远洋地产转型或提速 股权再生变

（原标题：股权再生变 远洋地产转型或提速）

万科的接连涨停不仅让先前数次增持的前海人寿赚得盆满钵满，也使得其他险资在低估值的地产股前蠢蠢欲动。

继12月7日以77.82亿港元买入南丰集团持有的远洋地产20.5%股本后，安邦保险再次耗资32.56亿港元大手笔买入远洋地产6.51亿股。完成该次增持后，安邦合计持有远洋地产29.98%的权益，超越中国人寿之前29.3%的持股比例，成功上位为远洋地产的第一大股东。

险资围猎低估值地产股已经屡见不鲜，但相比于万科的草木皆兵，拉开股权保卫战不同，远洋地产却淡定如斯。

买卖四方的利益纠葛

12月7日晚间，远洋地产发布公告称，该公司主要股东南丰集团于12月4日按5.05港元/股的价格，转让所持远洋地产股份15.41亿股予险资巨头安邦保险集团及其投资企业。交易结束后，南丰集团仍将持有6000万股份，约占远洋地产已发行股本约0.8%，而安邦保险则紧随中国人寿之后，成为远洋地产第二大股东。

才成为第二大股东没几天（12月16日晚间），安邦保险再次耗资32.56亿港元继续增持远洋地产6.51亿股，占远洋地产总股本的8.67%，增持的成本为5港元/股。合计持有远洋地产29.98%的权益，超越中国人寿成功上位为远洋地产的第一大股东。

值得注意的是，安邦所买入的远洋地产股份数量与日前九龙仓22亿港元沽出的股份数相当，极有可能为九龙仓所言的“第三方”。

事实上，险资围猎低估值地产股已经屡见不鲜，但相比于万科的草木皆兵，拉开股权保卫战不同，远洋地产却淡定如斯。对此，有资本市场人士对《中国经营报》记者称：“第一次大股东的变更，很可能是远洋、安邦和九龙仓、南丰的协商结果。相比于险资的乐观，港资企业南丰集团和九龙仓相对要悲观。”

在担任第二大股东期间，南丰尽职尽责，在远洋地产的扩张期献计献策献项目。2013年，南丰将自身拥有的北京、大连两项目，交由远洋地产全权开发。2015年4月，南丰再次将香港将军澳日出康城6期项目40%权益，以13.42亿元人民币出售给远洋地产。远洋地产借此在香港房地产市场再下一城，相比于中海、禹州、世茂等高成本进入香港市场要轻松许多。

但事实上，这位任劳任怨的前任第二大股东——南丰集团却在此笔投资中收益平平。据中国国际金融公布的数据显示，南丰集团2010年入股远洋地产以来，总预计股本回报率仅为12%左右。并且考虑到南丰集团此次资产出售是在公司刚刚售出三亚项目（出售给远洋）的情况下完成，南丰此举可能意味着公司正考虑退出内地房地产市场。如果事实果真如此，远洋地产有望可以购下南丰集团丰富的投资性物业项目储备。

“相比持有远洋地产29.3%股权的大股东中国人寿，南丰集团所扮演的角色相对被动。中国人寿不仅对远洋地产给予融资支持，同时在多个战略层面也对公司给予大力支持（如共同探索养老地产、投资性物业以及海外投资等领域的机会）。”中国国际金融还如此直言评价道。

而另一沽出股份的九龙仓也明确表示将收缩内地投资战线。8月19日，九龙仓集团有限公司第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥称：“九龙仓目前进入内地15个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。”

但相比于港资企业的悲观，险资安邦保险却对数个地产股显示出势在必得的决心。其在首次买入远洋股份后，便宣布已累计斥资70亿元增持约4.38亿股万科A股。与此同时，安邦保险还分别持有金地集团20%的股份、金融街20.8%的股份以及金风科技1.37亿股。

对于险资的数次增持，金融与证券资深评论人黄立冲则对记者分析称，“很多行业现在很难投入进去有立竿见影的效果，而地产在众多的行业里面，虽然有所饱和，但是强势的地产公司，仍然能够达到稳定回报。尤其是在一些优势的区域或者是刚需区域布局的地产公司，都有可能得到险资的青睐。远洋地产在广深拥有大量的土地储备，而这些区域不断增长的房地产市场也保证了险资日后的投资回报。”

相比于安邦的高冷，当事人之一的远洋地产同样淡定。在公告称，安邦保险集团近年在保险、金融、地产等领域发展迅速，具有强大的资本实力和丰富的投资经验，其入股远洋地产，亦是对远洋发展前景的肯定。“公司将尊重股东方出于自身考量作出的决定，此次股份转让不会对公司日常运营产生影响。”

包括申万宏源、美银美林在内的券商也表示看好此次远洋股权结构的变动。其称，保险企业投资于房地产企业，能取得不少协同效应。此次股权转让将令远洋地产的股东结构进一步夯实，有利于公司未来的长期发展。

远洋地产转型或提速

从2013年开始，远洋地产和众多谋求转型的房企一样，也踏上了寻求增加利润、新营业支柱的道路。2013年5月，远洋地产宣布正式进军养老地产，并表示将在北京亦庄远洋天著内试点养老地产，与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营养老产业项目——“椿萱茂·凯健”。

近日，远洋地产高层接受采访时表示，集团计划在3~5年内完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

2014年，远洋地产开始着手调整库存结构。不仅先后剥离了秦皇岛的远洋·海世界、杭州的远洋·大河宸章及上海的远洋·香奈印象等多个毛利相对较低的项目，还将黄山的远洋桃花岛和中山的6个项目列入剥离榜单中。与此同时，2014年土地市场较为冷清时，远洋地产还曾耗资210亿元拿地464万平方米（按权益建筑面积算）。其中88%（按价值算）和41%（按建筑面积算）位于一线城市。2015年上半年，该公司再次通过并购等手段共获取广州、杭州、南京等一线城市和核心二线城市的9个项目，总规划面积达160万平方米。

转型还在继续，今年年中，远洋地产董事局主席、总裁李明在跟投资者交流时更是透露，公司在规模发展上仍有相当的空间，销售规模将在未来三至四年内翻番至800亿元的目标。而在这个800亿元销售中，广深区域将是最重要的增长极之一。

12月3日晚，远洋在广州布局的首个项目远洋天骄正式亮相。该项目正是远洋地产于2015年1月27日，以底价27.9亿元摘得的广州天河区元岗路粤隆客车厂地块。据远洋地产方面介绍，远洋天骄占地面积9.4万平方米，总建筑面积23万平方米，项目涵盖住宅、高端商务办公、公寓及社区底商，一站式大型商业综合体、公园、幼儿园、小学等业态，预计2016年3~4月份开盘。

随着广州项目的落子，远洋还宣布了该公司新调整的战略。据李明透露，远洋的五年调整计划已经提前一年开始，2014年底已经全面撤出三四线城市，现在所有项目基本都是集中在一二线城市。“远洋地产在华南地区已经布局了广州、中山、深圳三大城市，广州是公司最新进入的主要城市，公司看好广州、深圳的前景，未来还将加大这些区域的投资。”

此外，远洋地产还于“房价疯涨”的深圳储备了货值超千亿的旧改项目。于深圳蛇口和龙岗区有5个总建筑面积约为100万平方米的旧城改造项目，于宝安和南山区有约300万平方米的旧改项目正处于谈判阶段。

但这看似大刀阔斧的转型，却有着难以启齿的艰辛。一线城市土地成本水涨船高，频频爆发地王；而养老地产也因为在国内盈利模式尚未清晰而被视为“烧钱”行业，不仅需要更大的资金投入和更长的回报周期，仍需要不断探索养老地产多元化发展。为了支撑转型扩张以及远洋的多业态发展，远洋地产不得不在近两年内频繁举债。

2014年7月发行12亿美元债券，并创下当年中国地产行业美元债发行的最大规模。2015年1月，远洋地产发行一笔双年期高级债券，包括5年与12年两个年期，分别发行7亿美元及5亿美元，融资总额共计12亿美元。2015年8月，远洋地产再次获中国证监会批准，发行最高金额达人民币100亿元公司债券。首期50亿元的公司债将分为为期5年、7年和10年的公司债券，息率分别为3.78%、4.15%及5.00%三个品种。

截至2015年上半年，远洋地产现金资源总额为174.36亿元，总有息负债为486亿元（计入4亿美元公募永续债），较年初的481亿元上升11亿元和5亿元，净权益负债比因此从76%小幅下行至72%水平。净借贷比率为63%，比去年年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。

另一方面，受制于库存调整的影响，远洋地产的营业额、毛利率均出现不同程度下降。数据显示，2015年上半年该公司营业额为人民币151.07亿元，较2014年同期的人民币178.40亿元下降了15%，公司核心盈利同比下降13%。毛利率方面，继2014年21%的历史最低点后，再度下探。

值得庆幸的是，如今多了安邦这一金主，远洋在转型方面会轻松不少。资金雄厚的安邦可谓货真价实的土豪，不仅为远洋地产的转型提供资金背书，还将成为其在探索养老地产的又一小伙伴。而事实上，2009年中国人寿入股远洋之时，远洋就曾明确表示过是为了企业的养老产业发展。