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华发股份先圈地后融资 30天融资过百亿

2015-12-05 07:11:58 来源: 中国经营报 举报
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最新的三季度报告也显示,华发股份有着与自身规模不匹配的高负债。负债合计701.96亿元,较去年同期544.45亿元上升29%,短期借款110.54亿元,较去年57.69亿元上升91.58%,长期借款为349.04亿元,增幅同样高达81.00%。

(原标题:30天融资过百亿 华发先圈地后融资)

11月30日,华发股份非公开发行股票的保荐机构国金证券股份有限公司披露称,华发股份拟将其中的17亿元暂时用于补充公司流动资金,期限为公司董事会批准之日不超过12个月。

除此之外,仅在最近的11月份,华发股份还先后公布了5笔融资,合共募集资金117.79亿元。频繁融资背后,正是华发股份对规模的极度追求。据不完全统计,从2015年年初至今,该公司在珠海、上海、南宁、武汉累计拿地金额达到223亿元,创历史最高水平。

追求规模化发展的华发股份,资金、债务以及运营数据是其不得不面对的三个难题,三者组成的是康庄大道还是悬崖上的钢索?

30天融资过百亿

恰在5天前,华发股份公布了3笔融资计划。

11月25日,华发股份称将公开发行2015年第一期公司债券,发行总规模30亿元。其中,基础发行规模为20亿元,可超额配售不超过10亿元,经网下向合格投资者进行票面利率询价后,确定债券票面利率为4.5%。

此外,华发股份下属子公司威海华发还将与横琴华通金租开展直接融资租赁业务,融资金额不超过6亿元人民币,租赁期限不超过5年。

华发股份另一下属子公司珠海华炜也表示,将其享有的对下属子公司上海华泓尚隆12.5亿元的债权转让给申万宏源。值得一提的是,该债权标的正是华发股份6月份联合华润以87.95亿元拿下的上海大宁地王。该地块为上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块,土地面积8.72万平方米,用途为居住办公,容积率2.65。华发股份拿地时颇经一番周折,最终溢价26.87%,楼板价38062元/平方米,成交总价还成功刷新了上海今年的地王纪录。

除了将曾经大手笔拿下的地王债权进行出售,为了募集更多的资金,华发股份还进行了其他手段的融资。

本月初华发股份获批非公开发行A股募集43.12亿元。随后的11月11日,该公司再次公告称,因经营发展需要,公司拟向上海银行申请共计27亿元委托贷款。其中一笔金额为21亿元,期限2年;另一笔金额为6亿元,期限1年。仅两天后(11月13日),华发股份宣布,再次获得证监会批准发行总额不超过30亿元的公司债券。

据粗略估算,仅在最近的11月份,华发股份公布了5笔融资,合共募集资金117.79亿元。

为此,《中国经营报》致电华发股份投资者关系部,该部门回应称,公司进行多次的融资主要是出于对营运资金以及调整债务结构的目的。“华发股份目前的负债率偏高,但和行业内其他房企相比并不算高。而最近一次的非公开发行股票,扩大公司的股本,充实企业自有资本金,这对公司的发展具有正面影响。”

事实上,促使华发股份如此高频率融资的原因正是其近2年的大步扩张。而该公司也不讳言称,近年来随着业务的发展与规模的扩张,公司面临较大的资金需求,同时公司大量后续项目的开发需要强有力的资金支持。此次定增募资意在增加公司资金流入,拓展公司经营规模。

年内超200亿圈地

而查阅华发股份的年报发现,2014年该公司实现年度营业收入71亿元,同比微增1.2%;归属母公司的净利润6.5亿元,同比增长20.1%;每股收益0.79元,同比增长19.7%。截至2015年3月4日,其总市值不过105亿元。

业绩整体表现一般、规模刚过百亿的华发股份,近年扩张速度却异常迅猛,频繁在国内疯狂圈地

2014年,华发股份总共在广州、武汉、上海、珠海新增9个项目,分别对应权益土地面积和权益金额分别高达36.66万平方米、119亿元,拿地投入超过同级别的大型企业。2015年,华发股份的扩张脚步更甚。据不完全统计,从2015年年初至今,该公司在珠海、上海、南宁、武汉累计拿地金额达到223亿元,创历史最高水平。

其中,今年3月和6月,华发股份分别以70.52亿元、87.95亿元竞得上海闸北区2宗地块,两块地累计成交金额158.45亿元。而闸北地块87.95亿元的总价刷新了当时上海“地王”纪录。

拿下上海地王没几天(6月30日),华发再次挥师上海。旗下公司华浩置业再次以15.8亿元和40.05亿元,分别竞得武汉青岛路ABCD地块和二七沿江商务区C地块。其中,二七沿江商务区C地块溢价率达105.38%,楼面价13388元每平米,也毫无悬念地成为武汉新的单价地王。

对于多番拿地的表现,华发股份投资者关系称:“今年是华发股份极为关键的一年,今年的所有动作将决定今后华发股份的走向。”并且,华发股份还将逐步推进布局的全面升级,在巩固珠海区域市场地位的同时,加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度,未来还将争取在北京、深圳两大城市及二线重点城市有所突破。

时任华发股份董事长兼总裁的李光宁也曾表示,要用5年时间使华发集团的总资产达到1500亿元以上,主营业务收入超过500亿元,净资产达到600亿元至800亿元,使其综合实力进入中国企业500强并位居较佳排位。

这样的发展战略指导下,华发集团及其旗下华发股份的资产规模正处于暴增状态。

数据显示,2012年底华发集团的资产规模为488亿元,时至2014年底,其资产规模已经暴增至1200亿元。而华发股份的资产连续两年的增速也维持在50%以上,资产总额由2012年底的289.6亿元增至2014年底的674.31亿元,是2012年底的2.3倍多。而经过今年前9个月的扩张之后,该公司最新的资产总额更是大幅增加至834.52亿元。

负债高 营收降

这种选择给华发股份的资金、债务和经营带来了更直观的冲击。

2011年~2014年末,华发的资产负债率分别为69.16%、69.80%、76.99%、80.74%。2014年底和2015年一季度,华发股份净负债率更是较去年翻番,达到255.6%、267%的高位。华发股份及子公司对外担保总额为302.19亿元,占该公司最近一期经审计净资产的437.07%,其中为子公司提供的担保总额为286.46亿元。

而最新的三季度报告也显示,华发股份有着与自身规模不匹配的高负债。负债合计701.96亿元,较去年同期544.45亿元上升29%,短期借款110.54亿元,较去年57.69亿元上升91.58%,长期借款为349.04亿元,增幅同样高达81.00%。

截至2015年9月底,华发股份的流动性负债为334.61亿元,扣除80.06亿元的预收款项后为254.55亿元。这是华发股份2015年内要偿还的金额,但华发股份目前通过经营、投资、筹资等渠道获取的现金只有99.37亿元,若销售收入按照100亿元计算,即使不考虑其在建项目的继续投入,其资金缺口也高达55亿元,占其净资产的77%。

因为频繁融资,华发股份筹资活动产生的现金流量净额121.83亿元,但应付融资利息也由去年的6907万元增加89.73%至1.31亿元。

除了不断加大的资金杠杆外,扩张也使得华发股份在经营管理能力面临挑战,其投资回报能力和经营效率并没有相应提升。2014年,华发股份营业收入增长率为1.2%,营业利润下滑3.3%,总资产回报率和净资产收益率分别仅为1.2%和9.73%。与房地产行业上市公司超过11%的平均净资产收益率相比,显示出其资产投资回报能力的不足。

今年前三季度,该数据依然未能改善。期内,华发股份营业收入34.57亿元,较去年同期46.18亿元下降25.15%。营业利润为1.26亿元,较去年同期2.79亿元下降121%,净利润也一改增长的局面,由去年的2.11亿元降至7047万元,归属于母公司所有者的净利润2.25亿元降至6319万元。

通常年末是房地产行业的结算旺季,近年战略上高歌猛进的华发打破了自己的节奏。2015年最后一季度华发股份带给投资者的是惊喜或是惊吓,有待年报披露。

netease 本文来源:中国经营报 责任编辑:王晓易_NE0011
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