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城郊新建小区入住率低 业主自治成难题

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有关小区业主自治的一些事务,需经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”或“双三分之二”同意才合法有效。

现实难题:

一些新建城郊大楼盘入住率低,造成需要业主投票决定的自治事宜难以完成,业委会的工作无法开展,甚至业委会机构也难以合法成立。

眼下,有的城郊大楼盘入住率低,达不到法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”(简称“双过半”)或“双三分之二”,造成需要业主投票决定的自治事宜难以完成。最近,整个小区3200户业主,常住业主不到1000户的温江区仁和春天大道小区就遭遇了这种尴尬。

尴尬1

电梯广告招标 投票决定基本不可能

目前又到了一年一度小区电梯广告招标的日子,仁和春天大道小区业委会主任冯国义忙着筹备各种准备工作。按规定小区电梯广告招标,应当“双过半”。“对我们小区而言,基本不可能实行投票决定,绝大多数业主未入住,耗费大半年时间联系业主投票决议电梯广告招标不现实。”冯国义称,为了方便工作,只能由业委会成员代行决策权,“严格按照法律的规定,这个表决结果实际不具有法律效力,但不代行决定,工作便无法正常推进,因此我们必须做好每一项记录,经得起业主的质询。”

业委会的这项折中做法,也遭到了业主的质疑。“他们质疑为什么小区电梯广告收入这么低,认为中间有猫腻。”冯国义向成都商报记者称,“对于业主的质疑,业委会给出的答复是,如果有业主能找到比招标商家更合适的价格,业委会马上变更商家。”

尴尬2

成立业委会 打了两千多个电话

仁和春天大道小区2009年一期交房,2010年底着手成立业委会。因为筹备委员会手中根本没有业主的信息,而开发商出于保护业主个人信息,拒绝直接向筹委会提供业主电话。“在街道办的协调下,筹委会和开发商最终达成一致意见,由筹委会提供业主大会公告内容、选票、委托书等选聘材料,开发商负责出资邮寄给业主。”

2011年12月25日,冯国义和开发公司的黄经理一起,带着2800多封装着选票的信函送到温江区邮政局,“整个邮寄费用高达4万多元。”半年后,筹委会一共收到300余封回信,800多封退件,还有1700封信件下落不明。由于无法实现“双过半”,业委会的选举工作就此搁浅。

2013年底,成立业委会一事再次被提上议事日程,辖区涌泉街办涌泉社区主动介入筹备工作,协调开发商提供业主通讯信息,共同推动业委会的成立。

经过协调后,开发商组织多名工作人员,挨个给业主打电话。“每个电话起码得沟通10多分钟,一天下来最多能打五六十个电话,两千多个电话打了三个多月。”2014年3月,终于达到规定的“双过半”,选出了第一届业主委员会的成员。

和业委会一样,遭受“入住率低”困扰的还有小区物业服务公司。2012年,成都市房管局出台《维修资金紧急使用方案》,规定可以申请启用紧急维修资金,但必须建立维修资金紧急使用预案,而建立预案的核心是经过“双三分之二”的业主表决同意。物业服务公司负责人张先生称,物业公司投入了十多个工作人员,挨个打电话发短信,“整个工作持续了一年多,最终达到了要求。”

尴尬3

停车费、物管费…… 绕不开的“双过半”

面对低入住率,仁和春天大道业委会已经建立了一套相应的“应对办法”。,但事实上,业委会的众多工作都绕不开“双过半”的规定。“对我们这样的大小区而言,基本不现实。”冯国义表示,他所领导的这一届业委会定下了一个工作原则,公共经费只能用于涉及绝大多数业主利益的公共范畴,涉及业主、物管和业委会三方利益的事务,能协调的尽量协调。”

小区河道管理每年需要投入大量的经费,而启动普通维修资金得“双三分之二”业主同意,更何况入住的少,未入住的多,投票未必能获得通过。在这样的现实难题下,业委会变通了一个解决办法,即用目前现有的公共收益支出必备的管理开支。对于这样的变通手法,业委会给出的解释是,现有的公共收益实际上是入住业主产生的,用于入住业主公共需求的开支,于情于理都是说得过去的。

针对仁和春天大道小区业委会的做法,律师陈小虎认为,由于物权法关于“双过半”和“双三分之二”的规定是很明确的,业委会因客观原因无法投票决策而实行变通手法,如果业主均没有提出异议,可以推定业主认可决策结果,如果有业主提出异议,因法律程序不合法,其决策结果自然没有法律效力。对于类似法律纠纷,近年来也有案例发生,成都也有出现过多个小区业主认为委会决策程序不合法而起诉撤销决策结果的案例。

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