北京大兴楼市三分天下:改善、商住、豪宅各自划定区域

（原标题：北京大兴楼市三分天下:改善、商住、豪宅各自划定区域）

“土地热，楼市冷”。沉寂了2015近一年的大兴楼市在今年有望再度成为楼市的热点。这一切也是源自那些曾经备受瞩目的成交土地，将在今年销售面市。

记者从北京市国土资源局网站了解到，在去年大兴接连推出10宗地块，均受到保利、金融街、旭辉、绿地等各大房企的疯狂争夺，总成交金额超过了110亿元。业内当时便有声音，五环外区域楼面价集中超过3万元/平方米，未来住宅价格或将突破6万元/平方米。高价地的不断成交以及北京第二新机场的建设，无疑将再次激发大兴楼市的需求。

羊年土地多 猴年入市忙

对于传统的新房热卖区域——大兴来说，在2015年的销售数据并不显眼，其原因就是在于供应量的减少。自去年年初开始，大兴楼市的供应量就已经显得供不应求，而在全年的时间中，仅在旧宫、德贤路、义和庄附近才算有着比较稳定的供应。但在此前的天宫院、生物医药基地等区域则鲜有新的项目入市。

然而，大兴低供应的局面有望在今年得到缓解。这一切也依靠着去年的土地拍卖。去年6月25日，当时北京土地市场已经断供50日，而恢复供应后推出的7块土地都位于大兴，使得区域成为焦点，短短9天内，大兴七块土地都以高价成交，共吸金84.75亿元。在去年年末，北京大兴再度成交3幅土地，总成交额83.5亿元。

单年10块土地的入市量也让大兴成为了去年土地市场中供应土地最多的区域之一。而按照开发的周期计算，这10块土地都将在今年下半年亮相。

刚需渐退台 中高端登场

然而，土地的大举入市并非是今年大兴土地所展现的唯一特点，土地价格的水涨船高也成为了不得不去关注的特点。

据了解，在入市的10块土地中，引发最高关注的当属12月入市的大兴旧宫镇地块，挂牌出让起始价为27.5亿元，这也是12月份来首宗商品住宅用地。该地块吸引了包括金隅、中铁建、中铁、龙湖首开等在内的7家房企现场竞争，最终中铁置业以44.2亿元的总价获得，溢价率达到61%。据业内人士测算，该地块商品住宅部分折合楼面价3.6万元/平方米，这一楼面价也刷新了旧宫的地块价格，成为大兴区域单价最高的地块。该地块未来售价预期将达到7万元/平方米。

据记者了解，该地块楼面价已超过周边在售项目价格。目前该地块所属区域内在售项目中南湾目前报价在31000元/平方米左右，另外旧宫区域靠近四环的还包括首开保利熙悦诚郡、国韵村、中冶德贤公馆等项目，售价在4.1万—4.6万元/平方米之间。由此可见，大兴在今年的面貌也将从传统的刚需区域转向中高端方向。

三大板块分 类型各不同

但对于大兴来说，高地价下使得大兴所提供的产品有了改变，但对于购房人来说，大兴在今年的区域定位将会变得越发清晰，所提供的产品也将更加丰富。

受到土地价格的影响，大兴即将划分为三大区域，而每一区域所提供的产品也将更具特点。

首先，在瀛海及庞各庄区域，土地的成交价大约在1.5万元—2万元/平方米，其最终入市的价格及产品可能将为3万元—4万元/平方米的改善户型。

在生物医药基地，受到供应土地大多为商业性质的影响。在义和庄至生物医药基地这一区域之间，今年所能供应的产品则多属于商住类的刚需产品。

最后，在大兴土地拍卖最热点的旧宫区域，这里的土地或将打造成为城市豪宅类产品。

由此可见，大兴在今年无论是从供应还是产品的类型都会给予购房人更多的选择。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，去年大兴土地市场的兴起源于大兴瀛海地块。最终旭辉地产以2.25亿元力挫永同昌，尽管价格不高、面积不大，竞得大兴瀛海地块，但是获得这块地实在是不容易，经过72轮才最终竞得。在年底，大兴又出现了区域内新的“地王”，这足以看出大兴已经成为了开发商所追捧的热土。而在以前，大兴的缺点在于配套，但随着近两轮6年城南投资计划达7000多亿，基础设施、配套条件逐步完善，已经让城南成为楼市的需求热点。不仅是在配套上大兴的短板正在消失，伴随着大量品牌开发商的入驻，区域内的小环境也正在改观，这里自然而然也将成为北京楼市的下一个热点。本报记者 徐楠