经足够未来几年的开发。”