海南楼市：一半是海水一半是火焰

（原标题：海南楼市：一半是海水一半是火焰）

又到了一年一度海南旅游和地产最火爆的季节。海南现状如何？

“一半是海水，一半是火焰”。受访的业内专家这样评价海南楼市。

一方面是各大新项目如火如荼的开工上马，另一方面是库存压顶以及被加速淘汰出局的中小房企。

支柱产业库存压顶

CRIC研究报告显示，在2015年经济结构上，以旅游为龙头的现代服务业成为推动海南省经济增长的主要力量。全省接待游客总人数 4726.39 万人次，同比增长 11.2%；实现旅游总收入 474.43 亿元，增长13.6%。

2015年6月，海南省省长刘赐贵强调，要以国际旅游岛建设为总抓手，用切实举措有力推动12个产业发展，其中包括互联网产业、房地产业等。

在旅游业的刺激和政策导向下，海南经济发展高度依赖房地产投资。

CRIC向《中国经营报》记者提供的海南房地产研究报告显示，海南省1~11月固定资产投资总额（不含农户）完成2981.35 亿元，同比增长 11%。房地产开发投资和交通运输业投资继续保持较快增长，仍然是拉动全部投资加快增长的主要动力。其中，房地产开发投资完成 1539.16 亿元，同比增长 23.4%。锦城机构的数据显示，2015年全国房地产投资增速一路下行，从年初1月份的10.5%，下滑至年末11月份的1.3%。与此相反，海南地产投资增速却探底回升，在9月份劲升至25.2%后，企稳于11月份的22.8%。

然而，在海南省房地产投资增速逆势回暖之时，其库存压力也不容忽视。据不完全统计，目前海南全省房地产库存面积约3000万平方米，去化周期不乐观。

以海口为例，CRIC 提供的数据显示，截至2015年12月底，海口商品住宅库存770.66万平方米，按近13个月月均26.79 万平方米/月的去化速度计算，预计目前库存需要约29个月才能消化完。

而据当地知情人士透露，一边是去库存，一边是新增库存，如果动态计算，现实中的去化周期远超过相关报告给出的保守、静态数据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，海口去库存周期一直偏高源于房企投资非理性的狂热。大规模土地出让后，市场供应总体偏高。另外，即便有房屋成交，很多住房也没有太高的入住率，造成社区氛围不足。这些都会影响海口的楼市投资价值，换言之，会制约海口房价的上涨幅度。

有业内人士指出，海南楼市最大的问题就是没有产业或者说没有优质产业做支撑，建议后续土地出让等方面要有节制，不要全围在海岸线做项目，这样会使得供应量增大，而消化能力跟不上。

价格短期难涨 中小房企加速出局

中策房地产股份有限公司总经理胡建忠向记者透露，其熟识的多个开发商朋友为了度过年关甚至不得不亏本甩卖房子。

CRIC提供的数据显示，2015年9~12月，三亚市商品房均价分别为20167、19852、19550、19100元，呈现逐月下降趋势。严跃进置评，一方面是限购政策下投资投机客总体下降，另一方面是供应压力下房企主动进行降价。在此局势下，房企对新一轮投资将保持谨慎的态度。

在库存和市场不景气等多重压力下，中小房企正在加速出局。

据不完全统计，海南省大大小小开发商达2000多家。在海南部分市县，多个小型楼盘项目已停工，投资开发商已“跑路”。主要原因是资金链断裂，加之项目本身定位存在问题，使得这些中小房企还来不及喘气就已经落败。

有业内人士置评，海南众多中小企业虽然占有优质的地块和项目资源，但资金压力等均迫切需要引进实力企业合作。同时，众多已经深耕海南或初入海南的大型房地产企业，在2015年也做出了较大战略调整，不断加码旅游地产，引发了对中小房企项目的并购潮。大型房企扩张、市场集中度上升的背景下，运营能力较弱的企业业绩进一步萎缩，经营压力促使项目并购重组，“大鱼吃小鱼”仍将持续。

胡建忠表示，海南很多小开发商都在冒险冒进，操作失败了就是诈骗，开发商超过自己能力太多的事情不能做。他进一步提示购房者，在购买房产时首先要了解公司背景，查看五证是否齐全，有没有足够资金。

很多人到海南投资，是自住和投资两个需求混合在一起的。严跃进表示，从投资角度看，需要考察城市和地区的房地产周期运行，在价格底部进入总体风险会小，在价格高位进入则需要有耐心做长线投资的准备。