自上市以后，一直被贴以“保守、谨慎”标签的阳光100中国控股有限公司，便一改以往的保守、谨慎。继高调收购李亚鹏旗下的雪山小镇项目后，阳光100近日于温州再下一城。
11月1日晚间，阳光100公司董事会宣布，公司全资附属公司阳光壹佰集团签订一项增资扩股协议，向温州生态城公司进行注资获得其51%股权，同时签订一项股权转让协议收购温州中信昊园公司49%股权。
除此之外，阳光100还表示将找机会进入一二线城市，但这大规模扩张的背后不仅使得本就债台高筑的阳光壹佰一如既往地维持高负债，也让其一直坚持的街区式商业再次引来投资者的担忧。
“温州故事”
“在此次签下的温州生态城增资扩股协议中，阳光壹佰集团将注资1.0408亿元作为公司新注册资本（原始投资注册资本1亿元），提供约4.236亿元的股东贷款以结清温州生态城部分集团内部结余，以及根据温州生态城需要进一步提供约4286万元股东贷款。”公司公告称。注资完成后，温州生态城公司将成为阳光100的附属公司（阳光壹佰集团将拥有温州生态城公司注册资本的51%）。
据了解，温州生态城成立于2014年8月28日，主要业务为持有温州生态城项目的土地使用权及进行开发及管理项目位于浙江省温州市鹿城区林里单元，规划总占地约3160亩，总建筑规模约300万平方米，拟建设成为温州最大、环境最优且唯一的生态宜居山水大城，现已通过公开摘牌取得三块住宅用地，共计占地面积约330亩。
对于项目的发展，阳光壹佰集团表示，注资温州中心项目、温州生态城项目及收购温州中信昊园项目有利于阳光壹佰集团股东的整体利益。此外，收购代价均合理，有利于阳光壹佰集团主导该等项目的管理及营运，有利于公司对阳光壹佰品牌使用的控制，并可利用公司的经验及竞争优势开发以上三个项目。
而母公司阳光100控股也认为，温州项目（温州中心）的定位非常符合阳光100过去的专长，在二三线城市开发城市综合体、新型的街区商业。
并且在其规划中，温州中心项目创新的部分将从阳光100在2015年的一系列创新合作入手。其中，毛大庆的优客工场、互联网时代办公产品凤凰工社、跟李亚鹏合作的文化创意市集，以及“JumpStreet”跳跃街运动品牌将成为首批可能的意向进驻品牌。此外，温州中心还将引入托尼洛·兰博基尼奢华酒店入驻运营。
从保守到扩张
纵观阳光100近几年来的发展，可以概括成“街区式商业”“收购”和“高负债”这几个关键词。
2004年开始，执行董事易小迪就带领阳光100逐渐走上一条“去住宅化，增加街区综合体的投资比重”的转型道路。在2010年最终放弃赴港上市之后，阳光100更是利用超过3年的时间，再次对业务结构进行了调整。而在该公司2014年的上市招股书中也重点提到，未来主打的产品有两种，一种是多用途商务综合体，另一种是复合性社区。
其所谓街区综合体不同于传统商业地产，将更为注重满足人的体验和社交的商用场，业态更是囊括了如住宅、高星级酒店、高档写字楼等业态。并据阳光100副总裁范小冲表示，目前街区式商业这类产品在整个公司开发业务占比中不算太高，但未来转型的目标是专注于开发这类产品，不再涉及住宅开发。
自此，而一直被外界贴上“保守”的阳光100仿佛是找到了“人生方向”，开始自己在街区商业上的扩张。
今年6月10日，阳光100高调宣布，将收购演员李亚鹏持有的中书控股云南雪山艺术小镇项目51%股权。与此同时，开创优客工场的毛大庆同样也成为阳光100的扩张目标。在北京光华路项目的合作之后，双方近期还签署了全国范围的合作协议，阳光100将借此为旗下街区综合体平台提供更多的特色资源接口。
“今年上半年，街区综合体在阳光100项目数中占比17%，我们期望是占‘半壁江山’。未来阳光100还将借助资本，通过盘活房地产存量进行扩张，或将回归一线城市。”阳光100主席兼总裁易小迪还在接受媒体采访时表示。
另据阳光100提供的资料显示，该公司已与资本合作，在北京、深圳、重庆等地寻找拟合作项目，将通过重新定位和改造、加入商业街区和社区配套服务，来重新启动这些项目。
然而，对于一向保守谨慎的阳光100来说，收购扩张却并非易事。数据显示，2004年阳光100的销售额30亿元，10年（2013年）之后，该公司的销售额仅为53.53亿元。10年的时间，让万科、恒大、保利等房企成为千亿企业，却并没有让阳光100的销售额翻番。
长期的销售疲软不仅使得阳光100负债高企，手上用于扩张的资金更是捉襟见肘。
2010年~2014年，阳光100负债率分别为91.38%、92.67%、91.83%、90.14%，净负债更是高达360%、406%、422%、442%、209%。即便成功登陆港交所敲钟后，阳光100的偿债压力依旧不小。2014年，尽管阳光100收入同比增23.1%至71.04亿元人民币，但期末公司贷款及借款总额却高达148.4亿元，其中一年内到期未偿还债务80.04亿元，但同期公司现金及其等价物仅为25.6亿元。
截至今年年中，阳光100的贷款和借贷总额依旧高达156.97亿元，其中62.04亿元贷款需要在一年内偿还，44.17亿元需要在一年到两年内偿还。更让人担忧的是，由于上半年内支付项目收购款较多，现金等价物为人民币17.42亿元，较2014年大幅减少8.15亿元。
街区式商业的悲喜
但大规模资金的扩张并没有给阳光100带来预料中的掌声。
资料显示，阳光100所做的街区式综合体大部分均位于天津市、重庆市、武汉市、南宁市等二线、三线城市。截至2014年上市前，阳光100拥有25个开发中项目，折合土地储备约1170万平方米，其中多用途商务综合体及复合性社区分别为530万平方米及640万平方米，分别占土地储备的45.3%及54.7%。这些项目中，约有61.8%位于二线城市，38.2%位于三线城市。
一直以来，中国的商业地产泡沫被人诟病，这其中以三四线城市为甚。据仲量联行数据显示，2014年至2016年，优质商铺新增供应预计将达2370万平方米，为2013年存量的59.5%。部分二三线城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，有关投资方将陷入泥潭。
此外，阳光100在街区综合体中的大比例持有，也使得其沉淀大量资金，身躯愈重，很难让其在保持低负债的同时，寻求利润和规模的平衡。
或许是受此影响，虽然阳光100以街区综合体发展模式的故事敲开了资本市场的大门，但遗憾的是，也因此被投资者看空。2014年年初，在该公司上市前一周，市场突传阳光100公开发售额度不足。上市当天（2014年3月13日），阳光100挂牌上市开盘仅报出低于招股价格，并一度跌落到3.05港元的低价位，最终报收于3.73港元/股，下跌0.27%。
并且，自从2010年阳光100加大街区综合体的比例以来，其企业利润不仅陷入波动，企业负债率保持在90%以上的水平、净负债比例更是屡次超过2的危险线。
2010年阳光100利润为2.7亿元，到了2011年就只有0.6亿元，2012年，其利润再次冲高至3.84亿元，而到了2013年前三季度，其利润额却只有0.74亿元。到了2015年，阳光100虽然在上半年实现销售收入同比增176.2%至23.6亿元人民币，股东应占净利润同比增228.4%至0.72亿元人民币。但毛利率却仅为13.7%，较去年全年的21.2%继续下滑。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
