农工商重组变身光明地产 重组更名后拿地势头强劲

（原标题：重组更名后拿地势头强劲 农工商重组变身光明地产 双重挑战解决待考）

12月15日，光明房地产集团股份有限公司发布公告称，以10.38亿元成功竞得浙江省绍兴市镜湖新区中心区8-2号地块及8-4号地块，两宗地均为居住兼商业用地。此前的12月8日下午，光明地产宣布，其全资子公司农工商房地产（集团）有限公司成功竞得上海松江区一动迁安置房地块，成交价约为1.78亿元。

12月份，刚刚更名的光明地产即展开了强劲的拿地势头。

12月初，身为知名食品与快消企业光明集团旗下的重要业绩支撑板块，农工商房地产（集团）股份有限公司终于通过重组海博股份（600708.SH）实现登陆资本市场并更名为光明地产。这家活跃于泛长江三角洲区域的国有企业在全国并不知名。目前其开发的项目超过一半聚集于三四线城市。

此前作为农工商房地产董事长张智刚公开要确保公司上市，要解决“高负债、高存量、高成本”的“三高”现象。这种表述意味着目前光明地产依旧存在财务指标问题。有长期观察农工商房地产的分析师对《中国经营报》记者评论说，公司重组上市之后短期的挑战是能否实现当初的业绩承诺以及能否顺利整体转型。

农工商变身光明地产

肇始于2014年初的决策在2015年末落地——海博股份经过重组后变身光明地产。顾名思义，光明地产的背后是知名食品与零售企业光明集团。这是一家上海国资委实际控制的国有企业。

2014年初，经过长期重大资产重组而停牌的海博股份发布重组公告称，通过资产置换及以8.96元/股价格向相关方发行股份购买资产，注入农房集团100%股权和农房置业25%股权。置入资产方面，农房集团100%股权评估价值为79.14亿元，农房置业25%股权评估值为0.79亿元。上述交易完成后，海博股份将转变为现代物流与房地产业务并行的双主业上市公司。

本次重组完成后，上市公司在保持现代物流业务持续发展同时，将发挥房地产业务的专业化优势、土地资源优势以及物流与地产的协同优势，推进住宅地产、物流地产、养老医疗地产、商业地产等新型业态。

农工商房地产在上海本土颇具名气，但是在全国难算出众。这家成立于1988年的国企目前主要布局江浙沪地区，业务以住宅开发为主兼具商业地产与物流地产。2014年农工商房地产总裁沈宏泽曾对外宣称目前全国有4600亩土地未开发。

在2014年，农工商房地产董事长张智刚在接受媒体采访时认为，公司在上海仍然有很多已签购或即将签购的土地储备待开发，其中部分也将于年内开工。只是由于本次预案的资产评估基准日截至2013年末，并没有包括公司2014年获得的土地储备。2014年6月，张智刚对媒体说：“目前上市并不是最好的时机，如果晚一年，相信农工商房地产的估值超过100亿不是问题。”

以房地产资产进行置换重组的做法让一些持有股票的小股东并不理解，他们认为在中国房地产进入白银时代之后资产价值的前景不再如从前炙手可热，同时一些房地产上市企业开始剥离房地产业务转入体育、文化等领域发展。有人甚至提出应该以高科技等新的概念进行重组。

房地产行业的观察家和分析师们却并不这样认为。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东评论说：“转型不一定成功，不转型不一定失败。传统房地产行业不一定不能持续盈利，而新兴的行业不一定可以实现盈利。”

光明集团新闻发言人潘建军在接受记者采访时评论说，这意味着集团看好房地产板块的信心。“同时这也是提高集团资产证券化率的措施。而其他业务则分别诸如相关上市公司，比如奈叶资产和肉业资产分别注入光明乳业（600579.SH）和梅林股份（600073.SH）。”

上市后的双重挑战

对于熟悉农工商房地产的观察家们来说，这家房地产由于长期大规模从事保障房项目建设导致利润率持续低迷。而今年来的大规模扩张也让其背负高负债、高库存、高成本的“三高”压力。

农工商房地产集团董事长张智刚曾在今年公开表态称，要确保公司上市，要解决“高负债、高存量、高成本”的“三高”现象。

潘建军对记者说，房地产业务是光明食品集团主营业务，上市目的之一是通过资产证券化提高房地产业务市场竞争力，通过融资手段降低资产负债率。

目前农工商房地产全国在售项目有47个，其中大约一半项目位于三四线城市，比如山东菏泽、临沂，安徽宿州和池州等地。这些项目中的很大一部分都是在2013年至2014年初的土地扩充中吸纳所得。

当时有观察家评价说，这是农工商房地产激进表现。随着政策与宏观经济的不测风云，农工商布局与三四线城市中的项目与其他房地产商一样面临较大的去化压力。

农工商房地产内部某三线城市职业经理人在公开的讲演中说，集团在2013年实施全国性发展战略，在长三角区域三四线城市拿下不少土地进行房地产开发。当时的地价不便宜，开发成本不低，市场销售不景气，企业经营步履维艰。加上2015年三四线城市房地产形势更加严峻，供应市场的地价成交价格明显下降，导致销售价格竞争更加白热化。

众所周知，近期全国楼市的“去库存”问题已经被中央多次提及。而去化困难的压力则主要集中于三四线城市，窘迫的环境压迫房企重回一线城市。艰难的去库存意味着资金回笼缓慢以及负债率高企。

张化东评论说，未来光明地产在土地储备以及资源整合等方面具备优势，但是也面临承诺业绩以及整体转型等的双重挑战。

重组文件显示，如公司于重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度,实现的净利润低于预测金额,则将以总价人民币1.0元直接定向回购股份并注销的方式对上市公司进行业绩补偿。农房集团2014到2017年预测扣非后净利润分别为6.06亿元、9.08亿元、12.52亿元及13.53亿元。农房置业25%股权2014到2017年预测扣非后净利润分别为0.81亿元、0.53亿元、0.30亿元及0.15亿元。

公开数据显示，2011至2013年农工商房地产营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、110亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元。

公司董事长张智刚曾对业绩解释说上市前公司作为国企承担社会责任前头开发了很多保障房项目。在上市之后，公司将更市场化运作，减少保障房项目在公司整体业务中的比重至15%左右。

而另一挑战则是能否实现整体转型。观察家们认为，为了治愈“三高”等顽疾，光明地产未来或将收缩精耕上海。

母公司集团发言人潘建军对记者表示，光明集团将进一步体现内部资源协同，“有信心打造好养老地产和物流地产业务。”

但是从重组之初一些评论便认为养老、物流等行业目前尚未培育出成熟的盈利模式之前，转型后的农工商地产的盈利能力尚不确定。上市公司光明地产董秘办公室并未就相关问题回复。