祈福服务频现业主维权 物业管理面积增长乏力

（原标题：频现业主维权，物业管理面积增长乏力祈福服务 频现物管漏洞）

丙申猴年到来之际，素有“中国第一村”之誉的祈福新村也加入了追逐物业蓝海的队伍，其开发公司祈福集团，将旗下祈福生活服务控股有限公司（下称“祈福服务”）推向香港资本市场。

与彩生活、中海物业、绿城服务等先行的物业公司大打“O2O”不同，祈福生活服务控股有限公司的招股书除了详述其物业管理业务外，还对其“零售和餐饮以及配套生活服务”重点着墨，将自己定位为“一站式生活服务供应商”。在祈福服务的计划中，该公司将为业主提供物业管理及生活服务，提升公司所管理的住宅区及周边地区的生活素质，并计划通过争取新物业发展项目及住宅区的服务委托，实现自然增长。

虽然梦想如此美好，现实却颇为骨感。相比于彩生活、中海物业、绿城物业等先行者，祈福服务的资产包并没有太大的优势。不仅自有物业管理面积增长乏力，影响力依旧局限在广州、佛山、肇庆三地，其重点推荐的零售与餐饮收益也不甚稳定，旗下祈福新村项目更是频现业主维权。

物业管理的规模之囿

据《中国经营报》记者了解，从2013年到2015年，整个中国有物业管理的面积已经从145亿平方米上升到了164亿平方米。据此前光大证券的预测，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿之巨。“物业管理是一片蓝海，在2016年会有更多的公司‘闻风而动’将旗下物业公司上市，并借助物业轻资产模式规避风险，提升利润率，以物业服务为接口，赚取增值服务收益。”同策咨询总监张宏伟对《中国经营报》记者分析称：“在这些意图通过资本市场得到重估的物业公司里，物业公司管理的规模、管理半径、区域影响力以及物业公司管理的体系，发展理念是否足够成熟都成为关键性因素。”

据了解，祈福服务的资产包和彩生活、中海物业、绿城服务等先行者有不小的差别，不仅囊括了传统的物业管理服务还涉及了零售和餐饮以及配套生活服务。

虽然内容多样，但相比于彩生活、中海物业、绿城物业等先行者，祈福的资产包并没有优势。根据祈福服务招股说明书披露，该公司物业管理服务涵盖广东省内12个住宅小区，签约558.6万平方米。截至2015年9月30日，祈福集团旗下的全部位于广东省内包括祈福新村、祈福水城、祈福辉煌台、祈福万景峰、祈福黄金海岸、祈福聚龙堡、祈福南湾半岛、祈福海岸等12个住宅区共有超过约45000个住宅单位，住宅建筑面积约542.2万平方米。显然，以祈福新村为主的上述项目仍然是祈福集团社区配套服务的唯一载体。

纵观该公司近年来的发展，祈福集团自有物业鲜少增长，目前其在售项目依然仅集中位于广州、佛山及肇庆。祈福服务也在招股书中坦承：“本集团尚未取得其他物业发展商开发的任何物业管理服务合同。”

“目前，祈福服务的物业多以中低端住宅为主。无疑，业主素质的参差不齐会为其管理带来不小的难度，也使得祈福服务收缴物业费面临一定的困难。而祈福新村的十余年管理过程中，祈福集团每次上调物业费都会面临业主大规模的抵制。”有了解祈福集团的市场人士如是称。

零售与餐饮能否成为新动力？

除了物业管理面积的增长乏力之外，祈福服务重点着墨的零售服务和餐饮也有值得深思之处。

据了解，得益于零售服务与餐饮服务的加入，祈福服务的整体利润率有了不少的提升。数据显示，2013年度祈福生活服务控股收益约为2.27亿元，2014年度微增达到2.37亿元。截至2015年9月30日九个月内，其收益约为1.94亿元，同比增长11%。在此期间，四大业务板块中，来自物业管理服务的收益分别仅占总收益的16%、18%、18%及19%；零售服务与餐饮服务收益占比最大，分别为39%与29%。

与此同时，祈福服务的整体毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，2014年9月底约35%增加至2015年9月底的38%，均分别由于餐饮服务部分的毛利率上升、配套生活服务的毛利率上升以及学校外教育服务的课程和收生数目增加所致。而最为核心的物业管理贡献能力偏小。

除了物业管理面积的增长乏力之外，作为祈福服务盈利能力“主力军”的零售服务部分也有所掣肘。一般而言，零售服务部分的盈利能力取决于维持足够产品供应满足客户需求，同时保持最优的存货水平，减少仓储成本。但在2013年、2014年以及2015年前九个月，祈福服务的商品存货结余分别为750万元、680万元，分别占资产总值的4.2%、3.5%及4.0%，零售存货周转日数分别为48日、41日以及42日。这将对营运以及营运能力有重大不利的影响。

业主频维权 管理有难题？

但对于一个即将上市的物业公司，管理面积增长乏力、餐饮服务和零售环境的不良仅是表象，其最为核心的物业服务能力才是资本市场、业主关注的焦点。而在这方面，祈福服务表现也差强人意，近年来更是频遭业主维权。

2014年4月6日，祈福新村（目前祈福服务所管理的最大物业）业委会发布了一份《关于管理费调整的相关说明》，再次宣布要涨物业费。但从2011年5月到2014年6月三年内已有两次涨价，升幅高达52%~79%，超出2014~2016年度广州住宅物业服务收费参考标准46%~77%。

此次涨价再次引来其业主的不满。不少业主认为祈福集团涨价的目的是为了避开“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的新规定。业主和祈福集团双方的矛盾也随之急剧升级，30多名业主联合起来反对涨价，并决定参选2015年祈福业委会的换届选举。从2014年7月开始，祈福新村有30多名业主组成竞选小组为竞选拉票，以此与祈福物业抗衡。

9个月后（2015年4月24日），祈福新村业委会换届选举开始投票，祈福物业让保安派发选票进行拉票，这些选票上已圈选好11个人。但依旧有业主认为，这11个人其实是物业安排的候选人。为此，祈福物业和祈福业主再次展开拉票大战。但选举的结果并未让业主满意，与此同时，也决定集体起诉业委会选举造假及续聘祈福物业。2015年11月，57名祈福新村（楼盘资料）业主集体起诉业委会选举造假及续聘祈福物业案于番禺区法院第九审判庭开庭。

但这仅是祈福物业管理漏洞的冰山一角，除了业委会选举、物业费上涨饱受非议外，祈福新村业主还时常因为祈福集团占用公共绿地改为经营、楼巴间隔时间长、小区消费贵以及电信基站等问题进行维权。

针对上述种种质疑，本报记者多次采访祈祷服务，但均被拒绝，截至发稿本报并未收到对方回复。