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负债高居不下 莱蒙国际无奈甩卖

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本报记者 赵思茵 广州报道

随着史上十年一遇的霸王级寒潮陆续席卷全国,在这个呼口气都能凝成一个大写加粗的“冷”字的冬天里,地产行业似乎也找不到一个温暖的地方窝着。

适才成交了一宗溢价200%地块的上海市场里,莱蒙国际却正在着手“卖儿卖女”。

1月18日,莱蒙国际公布,向融创中国出售上海枫丹3.0558%持股,现金代价1.07亿元人民币(约1.27亿港元),估计出售税前收益1.05亿港元。

值得一提的是,据此前公布的全年销售数据显示,莱蒙国际传统地产销售规模正逐步下降。2015年集团录得物业及车位合同销售约80.2亿港元,合计按年跌约22%,已售合同总建筑面积约39.6万平方米跌28%。重压之下,莱蒙国际似乎已经受到资金寒潮的影响。

资金的霸王级寒潮

“卖早一步”的优质项目

资料显示,上海枫丹持有位于上海市浦东新区的东郊地块,占地面积62.62万平方米,建筑面积为111.60万平方米,可售面积为101.01万平方米。

莱蒙国际手中的股权到手后,融创中国间接全资附属公司上海融创睿丰还将继续与卖方北京枫丹、深圳华顺以及深圳仲山分别订立股权转让协议,计划以人民币13.25亿元的总代价拿下上海枫丹合共37.855%股权及债权。

融创中国收购已屡见不鲜,该公司亦表态,集团一直坚持在中国市场的区域深耕战略,上海是集团核心战略城市之一。“相信收购事项将进一步增加在上海的优质土地储备,扩大集团在上海的市场份额,进一步确立集团在上海房地产市场的领先地位和巩固品牌影响力。”

值得玩味的是,在近一年国内转让的地产项目多在成都、西安等二三线城市,如上海这样的一线城市,常被视为“兵家必争之地”。1月21日,总部在厦门的禹洲地产以26.3亿元击退同为闽系房企的融侨地产,夺得闵行区马桥镇MHC10803单元25A-07A纯宅地,楼板价28972元/平方米,溢价率高达189.2%。

而莱蒙国际出手的项目也有不俗的市场前景。据了解,于2015年9月30日,目标公司的未经审核资产净值约为负人民币2448万元。2013年、2014年近两年的除税后的净利润分为人民币384万元、420万元。

是什么原因让莱蒙国际“逆流”甩开上海项目。对此,该公司并未讳言,声称出售上海枫丹股本权益约3.0558%的所得款约为1.27亿港元。接下来还计划将该等出售所得款项用作拨付集团的新投资及或偿还集团现有借贷。

资金吃紧、偿还债务似乎已经是老生常谈,事实上这也并非莱蒙国际首次出售资金状况甩卖优质项目股权。

2015年11月18日,莱蒙国际公司更是将全资附属公司TopSpringInternational(UK)Limited全部已发行股本的销售股份,及完成时销售贷款的利益,以1507万英镑(相当于约1.76亿港元)代价出售予Pure Jade Investments Limited。

被出售的目标公司为莱蒙投资英国房地产市场业务主体,主要业务为在英国开发房地产,其拥有Hatbox物业及MiddlewoodLocks物业。并于2014年12月31日,目标公司经审核资产净值约为454.58万港元。

巧合的是,这一项目也市场认为是“潜力股”。据英国房屋抵押贷款协会(Nationwide)数据显示,英国10月平均楼价达19.68万英镑,按月升0.6%,连升四个月,按年则涨3.9%。而经纬物业国际房产部项目经理陈咏芝也建议投资者考虑曼彻斯特及利物浦市的物业。原因是,这两地租金回报率可分别高达7%及10%,而曼彻斯特楼价虽于近两年暴升达50%,但区内陆续有大型基建上马(中英最新合作的20个项目中,6个就位于当地),可再刺激地价房价。

显然,这又是一块肥肉,倘若持续持有将为莱蒙国际带来不小收益。但莱蒙国际却再次表示出售事项将确保集团可改善集团的现金状况,还将更配合集团在物业发展业务领域的业务策略。

此外,2016年1月12日,莱蒙国际间接非全资附属公司海吉星投资、海吉星建设及津俊投资交还天津静海区三宗土地予政府,并获3.16亿元人民币补偿。2014年9月和2015年一季度,莱蒙国际先后将其莱深圳莱蒙都会40%股权、深圳水榭春天半数投资权益出售,收益分别为7793万港元和2.06亿港元。公司适时甩卖效益不好的项目被认为果断止损,而在未达到最大收益时提前甩卖优质项目则常被戏称为“卖早一步”。

而在莱蒙国际诸多“卖早一步”的动作背后,却是其承诺解决的资金难题。

2013年莱蒙国际共花费80余亿港元先后拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六个项目,这导致莱蒙国际净负债由2012年年底的67.5%上升近四十个百分点,超过100%。为此,在2014年3月底香港召开的业绩会上,莱蒙国际表示2014年会将净负债比下调至85%。

但随后的高频度扩张却使其负债高居不下。2014年12月31日,莱蒙国际负债率为81.6%,尚在85%以下。彼时,在该公司154亿港元的债务中,87.27亿港元将会在一年内到期,60.23亿港元则在1~5年内偿还。贸易及其他应付款项为151.06亿港元。现金及银行存款账面值为97.03亿港元,较2013年减少4.7%,这其中很大一部分将可能在一年内随时用来还款。

到了2015年6月30日,莱蒙国际的净负债比率再次回到93.3%的高位。其中,流动负债和非流动负债分别高达252.7亿港元和82.88亿港元,但现金及现金等值项目却由2014年同期的63.75亿港元下降至29.79亿港元,公司权益股东应占也亏损约4880万港元。

为了实现其两年前许下的“降负债”承诺,莱蒙国际除了卖项目外还开始自己的融资和促销售之路。

2015年5月29日,莱蒙国际宣布了年内首个融资计划。公告称,莱蒙国际已于当日交易时段后与认购人订立认购协议,拟发行本金额为人民币9.9亿元的票据。公告显示,该笔票据年利率为10.595%,期限为三年。认购所得款项净额约为人民币9.69亿元,将用于该集团一般营运资金及清偿集团债务。

12月29日,莱蒙国际再次分两批发行合共2亿美元可换股债券,每股兑换价为3.8289元zb2较于最后交易日在联交所所报股份收市价有溢价约9.4%,集资所得款项用作一般企业用途、债务再融资及或业务发展。

但在现金流的重要源头——物业销售的方面,莱蒙国际却依旧不够给力。

2015年,莱蒙国际录得物业及车位合同销售约80.2亿港元,其中约78.2亿港元来自物业合同销售,约1.9亿港元来自车位合同销售,已售合同总建筑面积约39.6万平方米跌28%,合计按年跌约22%。

倘若加上认购未签约销售总额约5.0亿港元,莱蒙国际合同销售共约85.2亿港元,但依旧不及2014年的106.8亿元港元。

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