新湖中宝再押注上海旧改项目 陷"囤地生财"漩涡

（原标题：陷“囤地生财”漩涡 新湖中宝再押注上海旧改项目）

在上海土地市场持续火热的当下，新湖中宝股份有限公司日前（以下简称“新湖中宝”）正在试图用收购方式曲线补仓上海土地储备，而此前一度大幅收缩地产业务的新湖中宝再次成为业界关注焦点。

新湖中宝于2015年12月22日发布公告称公司以2.4亿元收购上海虹口一宗2.15万平方米宅地并支付7.2亿元拆迁保证金。该地块毗邻公司旗下在售在建项目新湖青蓝国际，并与新湖青蓝国际一样属于旧改项目。同时又以5.72亿元购入上海众合持有的上海闵行区虹桥绿谷广场C幢。基于此，新湖中宝用15亿元完成了其对上海地产板块的曲线补仓。

“能在离自家项目这么近的距离拿下地块，还真是不容易。”面对着新湖中宝这一“取巧”的补仓之举，上海中原地产咨询总监宋会雍对“过低的拿地价及高达7.2亿元的拆迁保证金”表示出一定的疑虑。

梳理新湖中宝此前相关项目资料，公司以土地拆迁为由“借地生财”“惰于开发”的相关媒体报道一直存在。而毗邻该新收购地块的新湖青蓝国际项目此前开发近十年未动工。

对于该公司相关2.4亿元竞得上海虹口宅地的相关问题、公司新湖青蓝国际项目以及温州平阳西湾围涂区块三幅地块等囤地开发的消息相关事实，《中国经营报》记者于2016年1月14日致函致电新湖中宝证券事务代表高莉，并于2016年1月21日与对方沟通采访函内容的回复，上述工作人员以领导不在为由，明确表示不予回复。

根据易居克而瑞分析机构数据，刚刚过去的2015年新湖中宝地产板块业绩为110.8亿元，未完成此前制定的132亿元的年度销售计划。

热衷“旧改毛地”开发

易居克而瑞近期一份报告指出,受土地资源稀缺性等因素影响,一线城市土地“热度”或仍将持续。上海就是典型的代表。

在上海，新湖中宝热衷于“旧改毛地”项目的开发，相关媒体报道资料显示，新湖中宝自2001年进入上海以来,已共有三个住宅项目,均为旧改毛地。

而在土地投资方面，新湖中宝2015年以来拿地均是通过一二级联动获取，主要集中在温州市平阳县西湾围涂区，合计土地面积28.26万平方米，建筑面积53.68万平方米，地价12.72 亿元。目前，公司土地储备超过1000万平方米，且成本较低。这与公司一贯热衷一线城市旧改项目以及一二级联动获取土地不无关系。

对于一线城市的旧改项目，浸润房产行业多年的资深人士韩云霞表示，随着一线城市土地市场竞拍的白热化，越来越多的房企开始曲线补仓，其中上海也是房企竞逐旧改项目的焦点。例如总部在宁波的银亿，总部在南京的郎诗等等都努力在上海获取旧改项目，当然新湖中宝也是其中的例子。我认为这些房企实际上是在“赌”，“赌”旧改项目的机会，比如土地转性的机会，或者其他一些隐性的补偿机会。

“旧改这条路走得不容易,需要高层的前瞻和团队的坚韧。”新湖中宝上海项目负责人近期在接受相关媒体采访时说,一边是不断上涨的土地增值收益和商品房售价,另一边是同样上涨的资金成本和动迁房安置房售价,对于旧改地块,开发商最看重的是速度和成本之间的平衡。

对于近期曲线补仓的地块，在此前新湖中宝的公告中指出：“此次补仓获得的上海虹口地块位于上海核心地区，土地资源稀缺，增值潜力大，能进一步增强公司在上海区域的土储及赢利能力，提升公司经营业绩。”而对于该地块较低的拿地价格，新湖中宝方面并未做出解释。

对此，《中国经营报》记者致电致函给公司相关部门负责人，截至发稿时，未收到回复。

对于新湖中宝此次收购的虹口优质地块的较低的价格，我们可以从其交易公告中窥得一二。关于上海玛宝“资不抵债”的数据，或能从侧面说明该地块遭“贱卖”的原因。截至2015年11月30日，以房地产开发经营，销售建筑、装潢材料为主营业务的上海玛宝总资产2055.45万元，总负债3199.78万元，净资产-1144.33万元。当然，新湖中宝需要支付的7.2亿元拆迁保证金也给公司后期开发建设带来压力。

或涉捂盘 2015年度销售目标未完成

根据新湖中宝三季报内容，2015年1~9月，公司合同销售收入72.97亿元，同比增长43%；合同销售面积72.75万平方米，同比增长70%；结算面积46.07万平方米，同比增长101%；结算收入42.13亿元，同比增长115%。

值得关注的是，新湖中宝2015年前三季的新开工面积则同比大幅下降72%至29.82万平方米，基于此，外界有声音认为这是新湖中宝收缩地产业务的例证。

根据此前观点地产的报道，2010年至2014年，新湖中宝的拿地面积呈现出逐年递增态势，但在2015年前三季度则出现大幅下滑，仅约为2014年的五分之一，对应拿地金额也出现腰斩。

第三方机构的统计数据显示，2015年1~11月，新湖中宝实现地产销售面积88万平方米，销售金额100亿元，同比均实现较大幅度的增长。整体来看，公司在长三角区域、沈阳以及天津等城市的销售表现均较2014年有明显改善。尽管如此，根据广发证券研报数据显示，新湖中宝2015年全年完成销售业绩110亿元，与此前制定的132亿元的销售目标，有比较大的差距。

而此前，新湖中宝地产板块在上海的押宝之作新湖青蓝国际项目被视作公司年度销售目标完成的保证。

一位不愿具名的易居克而瑞高级分析师分析表示:“我只知道新湖青蓝国际这个项目原本计划是卖30多亿元的，之前拿到预售证的房子只推出了一半，另外一半没推的原因不清楚。”

“个人觉得如果是可以卖掉的，应该会尽量先卖掉吧，而且还是在年度销售目标没有完成的情况下。”上述人士置评。

而2015年12月23日记者走访新湖青蓝国际项目，也从销售人员口中得知，项目原定于年底的加推暂停，预计会在2016年上半年进行加推，并提高销售价格。以此，业内人士认为，新湖中宝新湖青蓝国际项目有“捂盘惜售”之嫌。

对此，易居智库中心研究总监严跃进指出：“新湖中宝上海闸北项目推迟推盘节奏，实际上是对上海市场看好的一个体现。

尤其是从上海2016年房地产市场的表现来看，价格层面会继续上涨，能够进一步增加此类货源的货值。从这个角度看，新湖中宝也希望通过延缓推盘节奏，来获取一个更好的销售业绩。当然需要注意的是，目前深圳已经在购房政策上略有收紧，上海2016年可能在限购政策上也会有收紧或者说更加严格的做法，这个可能对于预售购房的模式会有一定的冲击，是违反相关规定的。”

囤地疑云

对于新湖中宝囤地的消息，大都与其旧改拆迁缓慢，惰于开发有关。

记者梳理上海旧改地块资料发现，这些旧改地块开发的住宅项目,均位于市中心核心地段,有的还是内环的绝佳稀缺位置，在地理位置、交通条件、周边配套等方面有明显优势,虽然均属中高端楼盘,但凭借自身的稀缺性,入市往往形成热销。而目前在建在售的新湖青蓝国际项目就是其中的典型。

一家港资企业驻上海办事处高管曾经表示：“不少旧改‘毛地’项目体量大，开发建设周期长,动迁过程又充满不确定性,开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临巨大考验。目前上海市区类似‘毛地’项目多达几十个，但在旷日持久的征收、开发过程中,许多项目已多次换手，因种种原因中途退出的开发企业不在少数。”

以新湖中宝为例，其位于原闸北区的青-12地块旧改项目,于2003年8月签订土地出让合同。历时13年之后，项目一期依然在建设之中，而二期项目动迁项目还未全部完成。根据相关媒体报道，新湖中宝此前在上海开发的两个项目开发时间都长达10年左右，并数度爆出“囤地”新闻。

尽管旧改项目并不好开发，在业界看来近年来青睐玩金融的新湖中宝更在意的是“借鸡生蛋”。

根据券商研究报告，新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。一家地产研究机构的资深人士告诉记者：“据我了解，新湖中宝目前在全国囤积了大量土地，大部分土地与他人采用股权合作方式，用囤积的土地抵押贷款，有‘借地生财’之嫌。”

近年来，《第一财经日报》《时代周报》等媒体相继报道了新湖中宝公司涉嫌囤地生财的事件，而相关电视栏目更是以新湖中宝上海项目为切入做过关于“新湖吸金术”的报道。

对于此前新闻报道显示新湖中宝在温州平阳西湾围涂区块三幅地块以及上海奉贤等地块囤地开发的质疑，《中国经营报》记者数度联系新湖中宝方面核实相关信息，新湖中宝证券事务部方面在确认收到采访函后明确表示不予回复。

对此，严跃进置评：“拿拆迁地块，当然也不会去做亏本买卖。实际上一方面也是尝试走土地一二级市场联动开发的模式，另一方面也是希望保持和地方政府较好的关系。当然，拆迁地块上项目的开发节奏慢和企业本身坐等地价上升、受困于较高拆迁成本等因素是有关系的。”