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瑞安分拆上市计划一拖再拖

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近日,一则消息将瑞安房地产(以下简称“瑞安”,00272.HK)再次推上台面。瑞安发布公告表示,日本三井不动产行使其一号选择权,据此,公司将以1.77亿元人民币向三井回购佛山岭南天地住宅项目权益,瑞安所持权益将由51%增至全资拥有。

回望今年年初,瑞安集团董事会主席罗康瑞表示,“力保中国新天地2015年下半年IPO。”回购股权,是否在为其下一步IPO做准备?这无疑平添一丝想象空间。

盛宴之后

故事还要从上世纪80年代说起,1984年瑞安初到内地,在罗康瑞的创业蓝图里,并列着建筑与房地产,在1980年后的十年间瑞安集团仍是默默无闻,组建瑞安建筑公司,所打造的业务范围涵盖地产、建筑业、建筑材料、饮食娱乐多个方向。

2002年,上海的旧城改造项目“新天地”全面开业,给瑞安带来了巨大的盛宴。新天地项目取得非凡成功,将石窟门建筑旧区改造成了集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的高端休闲步行街。此后,罗康瑞将这一模式复制到了武汉、重庆等主要中心城市,在这些城市的中央商务区进行项目开发。

鉴于此,2011年,瑞安营业额达到84.8亿港元,净利润34.2亿港元。

彼时的瑞安风光一时无两。但在随后的2012年瑞安业绩开始滑坡,全年录得营业额为48亿港元,下跌43%;净利润20.29亿港元,下跌41%;不计投资物业重估收益盈利为2.01亿港元,大跌达87%。合约销售额仅为57.32亿港元,远低于120亿港元的年度销售目标。到2014年,瑞安营业额61亿港元,下降23.26%,净利润-13.7亿港元,跌54.56%。

罗康瑞在向股东表达歉意后,开始了重振瑞安的尝试。2013年宣布分拆中国新天地独立营运,并寄望于通过此等动作来加强资金周转和盘活资产。也正是这一年,瑞安业绩有了比较明显的起色。但2014年市场表现让瑞安再次陷入尴尬,当年瑞安录得合约销售按97.5亿元,较2013年同期的166.14亿元减少41%。

另一方面,虽然瑞安在上海的成绩就是来源于旧改,但是也有其他港资高层对于瑞安的做法持怀疑态度,旧改的不确定性导致了大量的资金沉淀,其项目周转情况不太乐观。值得注意的是,2014年瑞安的资产周转率为9%,而行业的平均水平为27%。

“去年公司资金的周转速度相当低。”瑞安方面透露,由于缺乏可销售的项目,去年公司的周转率只有9%。

在集团的业务比例中,商办项目比例近六成,其中办公楼占比32%,零售商业项目占26%;而周转速度较快的住宅占到36%,然而住宅的销售业绩也不理想。

瑞安披露的信息显示,公司重庆天地和上海创智天地项目去年销售收入分别下降了75%和92%。上述两个项目2013年为瑞安贡献了近62亿元的业绩,而去年这两个重点项目的销售额仅为12亿元。此外,大连公司去年的业绩也下降了约四成。

“因为我们前几年放了很多钱进去动迁这些收租的物业,使得我们资产的运转非常慢,这造成我们负债比率高。我们总资产虽然有1100亿元,但64%都在投资商业物业、酒店和土地,整体只有2%~3%的回报。”罗康瑞的此番答记者问道出了几分无奈。

无奈套现

据瑞安2015年半年报显示,今年上半年实现营业额为20.27亿元,较上年同期下降61%;毛利率下滑6个百分点至29%;净资产负债率上升8个百分点至87%。

瑞安方面解释称,由于上半年确认的营业额主要来自毛利率较低的重庆、佛山以及新收购的建筑业务,因此导致了毛利率的下降。在业绩下滑的同时,公司的债务负担却在上升。截至去年年底,瑞安总负债479.6亿元,其中银行及借贷284亿元,票据191.3亿元。

另一方面,激进的投资导致集团的净资产负债率逐年上升,从2013年的59%,快速攀升至2014年的79%。据了解,瑞安去年在上海黄浦、虹口旧改项目的总投入达182亿元,加之上海虹桥项目,总投资高达350亿元。

诟病已久,欲借粮草。为降低负债压力,今年7月,瑞安以66.01亿元将上海太平桥项目的企业天地1号和2号楼出售给领展资产管理有限公司,溢价21.55亿元,当时市场价约为74.7亿元。

罗康瑞表示,上述交易使得瑞安的净资产负债率降低了15.6个百分点,强化了公司资产负债表,对于资产周转率而言也是利好。“如果价格合适,公司将出售成熟稳定的非核心商业物业,以提高资产周转率。公司希望能借大宗物业的交易来增加现金流,力争将资产负责率降至50%的稳健水平。”

2015年3月3日,瑞安集团与拉法基签订协议,以现金25.5亿港元的代价出售集团所持有拉法基瑞安水泥45%股权。瑞安又出售了部分房地产项目,在2015年1月签订协议出售持有的北京瑞安君汇项目65%权益、上海二十一世纪中心大厦的权益等。

不难理解,忍痛售卖旗下物业及股权,与瑞安资金周转速度过慢有直接关系。

对于公司所面临的困境,罗康瑞曾公开表示,瑞安正在步入一个充满挑战、变革和机遇的时代。“基于当前的市场,我们认为有必要调整公司策略和发展的优先次序,并提高集团的运营和财务能力。面对房地产复杂多变的形势,瑞安有必要在企业策略和业务模式上进行大幅调整。”罗康瑞说。

上市之梦

除了业绩不给力、资金周转速度过慢,在上海旧改项目中所投资金过多、商业项目分拆上市计划进展缓慢,也是迫使罗康瑞忍痛转让核心物业的重要原因。

罗康瑞表示,如果在目前各方面表现不理想的情况下分拆,新天地上市表现将不够理想。因此,瑞安宁愿先将回报低的重资产售出,让新天地以更理想的状态登陆资本市场。

可见,罗康瑞从未停过对中国新天地分拆上市的期许。

资料显示,中国新天地是瑞安集团在2013年拆分出来的子公司,定位为瑞安集团的首要商业地产公司,业务涉及经营、持有、管理高端商业地产。其管理的项目包括位于上海的太平桥新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地、岭南天地等。

拆分伊始,罗康瑞就表示将寻求合适的时间让中国新天地独立上市。瑞安房地产行政总裁李进港也曾表示:“没有好的溢价绝对不会上市,瑞安不缺好的资产,即使多注入一些好的资产,也要换取好的溢价。”

今年年初,罗康瑞又表示,“力保中国新天地2015年下半年IPO”,“对二三线城市不理想的项目,瑞安果断剥离,对旗舰项目上海新天地,还在继续增加投入。”

然而,中国新天地上市计划一再迟缓,进一步打乱了罗康瑞此前的战略布局。

“罗康瑞希望把商办资产打包,通过中国新天地的上市来套现,进而加快资产周转速度。然而这一平台公司的上市计划却一拖再拖。”某机构分析师表示。

通过引入Brookfield,去年年初中国新天地完成了一次融资。但后期的进展却并不顺利。此后中国新天地成立了资产管理平台,该公司在首次公开招股计划的筹备中,初步确定了上市资产包。

在中国新天地IPO计划的初步商业物业组合中,企业天地三期和虹桥天地为重要组成部分。然而随着企业天地三期的被转让,中国新天地原先的上市资产包也面临如何重新组合的问题。

中国新天地的发展方向,也随之发生了变化。按该平台公司的计划,将成熟及非核心资产货币化,将是接下来工作的重心之一。“就时机而言,我们相信2016年将是推动中国新天地IPO的合适时机。”瑞安方面表示。

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