高端养老酒店 酒店业转型的“新蓝海”

本报记者  徐昊  北京报道

家住北京市朝阳区的老人赵奶奶今年90岁高龄，去年在子女的帮助下她卖掉了自己在北京市区的住房，住进了地处昌平区小汤山的一处养老型酒店公寓，并用部分房款缴纳了养老费用。老人所住的这间房间使用面积大约为50平方米，房间的布局和装修是按照五星级酒店设计的，卫生间十分宽敞并且有扶手，方便老人如厕，即便坐轮椅也可以自由进出。入住已经一年多的赵奶奶对这里的硬件和服务都比较满意。

养老型酒店作为一种新型的养老模式正在逐步建立和发展，在酒店行业资源普遍过剩和经营不景气的情况下，将酒店转型作为养老项目是一种全新的尝试，国内已经有一些酒店集团从中尝到甜头。面对中国日益加剧的老龄化趋势，“老有所居”是一个迫切需要解决的社会问题，而高端养老酒店正处在这片蓝海地带，成为城市中富裕家庭青睐的一种养老方式。

夕阳市场，朝阳产业

一方面，社会老龄化加剧，养老项目建设的需求可谓迫在眉睫；另一方面，酒店业产能过剩情况严重，不少同质化的酒店亟须转型。

酒店涉足养老项目

实际上，养老型酒店面对的是“夕阳”市场，但却是一项“朝阳产业”。

一方面，据统计截至2014年年底，我国60岁以上老年人口已达2.12亿，占总人口的15.5%，其中65岁以上老年人口1.37亿，占总人口的10%。人口的加速老龄化对于社会承担养老之责是一个巨大的考验。而截至2014年年底，全国养老床位总数达550万张，每千名老年人拥有养老床位数仅为26张，对于养老项目建设的需求可谓迫在眉睫。

另一方面，据华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱提供的数据显示，2014年全国12803家占94.02%的星级酒店亏损59.21亿元，成为有记录以来的最大亏损年。赵焕焱分析，酒店业产能过剩是过分扩张并同质化竞争两方面共同作用产生的。

以九华国际养生公馆为例，这里曾是一家以公款消费为主的会议型酒店集团。而随着国家反腐力度的加大，这里门庭若市的场面悄然消失，酒店亟待转型。赵焕焱表示，在酒店业产能过剩的情况下，星级酒店转型做养老型酒店无疑是一个新的出路。执惠旅游创始人刘照慧也认为，养老型酒店是对酒店市场的进一步细分，是避免同质化的一个方向。

养老酒店相对于传统的养老院，无论是硬件设施还是服务质量都有了很大的提升，硬件设施一般都按照高星级酒店标准设计，同时，在餐饮、娱乐、医疗服务方面也都有相应的配备；同时，引入专业的养老服务人员，服务质量有了很大的提升。因此，这种高端的养老酒店一出现，就受到大城市富裕家庭的青睐，很多子女纷纷为父母购买这种养老酒店的使用和居住权。

海南景华集团目前正在筹划养老型酒店，酒店筹备副总曹军棋向记者表示：“越来越多的 80后 群体将面对着 421 的家庭模式，在父母的养老上承受着很大的压力，养老型酒店是弥补家庭养老空缺的一种方式，未来也会有更多的老年人接受这种模式。”

在曹军棋看来，老年人对于医疗条件的要求往往比较高。景华集团正筹划引进一家韩国的专业医疗机构驻扎在养老酒店，为老人提供基本的医疗保障，这对于医疗机构来说也是一次开拓市场的机会。同时，养老机构还需要大量的专业人才，而目前的人力资源存在比较大的缺口。

九华山庄的养老项目一期的房间入住率接近100%，二期项目将在近期启动。目前，已经有不少酒店企业开始涉足养老项目，例如开元集团、首旅酒店和金陵饭店。

赵奶奶入住的这家养老型酒店就是“九华国际养生公馆”。2012年年底，作为国内首家养老型酒店，九华国际养生公馆落户北京小汤山。该酒店设施模拟了家庭的环境，同时又突出了机构养老的配套优势，集合酒店、养老院、医院、房地产、会馆等多种业态中的适老功能。

据了解，九华山庄院内有体检中心、九华医院、养护中心三大实体配套，可解决老人从体检、医治到康复养护的全程健康保障。“老人每年能够获得一次免费的体检，而且急救车随时待命。在这里吃饭、消费都比较实惠，还有温泉入户，让老人住在这里很放心。”赵奶奶的家人向《中国经营报》记者介绍。

赵奶奶的家人还告诉记者，老人一次性缴纳了180万元，其中150万元属于“保证金”，另外30万元则是30年的租金费用，租期为30年，相当于一年一万元。30年后，150万元将全部返还。“每个月不到1000钱的租金，老人能够获得很好的养老条件。即便老人过世，子女还可以收回保证金，或者继续住在这里，直到30年到期。”

九华山庄的养老项目共规划了三期，包括了3000多个房间。已完成的一期有800间客房、1600个床位。据九华山庄相关负责人介绍，一期项目的房间入住率接近100%，二期项目将在近期启动。

目前，已经有不少酒店企业开始涉足养老项目，例如开元集团、首旅酒店和金陵饭店。据了解，金陵饭店旗下养生养老项目即将推向市场，有望于今年9月出售，而盈利模式来自于出售公寓和提供养生服务两方面。开元旅业集团旗下的开元乐居·颐养园已然于天津开幕。首旅酒店也在计划布局康复养老等住宿业项目。与此同时，位于海口的海南景华集团和位于烟台的磁山国旅也依靠各自的旅游资源，开发具有温泉设施的度假型养老酒店。

盈利模式有待考验

九华国际养老公寓采取了长租和短租两种盈利模式。以长租为例，公寓承租期为30年，缴纳足额的租金与保证金即可入住，租金每年1万元，保证金60万元起，后者将在承租期满后退还。以一期项目800套房间，一套平均180万元计算，九华山庄在这个项目上圈到的资金就超过10亿元，由于消费者趋之若鹜，九华国际养老公寓的二期价格已经有了大幅度的提高，每户平均付出的资金都在200万元以上。

作为第一家养老型酒店，九华国际养生公馆的经营模式成为不少后来者效仿的对象，然而据媒体报道，他们目前的经营状况仅为微利。有业内人士指出，九华养老公寓是个回报周期相对较长的盈利模式，它的收益状况和可持续发展的情况有待市场考究。

记者在采访中发现，一些老年消费者对这种缴费方式的安全性也心存顾虑，因为保证金的返还时间比较长，担心出现一些不确定的因素。与此同时，业内人士也提醒消费者，消费者付出几十万元甚至一两百万元获得的只是房屋使用权，而非所有权；即使市民购买的是养老产权房，未来被当作二手房交易后，开发商承诺的服务内容往往会因为产权人变更而“缩水”。

在2014年，国土资源部制定了《养老服务设施用地指导意见》，对养老服务设施用地进行了明确界定，对于养老服务机构给予一定的政策放宽和资金鼓励。例如，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价。然而老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，并不属于养老服务设施用地。

赵焕焱认为：“现在政府的优惠在拿地方面局限于非营业的福利性质，我觉得可以扩大到营业性质的养老项目，可以通过房地产开发比例规定等等加以制约。在税收等方面，可以给养老酒店优惠于普通酒店的政策。”

九华养老公寓是个回报周期相对较长的盈利模式，它的收益状况和可持续发展的情况有待市场考究。