房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在个人与农村集体之间合理分配 宅基地流转路径渐明 房地收益分离或为前提 小产权房“转正”仍无政策空间

（原标题：房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在个人与农村集体之间合理分配 宅基地流转路径渐明 房地收益分离或为前提 小产权房“转正”仍无政策空间）

低调试点超过半年之后，农村宅基地流转的思路与模式渐趋明朗。作为深化土地管理制度改革牵头部门的国土资源部，已经开始汇总各试点地区的有关情况，并派出由高级领导带队的调研组，赴典型试点地区进行调研。

与外界解读与理解相去甚远，目前，在既有农村宅基地试点模式中，流转范围仍被严格控制在集体经济组织成员内部，且流转所产生的收益，将分为房屋收益和宅基地收益两部分，前者归农村集体经济组织成员个人所有，后者则须在农村集体经济组织成员个人和村集体之间进行分配。

国土资源部已经陆续派出10个调研组，围绕深化农村土地制度改革试点工作进行调研。在调研中，国土资源部已经要求试点地方政府“坚定信心，大胆探索，确保农村土地制度改革试点工作取得实效”。

试点调研

“11月下旬的时候，国土资源部组织了一个调研组，到江西余江调研农村宅基地改革试点的有关工作，是部领导直接带队前往的。”12月2日，一位不愿具名的地方国土资源厅内部人士告诉《中国经营报》记者，对试点进行调研的有关工作，已经进行多日。

该调研组由国土资源部党组成员、副部长王世元带队，除国土资源部政策法规司、土地利用管理司、规划司、耕地保护司的工作人员外，随行人员还包括其他试点地区的有关负责人。除进行现场调研外，国土资源部还在调研过程中，组织了专题座谈交流会。

2015年2月27日，全国人大常委会经表决，决定授权国务院在33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。试行期将截止到2017年12月31日。这其中，即包括江西余江、北京大兴等。

截至目前，试点工作已经运行将近一年。从2015年4季度开始，国土资源部陆续派出10个专题调研组，赴各试点地区进行调研，结合不同试点地区的试点工作重点进行调研，这10个调研组在王世元前往江西调研前，已经向国土资源部部长姜大明进行了汇报。

“这次针对余江的调研，重点就是看宅基地改革试点工作的。”前述地方国土资源厅内部人士向本报记者表示，余江是一个传统的农业大县。近年来，该县积极推进农业适度规模经营，引导农民将土地向种植大户、合作社和龙头企业流转，而余江是江西省惟一入围试点范围的县市。

记者了解到，在调研期间，国土资源部组织了专题座谈会，江西省委副书记、省长鹿心社会见部调研组一行，江西省委常委、常务副省长毛伟明陪同调研并出席座谈交流会。值得一提的是，鹿心社出身国土系统，系从国土资源部副部长职位上调任江西，出任江西省省长职务。

房地收益分离

按照国务院的工作安排，江西余江于2014年底就农村宅基地改革试点的有关工作进行准备，在全国人大常委会表决授权进行试点工作后，即提出了关于农村集体经营性建设用地改革试点和农村宅基地改革试点的有关方案草案。在试点工作得到授权之后，江西余江在两个月内即启动了试点工作。

“宅基地改革各方比较关注的，就是流转这一块怎么做，在此基础上最敏感的问题，就是因流转而产生的收益如何计算和分配的问题。”中国土地开发综合研究院分析员何毅刚向记者表示，这两个问题，实际上就是试点的核心问题。

记者了解到，在确定试点资格后，江西余江即拟定了一系列试点方案，其中涉及到农村宅基地改革的，即包括“余江县宅基地有偿使用、退出及流转办法”，该办法首先明确了农村宅基地有偿使用的原则，同时也开列了农村宅基地有偿使用的收费标准。

“余江试点的做法是，允许农村宅基地可以通过转让、出租等方式进行流转，并且明确了这一流转过程是有偿的，但是，要求承租人或者受让一方，必须是本集体经济组织内部成员，且必须有建房资格。”前述地方国土资源厅有关负责人告诉记者。

在此基础上，江西余江建立了相关的收益分配模式。多位当地人士告诉记者，因宅基地流转而产生的收益，将被划分为两部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益将直接归产权人所有，宅基地收益部分，则须在个人与农村集体经济组织之间进行合理分配。

据了解，如何分配“宅基地收益”，试点过程中尚未有明确的成文比例划分。余江县方面只是提出了原则性要求，而是采用由试点地区内各地根据实际情况自行确定的方式，从而更有利于根据实际情况推进试点工作，形成有利于宅基地流转的分配比例机制。

堵死小产权

但是，这一原则仍保持着“区别对待”的政策引导方向。依据农村宅基地距离城市建成区及其未来城市规划区域内的距离，对于农村边远地区的宅基地流转土地部分收益分配，个人可适当调高比例；对于城乡结合部地区、城中村的宅基地流转所产生的土地部分收益，个人比例部分可以适度调低，具体的比例，可以由村民理事会确定。

农村宅基地改革试点一经开展，即有外界解读试点开展有望为小产权房转正提供了相应的操作空间。但是，从余江宅基地流转试点的总体思路与模式看，小产权房的政策空间依然十分逼仄。

“这与外界理解的宅基地流转‘大相径庭’，实质上等于堵死了小产权房合法化的这条路，如果宅基地流转的范围被严格控制在农村集体经济组织内部，而不允许外部人员介入，那么小产权房就没有任何合法的空间”。何毅刚向本报记者表示。

记者了解到，除了要求流转在农村集体经济组织成员内部开展外，江西余江的宅基地流转试点中，还提出要求符合土地利用总体规划和村庄建设规划、农民转让房产后不得再申请使用宅基地，同时，还提出硬性要求，宅基地流转必须经村集体经济组织同意。在如是试点思路之下，小产权房已经没有进行政策腾挪的空间。

对于试点工作的整体情况，国土资源部予以了肯定。王世元强调，要克服试点工作中存在的慎重有余、大胆不足、步子不快等问题，坚定信心，大胆探索，确保农村土地制度改革试点工作取得实效。要在前期审慎稳步推进试点工作的基础上，引导和鼓励试点地区在不碰底线的前提下，勇于创新，发挥改革示范带头作用。